商业地产在互联网时代的核心竞争力是什么？

我们都知道互联网时代，BAT三家独大，马云爸爸说的，让天下没有难做的生意，结果是大家生意越来越难做了。因为原来你是地域竞争，利用信息差异化挣钱，但是一到网上，你就是全国甚至全球竞争，再也没办法用信息不扁平来挣钱了。传递价值的公司盈利能力越来越弱，最后连汽车4S店汽车品牌都不想要了，像特斯拉开个体验店，你直接在我的网站上去预订下单就好了。

到了移动互联网时代，连BAT都变成了AT了，百度在移民移动互联网的路上都掉队了。百度的生意都难做了。为啥呢？因为人们随时随地联网的状态下，一个企业需要做的核心是：注意力竞争。看哪家企业最能占用老百姓的注意力。于是《王者荣耀》和吃鸡游戏开始大量收割注意力，一个游戏人物的虚拟皮肤就能利润过亿。今日头条永远可以给你提供你感兴趣的信息，也大量收割了人们的注意力，市值几百亿。腾讯想收购今日头条，创始人傲娇的说：我创业不是为了成为腾讯员工。因为他有流量，他就牛气。

那么说到实体店，在移动互联网时代更加焦虑，怎么办？

回答这个问题前，大家先了解一下：互联网最贵的是什么？

是流量，BAT之所以三家独大，就是因为他们可以直接收割流量。作为其他互联网公司的状况竟然是，有钱想投广告都没地方买流量！

对于不了解互联网的人们可能不太清楚，啥叫流量啊？其实很简单，就是实体里的人流！

李嘉诚说房地产，只有三个核心词，就是：地段、地段、地段。

为啥地段这么重要？

就是因为地段直接影响了你门店的人流啊。所谓的，金角银边草肚皮，也就是说不同地段人流不同。你在人流大的地方，你就挣钱。当然，前提是良心经营，产品靠谱。

所以，

在互联网时代，流量为王。

在实体经济，人流为王。

线上叫流量，线下叫人流，都是一个东西。这就是商业的核心之一。没有流量和人流就没有人们的注意力啊。那么在这个移动互联网时代，作为实体店要如何在移动互联网时代怎么获得人流呢？真的只有地段一个关键点吗？

到这里先科普一个知识点：什么是商业地产？

广义的商业地产：酒店、写字楼、会展中心、专业市场、步行街、购物中心等

狭义的商业地产：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场

未来的核心人流交汇处，必然是：步行街和购物中心。

这就是时尚地产集团要做的商业地产：时尚地产和旅游地产。一个城市的人流核心交汇处，因为他们是可以成为城市的地标性位置建筑。

为什么这么说呢？

我们来看看专注商业地产三十年的专业分析：

历史上商业地产的发展模式：

销售模式（内地早期商铺）

→出售部分、持有部分（内地住宅开发商）

→自持模式（香港模式）

→轻资产管理模式（美国模式）

目前国内仍然以自持模式为主，但随着资本市场的推动，未来有可能向轻资产管理模式进化。国内外消费习惯和文化差异导致商业环境差异巨大，轻资产管理模式是否适合国内市场，却是不一定的。

自持模式需要满足消费者、商家、开发持有者的需求即可，自主权非常大，可以迅速的调整以适应市场的需求。而轻资产管理模式，可能有投资人、物业方、运营方、商家、消费者等各种不同目的的人群，导致如想要变更一个动线，能让商家的展示更加凸显，但又难以评估实际带来的财务回报，很难平衡各方利益。

做一个好的商业地产项目，究竟有多难？

其实做一个好的商业地产，本来应该是件很简单的事情。

因为归根结底，我们只是提供了一个地产，让大家做商业买卖而已。

而所有商业地产项目的核心，都不过一句话：你造了什么，凭借什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润？

这个问题从根本上决定了一个商业地产项目的前期研策、财务分析、拿项目、定位规划、建筑设计、工程施工、划铺、招商、运营、推广……

但就是这个问题，90%的商业地产项目，都没有解决好。

为什么呢？

因为会思考这个问题的地产开发商，实在是太罕见了。不思考的原因也很简单，黄金十年里，大家躺着也挣钱啊。

于是，对于大多数国内的开发商来说，通过住宅开发获取销售利润的发展模式已经深入人心，从逐利的角度讲，能够快速而简单的重复获得利润，为何还要精耕细作，自持运营好一个商业地产呢？

就现在国内的形式而言，大部分的房地产开发商仍然会以住宅销售为主要目的去拿地，而不是完全从商业的角度去拿地。这个现象实在是太普遍了，哪怕是华润这种已经把项目做得很成功的了开发商都有这个问题。不过华润还算幸运的，靠自己的能力还是把很多项目给做起来了（比如很多城市的万象城最初的定位只是想做万象汇社区商业，只是为了配套华润的住宅，但后期却因政府和国企的因素，定位直接改为了高端商业万象城，好在项目的运营团队实力比较强，通过当地的招商运营调整，引进了很多性价比高的购物中心餐饮、体验业态，扭转了颓势）

华润是国内可以排进前10的专业商业地产开发商了，可想而知之后的数以千计的开发商，又是什么水平呢？

另外，大部分开发商做商业地产，依然会以地产开发占主导，后期引入商业运营。国内80%的商业地产，从研策阶段开始，就不是专业的商业团队在做，往往是在项目已经定型之后，引入商业运营团队进行招商、推广。对于商业团队来讲，拿到一个前期规划、建筑设计做得跟屎一样的项目，除了流泪，就只能吃屎了。

当然，现在的很多地产公司，也在前期找到五大行做顾问，但说实话啊，除非拿到自己很感兴趣的项目，就只是套一份模板出一份PPT罢了，而且甲方嫌报价贵，乙方也就干脆省事儿小赚一个咨询服务费，报告基本没啥参考价值（我们业户青创团，就经常接五大行的顾问外包单，给那些地产公司出所谓的咨询报告，你看连五大行连做PPT都不想做）。另外，建筑设计方面，国际真正一流的商业建筑设计公司，设计顾问费和建议的项目整体工程费用，实在是太贵了（为何时尚能做，时尚在商业步行街领域，积累了30年丰富的经验和人才，记得有次和其他甲方交流，有老板就说，你们给我们出一份动线设计图，我直接给你100万）。

好了，如果恰巧遇到一个开发商，是铁了心要好好地做商业，从一开始就以商业运营的角度去运作一个项目，而且舍得花钱去做，情况又如何呢？

一般这样的开发商做出来的项目都不会太差。但是这些项目，又容易遇到一个问题：商业团队的理想主义。

在很多人看来，商业地产就是一个华丽的迷宫，很多人喜欢它，很多人艳羡他，当然，也就有很多人把它想象成一个理想化的平台。

每一个商业地产项目，都希望自己是城市的地标；

每一个商业地产项目，都希望自己引入的品牌是全城最好的品牌；

每一个商业地产项目，都希望自己在推广阶段一炮而红，大搞城市营销；

但是呢，它们忘了，其实它们的本质，和街边的便利店是一样的：在商言商，都是生意买卖而已。还是那句话：你造了什么，凭借什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润？现实情况是：当开发商和它的商业顾问团队在憧憬这座城市地标将如何布满Louis vuitton、Chanel、Hermes的旗舰店时；当招商经理在向品牌商家讲述这个购物中心将如何华丽时；当推广经理在向媒体描绘未来这里将代表怎样一种新的生活方式时，大家都反而不知道，如何告诉对方：我这个商场可以赚钱。（而这才是我们时尚三十年来的核心价值，能让我们的商户可以赚到钱）

很难定义商业地产的核心能力，对于时尚而言，或许我们的核心能力就是从一开始，就从商业的角度上去拿项目（核心地段增长的人流量），从消费者的角度上去规划项目（不与其他商业拼刺刀，打差异化），最后再从生意的角度上用事实证明了所有商户来时尚，就能赚到钱。

所以，商业地产在互联网时代的核心竞争力是能吸引到真正的人流。而吸引人流靠的就是地段和运营能力。

来时尚，你就是加入了像BAT一样的流量注意力收割器。因为时尚三十年专注如一，精挑细选，人流为王！