小产权房真的适合购买吗？

导语：小产权房，这个如今引的无数人为之牵肠挂肚的存在，在面临城市高额房价的逼迫，许多人积攒几十年的储蓄可能都无法买到一间安身之地。这个时候，价格实惠，面积适合，堪称物美价廉的的小产权房就成了很多人的亲睐的目标，看中这一点的人选择购买这种小产权房来作为自己的家庭港湾的承载，可是这种没有任何法律文件确权的房子，真的适合购买吗？

一：什么是小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，定义相对于城市建设用地的商品房。一般而言大多是是在靠近城市的农村上建造。这种建设在农村的房屋，没有办理相关证件，也没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由建造地的乡政府或村政府颁发，很多人也把它称为“乡产权房”。

“小产权房”不是法律上的概念，实际上是我们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。这种房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

二：小产权房出现的原因

房价，没错，就是因为房价，高额房价，或许小产权房诞生不是始于房价，但小产权房迅猛发展绝对离不开高额房价的推动，与城市房价蹿升密不可分。原因显而易见，我们国家经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，像北京，上海这种房价已经不是一般人所能期待的了。至于其他大城市，也都是远远超出了当地一般就业人员的收入水平。而与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。高额房价再加上强烈的住房需求，这也就导致了很多人将目光看向了小产权房。

我们把小产权房与商品房的价格拿来对比一下，就能很直白的看出原因所在，小产权房没有缴纳土地出让金，没有商品房要缴纳的各种税费，成本也就建造，地皮，人工这些，导致它的价格可能只有商品房的价格的几分之一，甚至不止，一间普通的商品房，相当于好几个小产权房，就单单从价格来说，便足以吊打商品房了。对购房有实质性需求的人在不考虑其他因素的话恐怕都会心动吧。

三：小产权房的购买风险

事物都有两面性，说完小产权房价格低廉，现在该来说一下小产权房本身的问题了，准确说自小产权房出现以来，它就是个各种问题的混杂物，比其它自身的问题，所谓的价格低廉我们已经可以忽略不计了了。我们来看看它有哪些问题：

1.小产权房无法办理房产证、产权证，也没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房最大最严重的问题。

2.没有任何法律确权文件的小产权房自然无法进行银行贷款和抵押贷款。没有法律保障，也没有银行做后盾，小产权房交易也就很困难。遇到黑心的小产权房卖方，他在和你签订一份买卖合同，再转头与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，你的利益根本得不到保证。

4.另外要是遇到黑心开发商，他们在建设小产权房屋时，没有规划许可，没有质量监督，没有限制。为了赚钱他们会偷工减料，政府部门也不会监管这些房子，准确说就监管不了。遇到这些豆腐渣工程的小产权房，极大可能会出现墙体裂缝、房屋漏水这些质量问题，至于规划不合理，和房屋质量比起来那都是浮云。要是发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

四：遇到拆迁的小产权房

前面的话语主要针对那些未买小产权房的人来说，劝他们打消念头。那么对于那些已经买了小产权房的人该有如何呢，尤其是面临拆迁的小产权房。

根据现行法律和政策来看，小产权房要想购买，最保险的做法是你是本村集体的人，因为从法律上来看非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有，所以如果你是本村集体的人那么征地拆迁的补偿你是可以享有的。如果你不是本村集体的人，那要想得到补偿就实在是艰难了，当然也有特例：上海市高院在某判决中，对于拆迁利益的分配会考虑购房人合理购房成本按照一定的比例分配。当然这种地方性标准并不一定在全国适用。

另外一种情况，小产权房属于违法建筑这种类型的。对于这种情况，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”的规定。那遇到这种小产权房，估计只能自认倒霉了。