▌原创：张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师
▌主攻：房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等
本案虽发生于2012年且赔偿额不大，但在售楼小姐为卖楼随意承诺的今天，仍然极具实践意义，也验证了笔者很多年前给一位房产商说的话：售楼小姐售楼属职务代理行为，不能乱承诺！
基本案情
2009年7月16日，钟芳与鸿盛基公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买后者涉案房屋。
合同附件五第九条约定“卖方的售楼广告、售楼书、模型、样板房等宣传资料属要约邀请性质，若与本合同有关内容不符，则以本合同为准”，第十条约定：“买卖双方之间的权利义务以本书面合同为准，本合同一经签署后，取代以前一切有关此楼宇口头及书面承诺。”
2009年9月2日，鸿盛基公司发出《入伙通知书》，通知钟芳于2009年9月27日办理入伙手续。
钟芳拒绝入伙，理由之一即为鸿盛基公司承诺赠送的花园未到位，并持有深圳市XX地产顾问有限公司销售代表XX签字，载明“XX承诺：钟芳购买涉案房产，鸿盛基公司将赠送71.35平方米的花园”的手写件为证。
后因双方就此及钟芳所质疑的其他事宜无法达成一致意见，钟芳向深圳市龙岗区人民法院起诉，要求鸿盛基公司赔偿赠送花园未果损失5万元（其他诉求略）。
鸿盛基公司先是确认该手写件的真实性，后又称不认识该销售代表XX，而且销售代表没有权利代表鸿盛基公司向钟芳承诺买房送花园。
一审法院观点
一审法院查明，深圳市XX地产顾问有限公司为鸿盛基公司的销售代理公司，代其销售涉案房产，并经审理认为（判决原文）：
深圳市XX地产顾问有限公司代理鸿盛基公司销售涉案房产，双方为代理关系，鸿盛基公司应对深圳市XX地产顾问有限公司的代理行为承担责任，XX为深圳市XX地产顾问有限公司的员工，其向钟芳销售房产的行为系代深圳市XX地产顾问有限公司履行代理权，即使鸿盛基公司未授权其承诺买房送花园亦构成表见代理，鸿盛基公司应为XX的承诺行为承担责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，XX承诺赠送的花园虽未载入合同，亦应视为合同内容，鸿盛基公司违约未赠送花园应承担违约责任，但因2010年8月11日深圳市规划和国土资源管理委员会龙岗管理局向钟芳发出的《复函》已确认，赠送的花园系XX苑全体业主的共有部分，故双方关于赠送花园的约定为无效约定，鸿盛基公司为造成该约定无效的过错方，应就此对钟芳承担赔偿责任。钟芳未提供证据证明其实际损失数额，而就涉案房产的现状看，钟芳实际对花园仍具有实际的使用权，因此钟芳诉请鸿盛基公司赔偿5万元超出合理范围，适当调整为2万元。
一审判决：深圳市鸿盛基实业有限公司向钟芳赔偿未按承诺赠送花园的损失2万元。
二审法院观点
鸿盛基公司不服，向深圳市中级人民法院提起上诉并主张：XX的承诺行为不构成表见代理。......即便是深圳市XX地产顾问有限公司的员工，也是无权进行处分的。.....钟芳就XX手写件载有赠送面积内容，存有故意不告知鸿盛基公司或明显疏忽不告知鸿盛基公司的重大过失，显然不构成表见代理。
另：XX手写件为2009年6月27日，鸿盛基公司与钟芳签订房地产买卖合同的时间为2009年7月16日，即双方签订房地产买卖合同是在上述手写件之后，根据合同附件五第九条、第十条约定，属无效承诺。......就涉案房产的现状看，钟芳实际对花园仍具有实际的使用权，且在其未能证明实际损失的情况下作出赔偿2万元损失的判决没有事实和法律依据。
深圳市中级人民法院二审认为（判决原文）：
关于鸿盛基公司应否承担未按承诺赠送花园的赔偿责任的问题。本案中，XX作为鸿盛基公司销售代理人深圳市XX地产顾问有限公司的工作人员，在涉案房屋销售材料上通过手写书面承诺向钟芳赠送71.35平方米的房产面积，钟芳作为普通购房人有理由相信XX的该项承诺也为鸿盛基公司的要约内容之一，故即使鸿盛基公司并未授权其销售代理人作出该承诺，但综合该书面承诺的书写载体和书写人的特定身份，在本案中亦构成表见代理，此项承诺依法对鸿盛基公司产生法律约束力。XX书写的承诺中明确记载有涉案房屋的房号、价款，内容具体确定，其承诺赠送的房屋面积甚至大于双方合同中约定的涉案房屋面积，按常理显然对于钟芳决定是否购买涉案房屋具有重大影响，故原审判决将此项承诺视为合同内容，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，本院对此予以确认。鸿盛基公司虽上诉称双方买卖合同附件中已经约定该合同签署后即取代以前一切有关承诺，但根据前述司法解释的规定，此承诺的法律地位等同于合同内容，在性质上已非合同附件中所称的“承诺”，已对当事人产生合同约束力，当事人如违反则应承担相应违约责任。因此，原审判决判令鸿盛基公司承担未按承诺赠送花园的赔偿责任，于法有据，本院对此予以维持。如鸿盛基公司认为其销售代理人在代理过程中存在过错，可另循法律途径向其主张。
2012年8月2日，二审判决：维持一审判决上述判项！
信荣说：销售代表需谨慎承诺，开发商需预防风险，购房者需索要承诺
1、销售代表出于促销的目的，难免出现夸大宣传，随意承诺的情况，其承诺算不算数，开发商是否需要承担责任，过往很少引发双方注意。本案案值虽小，却宣布了一个重要事实：开发商需对售楼代表的行为承担责任！
2、并非销售代表的所有行为开发商都要担责，根据最高法院司法解释，只有所做“说明和允诺达到具体确定的程度，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的情况下才构成邀约，才对开发商有约束力，反之仅为要约邀请，依法不具有法律约束力；
3、为避免销售代表随意承诺，建议开发商印制书面《告知函》，告知购房者“销售代表无权就开发商统一对外公示之外的事项向购房者私自承诺，如有承诺请在签订买卖合同之前拨打公司客服电话确认，否则公司不予认可”，并在签订买卖合同时要求购房者同时签署；
4、为避免被开发商虚假宣传误导，购房者为某项特定目的购房（如名校学位等），应要求销售代表出具承诺函，并保留其身份证明（销售代表都是临时的，时过境迁，可能会离职，涉诉后开发商可能否认其身份）。
附：《民法总则》第170条
执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。
法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。
About 信荣——一家成立于2007年，定位于全国范围内“房地产”争议解决，志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房地产”纠纷一线（客服专线：400-0755-618）解决的跨区域房地产法律服务提供商。2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，目前已在全国27省市设立地方团队。
信荣说：“信荣说，说房市”简称，信荣律师房市观点，不可不知。
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