消息面空降楼市，中国房奴的风险远超美国次贷危机。

吴清华

消息面空降楼市，中国房奴的风险远超美国次贷危机。

远在美国的温哥华市，计划1月份起对空置房征税，税率为房屋评估值的0.5%-2%，具体的税率规定举措主要是针对投资型房产，而非居住用房。政府不会根据用电情况来判断房屋是否空置，将通过产权人自主申报、审计、合规措施等途径来判断房屋是否是空置的房屋户主需要证实他们或是租客在这个房间里住了至少多少天，目前温哥华大约有10800套空置房屋。

此前有动手将公布海外置业的个人资料资金来源，如果这样做，将再一次沉重打击中国炒房客。

随着国内资产泡沫日益高涨，越来越多的境内资本开始溢出，到海外置业避险。在这个过程中，境外多个热点地区的房价被炒高，引发当地居民的不满。香港、澳大利亚、新西兰、都出台了或者酝酿出台限制措施。

从香港和温哥华调控经验看，政府出台重税是最好的控制房价的办法。今年以来，内地多个城市也先后出台了调控措施，但只有深圳真正使用的狠招（限购+重税），所以4月份以来深圳房价真正被稳住。北京、上海、合肥、苏州、厦门、南京仍然在持续上涨。

消息二：房企发债全面收紧

 据”21世纪经济报”称，中国证券业协会日前在京主办证券金融机构公司在业务高级管理人员培训会会上要求停止受理三四线城市房地产项目的在建一些评级较低的房企发行的私募债也将暂缓。

房地产行业监管权限收紧是大势所趋。华南一家中型劵商债券融资部负责人对记者表示

目前开发商的资金主要有五大来源，自有资金、银行贷款、公开发行债券、股市定向增发、私募债。从近期新闻媒体披露的信息看，证监会先是要求定向增发的资金不能用来拿地，还银行贷款，随后对开发商发债进行限制，至于商业银行很多也拒绝给地王贷款，再加上刚刚明确的限制私募债，开发商只有自有资金这一个渠道没有受到限制了。

钱的“扎堆”和“兴风作浪”，主要是看”气”和“势”，如果多渠道都被釜底抽薪，那么就很难形成气候，所以房地产市场的降温是大概率事件，否则就跟去年的股价一样要出大事，而房地产市场如果真的出大事，比股市可厉害得多，将直接动摇70%以上银行抵押品的价值。

消息三：郑州紧急出台调控措施

1、扩大租住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次集中供地的方法供应市场。

2、依据土地评估价基准地价及市场报价合理确定租住用地即金融中有的的其他用地挂牌起始价，

3、除大棚付出改造用地外，居住用地及兼容居民用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后十个工作日内缴清

4、公积金个人住房贷款单笔最高金额，同时按三个条件合并，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额。二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的单笔最高贷款额度以一三两个条件核定。

5、新建商品住房项目必须取得《商品预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付分期的方式降低首期款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚。并记于企业信用档案

中国的房奴们：你的风险已超过次贷危机时的美国

随着一线城市房价不断上涨，银行放贷数据成为新增贷款的主流军，房奴的还款负担也引起社会关注。据网易财经报道，中国房奴的还款压力已经超过次贷危机时期的美国人。

北上深房奴：房贷两200万起

数据显示，深圳北京和上海的平均房价分别为500842元，47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么人家是要背229万元的房贷，按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍须承担12964.46元的月供。

而2010年7月，根据招聘网站统计数据显示，北京平均薪酬仅为7720元

中国房贷压力已超经济危机时期的美国和日本

  房贷飙升后购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增，中国购房杠杆率有多高，房款负担到底有多重，回答这两个问题需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标

消息面空降楼市，中国房奴的风险远超美国次贷危机。

交易杠杆率可以用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%。中国上半年住房（新房加二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房杠杆率在2009年高达到高点，连续两年回落后重新缓缓上升，至今年出现明显的跳升。

消息面空降楼市，中国房奴的风险远超美国次贷危机。

与美国和日本相比对来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多。次贷危机前基本维持在80%-90%，到2007年升至100%，即所谓的零首付购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后五年之间回落到45%左右的水平。

对此可见，中国的交易杠杆率虽然低，泡沫时期的美国和日本，但连年攀升的态势值得警惕

2：还款负担率

消息面空降楼市，中国房奴的风险远超美国次贷危机。

还款负担率可用来衡量中国居民常房贷的压力。根据广发证券研报数据，2011年至2012年中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%，也就是说假设房奴每月收入是1万元，那么将有4000元用来还房贷。

消息面空降楼市，中国房奴的风险远超美国次贷危机。

同时与美国日本比较，美国的次贷危机时期还款负担率最高达32%，2015年还款负担率为27%左右，而日本在资产泡沫时期还关乎到你最高达45%，资产泡沫破裂后才逐步回到20%左右的水平。对比可见中国目前高达40%还款负担率已超过最大危机时期的美国已接近资产泡沫时期的日本，可见中国人的复杂程度之深，还款压力之大。

假如房价暴跌，这六大后果将让你过得非常惨。

1：银行最惨重的受害者。

房价下跌，银行可能是最惨重的受害者，房地产贷款占用商业银行总贷款的20%。地产行业与我说的症状非要数许多贷款面临违约，据统计房价下降30%，银行将增加1万亿元的坏账，所以房价如果暴跌，那么银行就会受巨创。

2：中小房企纷纷申请破产处理。

房地产一直都是中国的支柱产业，全国目前有数万家大大小小的房企，其中许多中小房企都是半路出家，没有强大的资金支撑，如果出现房价腰折式暴跌，那么这些没有强大资金做支撑的为了降低损失，大部分房企都是申请破产，只要房价暴跌，这种倒闭现象绝对不是小范围，还是会波及全国，企业将纷纷申请破产处理。

3：烂尾楼遍布全国。

房价暴跌，房地产就会开始贱卖房屋，以前买到每平方米1万的房子，可能现在只需要两三千一平方就轻松买到，但是房子也会越来越不值钱，买房的人也会大大缩减，到时候必然会出现大量的烂尾楼，因为开发商已经破产了，银行里没有资金再贷款给房企

4：失业率飙升。

众所周知，全国房企大大小小数万家，解决了多少人的就业问题，除了房企外，地产行业也涉及到建材装修等等，一旦发生大批房企倒闭现象，那么这些行业也将会受到重创，甚至于破产，连带效应会接踵而来。企业破产也就标志着员工失业，失业率带来的影响和冲击，也是非常非常大的。

5：财富差距更加悬殊

失业率增加，经济萧条最痛苦的莫过于老百姓。在鱼池现状下，那些富人拥有的将会加大劳动者的剥削，因为劳动力太多财富会更加集中

6：货币贬值严重。

房子的保值性没有任何意义了，资金就会外流，加上国家不会让国有银行倒闭，拯救银行的办法，只有疯狂的印钞票，增加货币流通量，实行宽松政策，这样货币贬值就会更加严重，货币购买力将下降，近一半钱也就开始不值钱了。

货币超发导致房价暴涨有两种结果。

一种是80年代末的日本货币超发，经济数据增速却在放缓。由于日本央行的干预，日元还在升值，结果是日本房地产资产被严重高估，迫于通胀和贬值压力，日本央行大幅提高利率，紧缩货币供给，稳定的汇率，却最终导致股市和楼市崩盘。

另一种是2008年前俄罗斯，同样是货币超发，资产价值被高估，俄罗斯为了稳定楼市，选择让汇率贬值，货币购买力大幅受损。