科学城，广州GDP第二高区域，广州近四成世界500强企业聚集地。

自2020年下半年广州楼市启动以来，科学城大热，在这一轮行情中，与天河、老黄埔一起，充当着领涨的角色。

开发商灵敏的嗅觉也闻到了韭菜的香味，入市的入市，加推的加推，忙的不可开交，割的不亦乐乎。

所以，今天，我们就来对比一下科学城三大话题盘：大壮名城，中央城，以及品秀星樾。

三盘的优点，开发商的卖力宣传（包括但不限于真实宣传以及涉嫌的虚假宣传），以及被氪金的自媒体大力吆喝，都说烂了，讲透了。

所以，这篇，我们主要说缺点。

01 大壮名城

王者地段，青铜产品。大壮最大的问题，是地段与产品的错配。

科学城芯，三地铁上盖，周边万达广场、大壮国际广场等商业围绕，说是科学城最牛地段也不为过。

遗憾的是，一流地段，打造的，却是三流产品。

从产品来看，大壮定位偏刚需，容积率4.54，户型主要为74平的两房，93平的三房，105平的三房，121平的四房。

但是卖价，在科学城板块来说，却并非刚需价格。

大壮首开定价最高去到5.8万，引发疯狂吐槽，以致一度调低定价，甚至出现了部分房源跌破4万成交的情况。

其实，在营销上，非常讲究定位，一流地段配备一流产品，方能使价值最大化。最忌讳的便是，用一流的地段，打造二流或三流的产品。

这样容易青黄不接，两头不靠，导致刚需买不起，土豪看不上，使得潜在目前客群极其尴尬。

如果大壮刚开始的定位便是科学城人居典范，豪宅标杆，那么卖到5.8万，甚至更高都是没有问题的。

所以，大壮手握这么好的一副牌，打成这样，实在有点遗憾。

品秀星樾就是在这个猪对手的衬托下，借着涉嫌虚假宣传名校的东风，实现了自己的销售神话。

哎，可悲可叹，老实人终究还是敌不过渣男！

不过近期，大壮应该是意识到了问题所在，开始着手提升装修的规格和档次，算是在为前期产品定位的失误做补救，不过豪宅并非只体现在高交楼标准。豪宅是个系统，还体现在容积率、梯户比、户型等各个方面。

所以，如果大壮能在后期产品中，从源头开始，按照豪宅或改善型的定位来打造，或许大壮会变得真香。

02 中央城

大小姐对这个盘的定位是：吊丝大盘。

中央城项目总建筑面积270万㎡，比大壮名城约多70万㎡，体量相当于3个品秀星樾，共计2.5万户，其中回迁户约占1万户，分6期开发，开发周期为5年。

之所说它上车盘，有几个原因：

1、定位刚需，体量巨大，货量惊人。中央城地段一般，高容积率，大体量，要知道2019年黄埔新房网签才10089套，其中科学城网签1586套，所以中央城就算10年卖完，也要每年卖1500套，相当于科学城一年的新房网签量。

2、二手市场出货，去化周期可能会比较长，且很难卖出好价格。为何?体量这么大，同期二手货量不会少，买家可选择多，优先出的肯定会是那些价格低或没有硬伤的房子。

3、康景物业名声较差，管理能力一般，面对这种大盘，物业的管理会越发成为一个短板。

康景物业已经烂出街了，无需赘述，对于大型楼盘，物业管理本来就是个挑战，更何况是康景物业这种水平的物业公司。

物业其实是很重要的，因为物业管理的好坏，会直接影响房产在二手市场的定价。比如天河东圃相邻的旭景家园和城市假日园，一个康景物业，一个康盛物业，差不多楼龄、差不多地段，价格相差一两万。

所以，物业差的小区，随着楼龄的越来越大，二手市场升值会越来越乏力。

4、生源不纯粹。虽然中央城斥巨资签了湖南师范大学附属中小学，但是里面有约1万户的回迁户，学习成绩还有待时间验证。

其实像中央城这种开发周期长的旧改盘，是必须要引进名校的。一方面无名校作为卖点，后期销售去化会比较困难；另一方面，旧改盘，在谈判时，村民一般都会要求引进名校，否则拆迁村民答应的不会那么爽快。

所以我们能看到，很多旧改盘，都配了好学校。

03 品秀星樾

品秀星樾的综合素质，在香雪板块相对还是比较能打的。要商业有商业，要地段有地段，要居住品质有居住品质，要学校也有学校（楼盘自建，幼儿园到初中），不然也不会卖的这么好。

好到办学主体一直不定，好到开发商引进名校的热情一再冷却，直至完全放弃名校这个卖点！

但是这些都无法掩盖越秀地产这个开发商，信誉和态度上存在的巨大问题。

信誉主要表现在前期宣传；态度主要表现在对待业主的诉求的傲慢和无理。

在前期宣传上：

以名校作为主打卖点，各种套路，各种逼定，什么封盘涨价，什么名校官宣在即，什么二中等等等等，诸如此类。

具体的证据之前文章有贴，这里就不贴了。

还有，离地铁平均1.5公里，就敢说自己是地铁盘；设有机械车位，就敢宣传时只字不提，隐瞒消费者。

在态度上：

业主就学校问题向开发商表达诉求时，极尽推诿、搪塞、敷衍，出面沟通的永远只是营销中心的一个经理，甚至在业主上门后，依然还是这个经理。

更令人震惊和愤怒的是，直接报警抓人，可怜数名业主买房送小黑屋一日游。

反观龙湖云峰原著，不单落实了名校，且据买了这里的业主说，他们在向开发商沟通学校时，出来跟他们对接相关事宜的直接就是项目总。

难道，这就是国企，该向普通消费者所呈现出的面貌？难道，普通消费者买国企的房子，在权益受损以后，只能忍气吞声？难道，越秀地产已经抛弃了国企的担当和责任，只剩下了商人逐利的本性？

其实，在这以前，国企在我心中，是靠谱的、有实力的、有保障的、值得托付的、值得信任的。然而，越秀地产所呈现出来的傲慢、无理、粗鲁、狡诈、没信誉、野蛮，彻底颠覆了我对国企的认知。

所以，如果我以后再买房子的话，可能都不会再考虑国企的一手楼盘，反正越秀地产我是万不敢去碰的。

因为，越秀地产，作为广州本土实力雄厚的国有地产企业，在对品秀星樾业主的所作所为上，实在令人汗颜和不耻，可谓丢尽了国企的脸面。

但是，我依然相信，越秀地产只是一个特例！并非所有国企均如此。

04 尾声

我一直认为，买房只要买对板块，大抵都错不了。因为根据大小姐这么多年对市场的观察，一般，只要板块买对，当行情来的时候，板块内的楼盘都会涨，只是涨快涨慢，涨多涨少的区别。

拿科学城这个板块来说，作为本轮行情的领涨板块，香雪奥园、时代春树里、中海誉城、万科金色梦想这类没自建大型商业及学校的，要涨照样涨，而且涨幅也可观。

最后总结一下这三个盘：

【大壮名城】壮壮目前这期产品是有问题的，如果在后期能做到产品与地段匹配，我还是很看好大壮的前景；

【中央城】买肯定能买，毕竟价格摆在那，又有名校配套，性价比还是很高的，只是在二手市场的涨幅可能会跑输大盘。

【品秀星樾】至于品秀星樾，产品没太大问题，但就冲越秀地产对待业主令人发指的态度，我就问你，越秀的盘，你还敢买吗？

好了，关注@楼市大小姐，告诉你新楼盘的另一面！