【案例】开发多处房地产怎么节税？

【税收筹划思路】
房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税收是不同的，这就为企业选择核算方式提供了纳税筹划的空间。
一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但是也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算，需要企业根据具体情况予以分析比较。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)的规定：
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。因此，房地产开发企业需要在有关部门审批时确定房地产的开发项目。
【税收筹划案例】
某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定可扣除的费用为400万元，第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定，可以扣除的费用为1000万元。

该企业选择分别核算，请计算该企业应当缴纳的土地增值税、营业税及其附加并提出该企业的纳税筹划方案：
第一处房地产的增值率:600÷400=150%；应该缴纳土地增值税：600×50%-400×15%=240(万元)。

第二处房地产增值率:500÷1000=50%：应该缴纳土地增值税:500×30%=150（万元）
不考虑其他税费，合计税负240+150=390(万元）
如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除的费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为78.6%6(1100÷1400)。
应该缴纳土地增值税:1100×40%-1400×5%=370(万元)。
不考虑其他税费，该纳税筹划减轻税收负担390-370=20(万元）

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