01
疫情过后，房价怎么走？
有的人说要跌，有的人说要涨。
归根到底，我们还是要理解决定房价走势的几个关键因素。
任泽平有名言：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
力哥的看法是：中央政府绝对不会因为疫情影响经济，就放弃“房住不炒”的底线；但地方政府，就不好说了……
刚需达标尽快上车，投资没事别瞎折腾。
我相信未来10年，投资股市的收益会明显好于投资楼市。
今天再把大部分甚至所有家庭财富都赌在楼市上，是不明智的，极其危险的。
但对于刚需自住客，等疫情封锁期结束后，很可能会迎来一个阶段性最佳买点。
02
买房就要买南城
四个维度分析房价：地理环境、历史人文、政策导向、产业布局，四者共同决定了一个城市板块的房价走势。
基于地理环境的理论说法，实际上，不同板块房价的高低还和另外三个因素有关：历史人文资源积淀、政策导向、产业布局。
这种积淀，既体现在最硬的历史保护建筑的数量上，也体现在最软的当地人心照不宣的意识形态上（鄙视链），当然还体现在长期作为优势板块所积累下来的行政、教育、医疗、文化、交通等资源上。
上海也一样，殖民时代房价最高的是最漂亮的法租界，而法租界在上海西南部，虽然上海市政府在黄浦区，老城厢在南市区，但上海真正的黄金居住地带，一直在西卢湾、北徐汇和南静安。
直到今天，徐汇教育和医疗资源之强大，依然独步上海滩，再往外扩展，就是大徐汇甚至辐射到闵行区域了，同样是外环，西南外环（闵行）和北外环（宝山、浦东外高桥）的发展水平完全不同，同样距离人民广场15公里，两者房价也有明显落差。
关中平原是中国整个西北地区唯一一块非常适合人类居住的土地。
在整个西北五省区，凡是说西安第一的，基本也就是西北第一。
1、“西北一霸”
西安不管眼下问题再怎么多，也还是西北最重要的城市，这是地理环境决定的，未来永远不可能改变。国家考虑到全国一盘棋均衡发展，不可能落下相对落后的西北，所以给到西北的扶持政策，西安总是最先受益。相比而言，沈阳虽然也是东北最重要的城市，但和其他三座大城市的距离，并没有拉到那么大。
2、“西三角老三”
但西安的霸权也仅限于西北，在西南，还有两座城市是追不上的，所以也没必要整天和成都死磕，人间不值得，佛系一点更幸福~
3、“死磕郑州”
文化上，被秦岭大巴山在地理上双重阻隔的关中平原，自古就和四川盆地很不一样，所以西安和成渝其实没有太多交集和实质上的竞争关系，反而和隔壁河南有太多共同语言，未来的人口争夺战，西安和郑州都不会只满足于省内抽血，更要向省外要人，尤其是像山西这种自家省城不给力的地方，争夺会更加惨烈。
西安和郑州都在今年初宣布自己跨入了千万人口超大型城市的门槛，人口基数在同一起跑线，也都构建了米字型高铁中心网络，同样是国家中心城市，这两年GDP增速都非常强劲，表现亮眼，城市面貌都在快速翻新中，都喜欢吃胡辣汤，只是西安的经济体量目前还落后郑州一个身段。
所以对西安来说，只要未来各方面都比郑州牛，就算成功逆袭了。
虽然西安也是9座国家中心城市之一，但西安的入选，主要胜在独特的战略地位（西北一霸，陆上丝路起点）和人口体量，要论经济实力，西安目前不但在国家中心城市中垫底，而且也要排在南京、苏州、杭州、长沙、青岛、无锡、宁波的后面，和佛山、东莞、泉州这些东南沿海经济发达的弱二线差不多水平，实际上经济地位只能排在15位上下，海南不算的话，合理的二手房均价应该排在全国20位左右比较合理。
04
郑州
直到最近10多年，郑州才开始明显发力。尤其是郑州东站所呈现出的恢弘格局，是我走访过的中西部城市高铁站中，最有野心的。
除了北边贴着黄河，对岸是新乡（虽然新乡也在积极融入大郑州，打造平原新区，但还有很长很长很长的路要走，绝不是投资首选），东南西三面都能发展，郑州实际上也是三面一起出击，到处开花，目前看，发展最成熟的是郑东新区，其次是南边的新郑航空城，再次是西边的荥阳。至于更加东郊的绿博板块，力哥觉得还要比较长的时间才能逐渐成熟起来。
如果未来还会有新的北方明珠，力哥认为不是大连、不是青岛、也不是天津，是郑东新区。
什么样的房子，千万别买？
答案是普通二线城市非核心重点打造的新区，别买。
未来的存量人口竞争时代，一线和强二线（准一线），依然有足够的资源和能力，往各个方向发展新城新区，而且都还能发展的不错。
但普通二线或弱二线，就不一定了。
人口会越来越龟缩到确定性相对最强的那个新区板块。
除此之外的其他板块，运气好，或许也能慢慢发展起来，运气差，可能也会沦为鬼城。
可我们投资房产，为何要冒这种长期风险呢？
比如南昌，确定性最强的就是红谷滩中心区；
贵阳，就是观山湖中心区；
昆明，就是巫家坝中心区；
长沙相对比较强，除了梅溪湖中心区，其他方向也可以买，但安全系数可能没有梅溪湖高。
之前那篇讲长沙南昌对比的文章，很多长沙小伙伴对梅溪湖板块存在很大争议。
新区在成熟之前，肯定有这样那样的毛病，但我们看问题得抓关键，梅溪湖是政府倾全力打造的，最好的教育、医疗、产业资源，凡是政府能控制的，都会尽量倾斜。久而久之，自然就超越其他新区了。
很多新区之间，天时地利差别不大，拼的可不就是人和吗？
另外长三角和大湾区内的其他一些二三线城市，也有一定的投资价值。
长三角这边，江苏方向，苏州优于无锡，无锡优于南通，南通优于常州，到南通这个级别，就要特别谨慎了，已不是投资优选，常州不是本地刚需，就不建议碰了；
浙江方向，宁波优于嘉兴，嘉兴优于湖州和绍兴，到湖州和绍兴这个级别，同样要特别谨慎了。
网友评论