朔说法律
作为商业地产，无论是大型商场还是社区商铺，其的使用都比普通住宅受到更多的约束。一个商用房屋的正式经营前，使用人续办营业执照、消防验收备案、环境评测等行政审批程序。这就使商业地产的租赁合同比居住用房屋的租赁合同更为复杂。本文仅就消防验收该项行政事项对租赁合同的影响进行简单讲解。
一、消防验收
1. 消防验收含义
通常所说的消防验收除包含消防验收外，还包括备案和抽查。
依据法律规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程必须进行消防验收，不属于前述建设工程的房屋一般只需进行备案，以备公安消防机构抽查。[footnoteRef:1] [1: 《消防法》第十一条、第十三条第一款规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程应当进行消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。]
此外，通常所说的"一消"一般指开发商建设房屋竣工验收后，依据法律法规进行的消防验收。"二消"一般指房屋投入经营使用前，使用人（一般为承租人）对房屋进行装修改造，依据法律法规进行的消防验收、备案。
2.消防验收程序
大型的人员密集场所和其他特殊建设工程在施工前就应当向公安消防机构提交消防设计审核，合格后方可施工。工程竣工后，应当向公安消防机构申请消防验收，验收合格的，公安消防机构向其出具《消防验收意见书》。[footnoteRef:2] [2: 《消防法》第十一条、十二条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。]
其他建设工程竣工后向公安消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。实际操作过程中，消防机构会在接收备案材料后即安排时间检查，经检查合格的，会出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证明文件，具体文件名称各地略有差异。
二、消防验收对租赁合同的影响
1.未通过消防验收可否主张租赁合同无效
通过检索现有的公开裁判文书，承租人在房屋无法通过或尚未通过消防验收时，经常向法院主张合同无效，要求出租人退还已付租金，赔偿损失或支付违约金。其主张依据为《合同法》第五十二条（五）：违反法律、行政法规的强制性规定，《消防法》第十三条第二款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
最高院曾于2004年3月4日发文《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，文中明确出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效；租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
2009年9月1日，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《若干解释》）生效，其第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，法院应予准许。
2004年3月4日的函复文件因与《若干解释》冲突，于2013年4月8日被最高院废止。
综上，2009年9月1日之前，法院基本以房屋是否属于必须经过公安消防机构验收的房屋来确定租赁合同是否有效，即需要消防验收的，未能通过消防验收，租赁合同无效，仅需备案的，通常不影响租赁合同效力。2019年9月1日以后，法院基本认为房屋是否通过消防验收不影响合同效力，即租赁合同有效。
2. 未通过消防验收后的合同解除权
依据《若干解释》第八条规定，未能通过消防验收的房屋，法律赋予承租人合同解除权，而未赋予出租人解除权。同时参考朱延庆、天长市国维物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷生效裁判，承租人签署租赁合同后发现房屋未能通过消防验收，可以向法院请求解除合同，不宜主张合同无效。
三、因未通过消防验收导致合同解除后的责任承担
法律已经明确赋予了承租人在房屋未通过消防验收后的解除权利，现实生活中，出租人与承租人争议的大多是谁承担违约责任的问题。
法院在审查此类案件时，往往会考虑办理消防验收的责任应由哪一方承担。依据法律规定，办理消防验收的主体为建设方，即"一消"为开发商，"二消"为装修改造工程的建设方，故"二消"责任主体一般为承租人。
1.如"一消"未通过，租赁合同中未对消防验收做出明确约定
社区商业的租赁合同一般未明确约定与消防验收的相关条款，此时"一消"责任由出租方（开发商）承担。当承租人合同签订后，因房屋未能通过"一消"，致使无法办理相关营业证照，承租人主张解除合同、返还租金、租赁押金，法院一般予以支持。承租人要求赔偿装修等损失时，法院通常综合考量双方的过错来划分责任，即承租人在装修前知晓房屋尚未通过"一消"，其对装修等损失存在一定过错，应承担一定比例损失。
2.如"一消"未通过，租赁合同约定出租人仅承担配合义务
部分租赁合同约定房屋为现状交付，出租人仅就办理经营所需手续有配合义务。此时，法院一般认为承租人对房屋的状态、办理消防验收承担责任，即使法律规定"一消"应由出租人办理，出租人也仅承担递送材料等配合义务，承租人应当先行完成消防设计制作等办理消防验收的前期工作。如承租人不能提供证明其完成了前期工作，则认为"一消"未通过的责任由承租人承担，承租人基于"一消"问题的返还租金、赔偿损失等诉讼请求，法院一般不予支持。[footnoteRef:3] [3: 重庆恒鎏商业管理有限公司与重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷]
3. 如"二消"未通过，合同未做特殊约定或出租人承担配合义务
如前文所述，因承租人自行装修后需办理"二消"，承租人为建设工程的建设单位，相应的责任由承租人承担。现实生活中，此类情形多为承租人不支付租金，出租人起诉承租人要求其支付租金并承担相应的违约责任。此时，承租人仅以无法通过"二消"或"房屋无法达到消防验收条件"为由进行抗辩，无其他证据证明消防验收责任应由出租人承担或出租人未尽配合义务的，法院通过会支持出租人的诉讼请求。
4.如"二消"未通过的原因为出租人未完成前置工作
现实生活中，此类情形多为"一消"通过后，开发商或商业运营方（业主委托管理或作为承租人整租后分租）对房屋所在的商场进行整体装修，承租人同时对其承租的房屋进行装修，后因出租人的装修工程未完工或未通过消防验收，导致承租人无法通过"二消"。这种情况下，一般出租人会以"一消"已通过，"二消"责任由承租人承担进行抗辩。此时，承租人对其无法办理"二消"的原因系因出租方责任导致的承担举证责任，当承租人举证不力时，一般承担败诉风险。但在约定不明时，不排除法院要求出租人对其装修工程不影响承租人办理消防验收承担举证责任的可能。
四、结语
无论是出租人还是承租人，都应该在合同中明确房屋的现状、谁负责办理消防验收，以此避免产生纠纷。如出租人在合同中写明房屋尚未通过"一消"、正在装修施工、等房屋现状，并仅承担至行政审批窗口办理递取材料的配合义务；承租人在合同中写明对方办理"一消""二消"的期限，出租人需要配合的哪些事项。建议双方在签署合同前就房屋消防问题向公安消防机关咨询了解详细情况，将问题解决在事前。
此外，如若在签署合同时，双方在合同中仅填写了预测面积，而预测面积又与红线面积[footnoteRef:4]相差无几，则双方应当注意，一旦实际面积超出红线面积，将导致装修方（承租人）需要必须办理消防验收，至此将增加办理难度及时间成本。 [4: 《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅……本文红线面积指超过规定后必须办理消防设计审核和验收的建筑总面积。]
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