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提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。
单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。
目前关注的几个位置
1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。
2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。
3，南面角门西、草桥附近。
4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。
这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？
回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的。
但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子：
在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。
但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。
梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。
新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。
如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积。
或者500出头可以买到天通苑200平。
青年路可以买到次新两居。
唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适。
9号线不用考虑。
提问：近看房，看了一个房子比市价便宜20w。业主欠款，房子被法院查封。链家给的方案是，我们付定金，房价10%到一个托管帐号，然后链家先垫资帮业主解封。解封完，定金转到链家理房通，然后走正式买卖合同，后续在过户前两天把剩余房款托管到链家理房通，然后正常过户。链家的说法是，如果后续过户不成功，链家退款，我们也没什么损失，只是浪费一点时间。各位怎么看这个方案，有什么漏洞，望指教。
回答：赎楼就找正规赎楼机构，为什么需要链家，甚至是理房通呢？
买房找链家是第一错，
理房通第二错，
买法拍房第三错，
小白买法拍第四错，
误认为买房是一手交钱一手交货一样简单是第五错。
业主无力偿还的法拍房，比市场价低（低不是便宜）20万，假设房屋只有300万，也是毫不值得的，风险和折价不成正比。
提问：水大，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号，朱雀门叠拼房型等等。
回答：东直门8号属于典型的富豪消费品
居住属性很一般，以新房、地段、装修用料为卖点，没有足够生活氛围与配套便利。
朱雀门小板洋房，南城居住典范，除了较贵没有明显缺点。
提问：金域华府vs世华龙樾回迁vs冠城大通 两居都在500到600，小学的话，目前看金域华府的反而好一些，但是中考锁区，不知道怎么选择。
回答：三个板块有明显差别
世华龙樾明显品质好很多
金域华府因为附近的融泽嘉园，附近人口密度较高，出行还是有一定影响
冠城大通更新，但北清路也更远，除了后场村部分中高管，未来流动性风险较大
首先看你的首付现金多少，底仓有多少。
提问：北五环外，来广营桥附近，招商局地产开发的臻园，二手房凭什么卖到7万？
这个小区有什么过人之处吗？比旁边的北纬40°高出不少啊......值得入手吗？
回答：臻园是毫无疑问的豪宅入门产品。
二手房目前价格基本在8.5万起，部分优质户型、朝向的标的价格更高一些。
北纬四十度是规矩的次新刚需小区，带景山学区。
问：东三环外地铁附近的酒店式公寓，70年住宅，民水民电没燃气，一梯好多户，租金很高，售价比周边住宅低12.5%，这种可以投资吗？最近一直关注住宅，对公寓业态完全没判断。
回答：要看是土地是住宅还是商住，商住因为土地增值税，吃掉收益的30%-60%。
一般认为价格是住宅的50%以下可以考虑，欧大的观点认为要30%以内可以赌一把。
上海的商住据说只有住宅的30%，北京的商住在60%以上，很不划算。
如果是住宅性质，酒店或者办公格局，一般价格在7-8折，我们自己买入要5折左右会考虑，9折就不考虑了，没有套利空间。
提问：水老师，机场附近的物业买都不买吗？就算便宜也不行，要离开航道多远？谢谢。
回答：没有说机场旁一定不买。
机场周边有三个折价因素：
1.航道噪音
2.机场占据发展延伸空间
3.限高不会有商务区
把折价因素加入后，再计算合理的价格，笋的价格。
提问：不好意思水原老师，再问一个。亮马桥福景苑194平，挂链家1380万，很久了卖不出。本来是觉得大平米涉外公寓怕跑输大盘换筹来着。但是看您最近有提到那边房子可以选，是不是说我可以撤掉链家再等等了。
回答：涉外公寓类投资流程
大面积＋低单价买入，需要保养良好，户型不太奇怪。
通过长持，市场的歧视口味会随着时间变化，从而有高点套利的机会。
提问：家庭资产：一京户，一深户（集体户口），北京三套房，2套无抵押，一套贷款260万，手里无现金准备做房产抵押，想选择燕郊/重庆/深圳其中一个地。
想法：
1. 燕郊 福成上上城三季 100-140平，单价1.6左右 （上上城小区品质不好，燕顺路中单价最便宜）
2. 深圳 龙岗 万象天成 （单价3.2-3.3万元）万科清林径
3. 重庆 紫御江山一期，珊瑚水岸 1.39万元以内的房源
想咨询：
1. 想短期持有（两年左右时间），哪座城市收益率会更高
2. 这三个城市，是否还有其他盘可以推荐？
3. 深圳户籍，有北京公积金贷款记录，现已还清。单身后，是否属于2套？2套利率上浮多少？
回答：1.手头有两套无负债京房，现金估计在500万以上，这个资金量，只能京/深大头＋重庆小炮舰；
2.燕郊还没到买入时候，主要是过去北京不方便上车的替代品，以及中短期的套利标的，重庆可以取代；
3.万象天成应该比万科清林径更便宜，万象的户型要注意，有个体差距，具体提问@谢大湿
4.紫御江山太热门了，如果前排江景1.4内可以考虑，后排高于1.3的可以直接融景城，珊瑚水岸盘内价差很大，一要淘便宜的，二要注意单子有没有药，三要能够满贷或者gp才能利用珊瑚的金融属性，否则有点拖沓；
5.短期深圳最快，中长期重庆，最高点在北京；
6.选筹要看你具体情况，如果是北京，可以根据你情况做的代选筹，深圳找@谢大湿
7.深圳不确定认不认公积金贷款记录，还是咨询谢大湿，最好打印征信。
问题：水大！麻烦讲讲关于房产继承和赠予的相关问题。
回答：从选择的好坏来看，赠予＞遗嘱继承＞继承。
赠予和继承的税费是一样的，3%契税，卖出20%个税（满五唯一免缴）。
但是继承如果没有遗嘱，按照自然法定继承分配，会非常复杂，过户需要每个拥有继承份额的人同意，并且满五唯一按照所有份额人计算。
即使有遗嘱，原本拥有继承权的亲属也容易闹事，主事的人已死，后辈如果遇到围攻独木难支。
再者，如果是自然死亡的继承，其实是非常不划算的。
自然死亡基本要到80岁以上年龄，而69岁就已经不能贷款，这说明房产至少有10+年没有贷款，并被冻结金融属性，浪费了现金。
父母的房产，在年龄过大之前，赠予给子女，子女继续去贷款，才是合理分配。
但由于出售还有20%的个税，所以赠予其实也不是最佳选择。
买卖才是。
提问：请教水大，我爷爷奶奶去世了，现在留下一套房子，是已购老公房，房子在朝阳区核心地段。我父亲说他的份额都给我。我还有几个姑姑叔叔。因为我没有房票了，所以觉得继承这套房子不用房票也可以考虑。按照评估价把份额算清楚给其他长辈每人一份钱就好了。但是老公不同意，说到时候姑姑叔叔有一个出幺蛾子的，这套房子就很麻烦。另外据说继承爷爷奶奶的房子我不算第一顺序继承人，会涉及到加税，和继承父母的房子区别很大，并不划算。请水大给个建议，祝大家新春快乐！
回答：遗产继承，最好走遗嘱继承。
如果没有公证遗嘱及配套手续，进入自然继承流程的房产分配，会很麻烦。
多个产权人下，每一项份额的转让都需要确认，任意产权人提出拒绝，则产权无法转让。
既然你爷爷没有立遗嘱，那就父辈兄弟几个协商，最后达成协议并进行公证见证。
是否回购，千人千面，首先看叔伯是什么人，什么状况。
爷孙之间不属于继承人；
父母，子女，亲兄弟姐妹才属于继承人。
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