一、收入确认的基本原则
房地产开发企业的销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（一）会计确认收入的原则
《企业会计准则第14号——收入(2006)》第四条规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
3.收入的金额能够可靠地计量；
4.相关的经济利益很可能流入企业；
5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）收入的税务处理原则
国税发〔2009〕31号第二章第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。详见31号文件第一致第四款规定：
从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
从上面四点可以看出房地产企业收入的税收处理原则和会计确认收入的原则是基本一致的。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
二、开发产品结算计税成本的确认原则
（一）开发产品结算计税成本的确认时间
国税发〔2009〕31号文件第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
从上面的规定可知，开发产品完工之日并不是必须进行结算计税成本之日。开发产品完工之日至次年5月31日前任何一日均可为计税成本核算的终止日。
（二）开发产品结算预提成本费用的计税原则
国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
从国税发〔2009〕31号文件第三十二条和第三十四条的规定可知，房地产开发产品在结算计税成本时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，除允许预提项目金额计入计税成本外，剩余未取得发票的成本不得计入计税成本。
例如：某房地产开发有限公司开发的A项目于2017年6月完工且开始为业主办理入住手续，但完工时尚有200万元出包工程价款未取得发票，出包工程合同总金额为1500万元，该公司以预提成本方式把未取得发票的200万元工程成本全额计入会计成本，2018年7月才取得200万元工程价款发票。
该公司在2018年5月20日结算A项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的200万元出包工程成本中的150万元（1500×10%）计入结算计税成本。
《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号，以下简称国家税务总局公告2011年第34号文件）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
那么，按照国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，以预提方式计入计税成本的、未取得发票的150万元工程成本，该公司在对2017年度企业所得税汇算清缴时是否应当按照国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定进行纳税调整呢？按照“特别法优于普通法的税法适用原则”，国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定是对企业所得税汇算清缴的一般规定，而国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定是针对房地产开发企业计税成本的特殊规定，因此不需要进行纳税调整。只需对多预提的50万成本进行调整就可以了。
根据国家税务总局关于《企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题》的公告【2012】15号第六条规定：上述调整的50万元预提成本，如在以后年度取得符合规定的发票，相应支出可以追补至该支出发生年度2017年税前扣除，但追补年限不得超过五年。
（三）其他开发产品结算计税成本的确认原则应结合《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则等税收法规予以调整，在此不再一一赘述。
财税专家简介：
邸晓欣，女，会计师，河北长河税务师事务所有限公司项目经理，毕业于河北财经学院会计专业，从事税务代理、税务筹划、税务咨询工作二十余年，曾为多家大中型企业、上市公司提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务，担任多家大中型企业财税顾问。
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