多地“楼闹”抗议开发商降价，房市拐点真的来了！

楼市降价“维权”事件正在一些城市上演。

今年6月，因售价下调，位于北京市通州区的“十里春风”项目售楼处被业主“包围”，并被要求退房。从此开启了本轮降价“维权”的先河。

此后，合肥、长沙、杭州、天津、郑州等一批二线城市也陆续出现类似现象。

万科给“房闹”每户退款100万？

该传言在地产界炸了锅。

多地“楼闹”抗议开发商降价，房市拐点真的来了！

10月10日万科被迫回应，厦门白鹭郡发布声明称，近日网上传“白鹭郡项目因降价对前期业主退款”，实为对一些要求不包含温泉入户的买家的变更补偿。

鉴于过往售楼处被砸的“惨痛”经历，开发商通常不选择“直接降价”的做法。通常的做法是“降配”，指在不调整价格的基础上，对装修、绿化、温泉等配套设施的标准进行下调。有些项目还会变相降价，比如赠送家电等等。

以上乱象表明，

这次房价真的是跌了。

多地“楼闹”抗议开发商降价，房市拐点真的来了！

统计局发布了9月70个城市的房价数据，楼市的传统旺季“金九”失色，一线城市房价环比下跌，二三线城市涨幅也出现回落。

除中西部房价上涨外，全国市场一片跌声。当然，跌幅并不大，新房方面，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手房方面，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。另外，二三线城市的涨幅也有所回落。

自2016年3月南京、苏州等地出台调控措施至今，本轮房地产调控已持续了30个月以上，时长超过以往任何一轮调控。且进入2018年后，调控频率有增无减。

据统计，截至10月初，年内累计房地产调控次数更是接近400次，比去年同期增加8成，创历史同期新高。

大家逐渐形成了共识，

调控政策已致楼市“质变”，

房市拐点真的来了。

中原地产首席分析师张大伟认为，与以往相比，本轮调控还有两个显著特征：

一是调控深度不断下沉，在很多城市，差别化调控政策已经下沉到区、县一级。

二是执行层面不断强化，政策效果得以延续。

今年6月，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。随后，对市场乱象的整治范围迅速扩大，全国大部分市场异动的城市都加入其中。

10月19日广州市增城区、南沙区、花都区“放开限价”的消息在社交媒体广为传播。这场广州限价松动风波只是央地博弈下的一次小小试探

那么这是否意味着

本轮房价调控政策像历次一样

行将走向尾声？

不会的。

“房住不炒”已上升为政治任务。

让高房价逐渐“慢撒气”、实施租售并举已成为政策共识，更严厉更长效的政策还在路上，比如大家热议的房产税、空置税、投机税，此外，取消预售证制度这类狠招也在一些城市陆续推出。

在此高压态势下，“活下去”成为业界共同呼声。另一方面，人们的居住观念也将会改变——你不一定要拥有，但是可以租住，这也许将渐渐成为主流的居住理念。

回顾一下，2008年、2011年、2014年分别出现三次降价维权浪潮，随后都是房价报复性上涨。这次会重演这类逆转吗？恐怕也不会的。

一些城市陆续出现土地拍卖大面积流拍现象。“面粉”都没人要了，但“面包”总会有的。只是这次，“面包”将以租售并举、共有产权、长租房的形式出现。这次恐怕才是真拐点。

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凉了！北京西二环“豪宅”遭集体退房

开盘时曾当天售罄

谁能想到北京二环边炙手可热的楼盘昆仑域，只过了一年，就从托关系买演变为不少业主要求退房。

多年来红火热闹的房地产市场，购房人动辄坐享上百万元的房价升值利益，一旦遭遇市场降温，业主退房就成为敏感话题，甚至在多地引发要求开发商赔偿的“房闹”纠纷。记者了解到，由于牵扯到贷款等复杂手续，业主退房并非易事，甚至还会影响后期再次购房。业内人士呼吁，楼市降温将使得退房诉求频繁出现，相关部门应尽快研究涉及退房的新规则，引导消费者和开发商像商品退货那样规范化操作。

二环边豪宅抢房变退房

西二环边上的绝佳位置，曾让昆仑域风靡一时。

去年8月，昆仑域拿到预售证，获批销售均价为9.5万元，正式突破了“3·17新政”后预售价过不去的“8万元红线”。

与周边二手房相比，9.5万元的价格的确高；但如果被定义为二环边上的豪宅，再加上楼市看涨和丽泽商务区的规划配套，有人会认为“物有所值”。

“如果一套豪宅原本每平方米想卖11万元，现在被限制到每平方米9.5万元，谁能不动心呢？”

当时托关系才买上房子的业主陈宇（化名）回忆，昆仑域前期宣传项目为“顶配”，销售人员披露项目原本定价为11万元/平方米，但最终获批9.5万元/平方米。在这样的“被降价”背景下，项目开盘当天便售罄。

一年前排队签合同时还觉得自己捡了便宜，如今收房却顿悟吃了亏。上个月，业主看房后认为昆仑域在电梯间、消防楼梯、一层大堂、外墙、绿化等方面配置“降档”和“缩水”。之后，百余位业主拒绝收房。开发商曾以一封“北京昆仑域家书”回应，将对一层大堂装修等11处进行提升，同时拿出来两套方案让业主选择：要么补偿空调或新风系统，要么按程序退房。

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首层大堂、电梯厅、电梯轿厢、格栅门等提升后效果图在售楼处展示（图：昆仑域项目微信公众号）

10月20日是开发商定下的退房最后期限。据昆仑域业主代表透露，截至当日约有五六十位业主办理退房。记者联系开发企业华润置地，被告知肯定没有这么多，但未披露具体数字。

补偿后贷款记录难消除

在北京，业主要求退房的现象比较罕见，也引发了不少新问题。

“还有很多业主在观望，想看看开发商的整改提升措施能不能真正到位。”上述业主代表介绍，也有一些业主坚称开发商给出的退房方案不合理，所以拒绝签订退房协议。

“我的购房贷款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基准利率给我补偿利息。”

这位业主代表说。

记者在售楼处看到了上述业主提及的退房方案：10月8日至20日到售楼处签订退房协议，之后双方办理解除按揭借款合同、提前还贷手续，完成相关手续后开发商在14日内退还已付房款及利息。方案中披露的利息计算方式是“已付购房款（贷款客户包含贷款已到账部分）×中国人民银行一年期银行贷款基准利率/360×计息天数”。

多地“楼闹”抗议开发商降价，房市拐点真的来了！

央行一年期银行贷款基准利率为4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后则变成了5.88%。对于总价动辄千万元的昆仑域来说，这笔利息差不算小数。

让业主纠结的另一难题是央行征信系统里的贷款记录。北京等多地购房时都是“认房又认贷”，无论购房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信记录中查到有住房贷款记录，就会被认为是“非首套”。

这样一来，贷款购买昆仑域的首套房业主，退房之后就丧失了“首套”资格，再买房将不能享受最低4成的“首套房”首付比。要是买普宅，最低首付比抬高到6成；要是买非普宅，更是抬到8成。

“在北京，首付提高20%或40%，往往就是几百万元。”

一位业主说。

这也是目前业主与开发商的争论点所在。华润置地上述负责人直言，涉及到贷款记录方面的问题，开发商无法解决。

责任判定成退房关键

此前，厦门万科白鹭郡项目“买贵补差价”虽被否认，但万科也提出了退房方案，并补偿一定利息。在业主与开发商的沟通过程中，同样是矛盾重重。

“电商平台早有七天无理由退货的规则，楼市里签了合同再想退，可是难于上青天！”

在不少法律人士看来，完善退房条款，是减少开发商与业主矛盾纠纷的重要手段，尤其在楼市降温的敏感时期。

以北京购房合同范本为例，地基基础和主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同；商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准或合同附件所列情况与事实不符的，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。

但更多情况下，业主的退房诉求源于房屋交付标准与期望值有较大落差。

昆仑域上述业主代表说，此前宣传的楼书中写明昆仑域采用“红色手工砖”，但实际则变成了涂料，“品质一下子降低了，直接影响到后期房产升值。”

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宣传楼书中写着“红色手工砖”

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实际交房时变成涂料

华润置地相关负责人则回应记者，楼书中的确写有“红色手工砖”，但由于相关部门从安全考虑禁止高层使用外墙饰面砖，所以小区设计的高层外墙都采用了涂料。

“根据购房合同及法律法规，不存在足以导致合同解除的法定及约定事由。”

华润置地方面表示，但为了表达诚意，还是向业主提供了按照4.35%标准补偿利息等退房方案。

“前期宣传与实际不符是楼市中主要的纠纷之一，关键是业主要有足够证据，才能判定责任、进行赔偿。”

北京市盛廷律师事务所主任律师、北京市物权法学研究会秘书长毕文强说。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，正常房屋买卖过程中，退房是合法的。但退房周期长，又牵扯到银行等方面，阻力较大。建议相关部门研究解决退房过程涉及的利息如何补偿、贷款记录能否清除等问题，让退房流程更规范更易于操作。