本次我要分享的内容是炒房客的流派，欢迎来到另一个新的世界，本人只是转述，毫无操作经验，只是简单的入门介绍文章。
一、流派的基本概念：
1.流派的什么
所谓流派，流派是一个系列。当你开始打这个流派，你的“购买标的，融资方式，周转频率，退出方式”它们是浑然一体的。
流派是一个整体。就如打仗，步兵、弩兵、枪兵、骑兵、工程兵、互相配合。讲流派之时，一定要记住我们是一整套玩法。
2、流派的切入点
炒家们最关心的，是“万一上海楼市彻底崩溃，我该怎么办”。
对于炒家来说，深入骨髓的。带着娘胎烙印的，是“如何不破产”。
假设楼市彻底崩溃，跌得象香港97一样，你该这么办。
把这个问题想清了。你再来说炒楼。
流派之道，千变万化。但有一点是共同的。
“一个好的流派，必然浑然天成，不容易被击败。要把他打穿打爆，那是极难极难的”。
3、流派路径
炒房的流派，就目前多军这个圈子，大致已经可以列出：
1）大面积低单价
2）老破小流
3）低总价流
4）法租/民宿流
5）药单法拍银主流
6）疯魔流
7）装修流
8）使用权流
9）二房东流
10） 其他失败的流派
4、一个绝对的真理
赢利=（卖出价 - 买入价）* 持有面积 * 周转，一切的流派的运作模式都是根据这个公式进行套用的。
二、炒楼的流派
1、老破小流派
多军有二个最主要的流派：“大面积低单价”和“老破小”。从逻辑上讲，这二个流派是互相矛盾的。
不仅互相矛盾，而且是相互冲突。甚至完全对立的。每次讲起对方的选房眼光，都离不开三个字：“啐，垃圾”。再顺手灌对方一勺羊肉。
我们讲到，任何一个流派，核心考虑的必然是“风险”，考虑的“如果上海楼市彻底崩溃，我该怎么办”。
老破小流派，基于这样一个思想：“我就是有每年5%的租金回报，你能拿我怎么样”。
所谓的老破小流派，并不是指专门就特别喜欢买又老又破又小的房子。
所谓老破小流派，指的是一种思想：“房租/房价，百分比最大化”。
我就是有长线稳定高租金收，楼市崩盘，又能拿我奈何。
老破小流派追求的是租金回报率。最好是5%，但目前上海房价涨得太快已经很难找了。
那退一步4%也行，最差最差3.5%也行。
但老破小流派一般不接受3%以下租金房源，看都不会去看。
更不用说次新房租金普遍低于2%，大面积户型甚至还要低。
二批人擦肩而过，互相看了一眼对方房子，“啐，垃圾”。
老破小流派并不是一定要买小房子，而是在目前市场上，形势很明显。你要获得“%”高的租金回报，唯一仅有的方式就是面积尽量地小。
因为人，首先人是有一个“基本生活需求”的。然后才是进一步的愉悦和舒适。
譬如对于一个外地来上海打工的人，又或者是刚踏上社会的大学生；
他们对于住房的唯一要求，就仅仅“有一张床”，有一个梳洗的地方。
这是非常非常强大的“刚需效应”。其力量如此之强大，千锤百炼。
在租赁市场上，面积到了35平米以下。租金就不再变化。
也就是说，35平米和32平米，29平米，26平米，23平米，其房租都是一样的。
为什么老破小流派如此重要。他虽然赚钱不多，每单可能50~60W。
可是你想想另一个侧面，假如你是刚刚踏上社会的大学生呢。
假如你是刚刚开始炒楼这一行的菜鸟呢。
老破小流派有几大好处：
1）入门门槛低。
老破小几乎是门槛最低的一个流派。以目前二线地段超低端老公房80W一套为例，则首付只需要24W，甚至更低（写高）。
2）租金比率高
房租和月供几乎可以相冲，后续无压力。
3）没有空置期
4）拆迁概念
5）出租房东不付佣金
6）风险有限，便于练手
还有几点别人很少注意，但其实很重要的事：
7）老公房没有“处房情结”。
老公房不存在落地打七折的现象。事实上，他几乎永远不折旧。光这一点就是巨大的神器。
8）老公房没有“带看回避”。
老公房是唯一的在有租客情况下，也能看房子的房屋类型。略差，但不大。
都住老公房了，大部分人并不怎么挑剔。
9）老公房交易成本极低。
交易成本分显性成本和隐性成本二笔。
因为上海市政府的偏袒，老公房的税费成本极低。是唯一可以做到接近于零的。
隐性交易成本，主要是“压价”。老公房的价格极为透明，压价幅度超低。
这二者合力，使得老公房在2007年之前可以频繁快炒。
10） 流动性
老公房可以象现金一样使用。弥补资产组合包不足。
2.法租民宿派
我们说道“大面积低单价”流派防止破产的最后防线是“成本足够地低”，买来就是七折。
而老破小流派不注重资本利得。却特别地注重“租金%”，只要持续地有5%现金回报，长线收租天塌下来也不怕。
现在有一个流派，他兼得二派优势。比二派都强。
当老破小流派绞尽脑汁，谋求“3.5~4.0%”租金回报标的时，有一个流派，他的纯租金回报可以做到8~10%
而且这个流派，他还不耽搁你赚钱。在资本利得方面一样很强，壮牛狂奔。
这个流派，就是法租/民宿派。
法租派的内功心法，可以归结为以下几条：
1）选择湖南天平街道，传统法租界地区。但是购入房价又很低，是跟土著价走，而不是外销房走。
2）进行极为专业的改建和整修
3）出租给老外。
4）或出售
装修后
装修后
民宿就是短租。其主要的特色，是把房间装修成非常有特色温馨之所。
然后在空间上分割：出租一个卧室，提供早餐。
在时间上分割：提供1~3天的短租。
3.药单流
所谓药单，并不是指房子本身的质量有问题。
所谓药单，是指房子本身的股权结构有问题，产权有问题。从而导致交易困难。
公司运营良好，是董事会有问题。
再举一些延伸性的例子。譬如房子良好，上家是吸毒的，刚从监狱放出来。
一般人看见这样的纹身汉，直接就绕着走了。
有几个人有胆子和他做生意。
如果他收了你的首付，转手买洗衣粉了。然后和你说交易不过户，你怎么办。
但这样的房子便宜么，那是真便宜。
再举一个例子。产权人的父亲户口在这屋子里。
父子不和。虽然卖房子手续清晰业主同意，但是父亲的户口迁不走。
便宜二十万，你接么？
再譬如说，一套房子，上面有五个抵押。这种已经属于最基本的小药单。但足以让市场上绝大多数的谦谦君子退缩了。
你退缩了，价格就下来了。利润就上来了，我买了就赚了。
和药单同样重要的，是“解药”。
药单，就象是无数有毒的高压电线，层层缠绕在你的未来房产证上。
解药，就是细心耐心地一层层把这些线剥开，最后还你一个干净的产权过户。
“解药”绝对是无差别的人类体力劳动。
好比一个房子上面，有五次抵押。累计抵押值高达90%，远远超出银行贷款的部分。
这样你就要用你的“首付款”去填。得先借给上家几十上百万，帮他把周围一圈债务清了，无抵押干净证才能进交易中心。
药单怎么解，药单还是可以解药的。
但其中，绝对牵涉到庞大的人力物力，尤其是买主的“心力消耗”。
你必须非常谨慎，长期失眠。承受巨大的精神压力。
在交易的这几天，风吹草动，每一点细微的变数都会让你肾上激素紧张三思。
在解药的这段时间内，你必须非常的小心。
由于药单多种多样，所以解药也多种多样。说不出一个统一的流程方式。
但这绝对是人力心力的消耗。
不是“钱”的问题，不是起步资金的事情。是战战兢兢做好每一步的问题。这不是体力消耗，但绝对是高强度的人类精神脑力消耗。
解药单实在太苦了，没几个人受得了这份罪。要赚钱，哪里不能赚，何必呢。
药单流是真心不需要什么启动资金的，药单流是各大流派中，启动资金要求最小。而回报利润率最高的一种流派。
更重要的是，药单流只要解药成功，几乎肯定赚钱。而和牛熊市无关。
也就是说，你是游离于房地产市场，游离于房地产市场崩盘之外的。
“药单流”，药单流是不需要任何启动资金的。药单流有着极高的毛利，药单流几乎稳赚不赔。
只要你肯踏踏实实去做。宛如揭开麻线团一样，一缕一缕把千丝万缕的关系理清楚。头绪一寸一寸地整理干净。
最终整张单子，终究是可以做的。
唯一的缺点是累，真心累。呕心沥血。
你不是喊能力超群么，不是喊满腔热血么，你不是斗志十足么，不是喊社会不公有才华没出头么。
现在给你机会，只要你去劳动，二年内可以赚100W，五年之内可以赚1000W。
4.周转流
有一个流派，被称为“凤姐变冰冰”。
其核心的思想，是装修再出售。
手法是，你先在市场上找一套最破最破，但是骨架框子还不错的房子。
好比逃难潮中找一个黑炭泥面的黄丫头，但仔细一看，还算是个美人胚子。
然后你教她琴棋书画，等到太平年份，丫鬟卖个好价钱。
“凤姐变冰冰”这个流派，有以下几个步骤：
1）找一套最破最破的房子。最好是因为破，导致折价的房子。
因为你反正要敲到“原始社会”然后再重新装修，那么那些本身装修得不好不坏的房子，才是最为尴尬的。
你干脆就买最破的，反正我都要敲掉的，你帮我把“买入价”降下来。
2）进行装修
很多人有一个误解。认为“装修”可以给房子带来附加值。
这种说法是绝对错误的。精装修房是要绝对回避的，譬如臭名昭著的仁恒。
5、疯魔流 此处略
6、转租流 此处略，就是二房东、轻资产
7、贵妇流
贵妇流
买别墅不赚钱，买豪宅不赚钱，买仁恒倒赔要亏钱
“各位，以上诸多流派，全部都是错误的！”
流派分为二大类：资产类和人力类。
还有一个大面积低单价流，属于资产流，上面的7个流派都是人力类，两类的打法完全不同，有兴趣的详见以下链接。
答案见：
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