杭州楼市7月

最近杭州楼市确实有点凉，最直观的反应是每月的二手房成交量都在下滑，从深层次来讲是上头把水龙头给拧紧了。一个个银行没额度，按揭贷款放款要3-6个月，反正这段时间谁都不好受。

连月下跌的成交量

5月杭州市区二手房签约量堪堪过9000套，环比下降10%；

6月杭州市区二手房签约量略微超过8000套，环比下降10%；

7月第一周(2021.06.28-2021.07.04)市区二手房共签约逾1700套，其中，二手住宅签约量1500多套，主城区二手房签约不足1000套；

7月第二周(2021.07.12-2021.07.18)市区二手房共签约逾1400套，环比上周减少了23套。

7月第三周(2021.07.19-2021.07.25)市区二手房共签约逾1300套，环比下降了10.7%

虽然现在第四周的数据还没出来，但按照这样的形式，只会比第三周更少，这样的态势7月二手房签约能不能上6000套，还真说不好。

和之前的每月破万套相比，现在的成绩可以用惨淡来形容，至于即将到来的8月估计能保持已经是非常困难的事情了。

二手房最近贷款政策

房产市场这么差和贷款政策关系很大。

周期更长。以往二手房交易流程纯商贷1-2个月能结束，公积金组合贷大概在2-2.5个月。现在额度排队的情况下光银行放款都要在3-6个月，而且还是保守估计。

利率上浮。之前一直在说LPR没有变化，但最近上浮确实是有点多，首套5.9%，二套6%。，这么高的利率确实少见，我想已经这么高了应该不会更上一层楼了吧。

额度不够。住房按揭贷款算是正儿八经能流入到房地产市场的贷款资金，它量大不大其实直接影响到楼市。上周集中打电话沟通银行按揭情况，询问了杭州多家银行，情况都不是很理想，84.4%的银行已经不接按揭贷款（没额度），剩下能接的放款也要3-6个月或者审批条件会严格的很多——可能也有我们没有联系到的银行，但总体来说银行这块按揭确实比以前难了太多太多。

审批严格。水龙头拧得有点紧，每个银行额度都不多的情况下，银行更愿意将贷款放给符合他们条件的贷款人，以前有些资质差点的，银行睁一只眼闭一只眼都还能过，现在吗，真的不好说。

买家买房情况

在目前的行情下，楼市对按揭购房者来说确实是非常不友好:

因为利率上浮，所以办理按揭会比以往多付更多的利息；

因为额度不够，所以银行开始挑客户，贷款审批会比以往更严格；

因为交易周期延长，所以房东更愿意找首付层数高的买家，导致首付成数低的买家在目前形式下不太好买房；

卖家卖房情况

卖家卖房的理由不外乎置换改善，腾名额和投资套现。

经历之前一波行情，其实短期投资套现的都已经出货出的差不多了，剩下的也都是看长期不急的那波人

腾名额的要腾也早就腾好了，况且最近一段时间也没啥特别好的盘要出来（一直在传要出新政，但一直也没出来，估计和上次差不多，不出新政不出新盘）

剩下置换改善的房东本来就是要卖了房子换套更大更好的，你说买家给他三成首付剩下7成要到明年才拿的到，那他今年还能不能愉快的卖房换房了？

如果房东房子有抵押贷款，很多时候三成首付根本解不了抵押，差额部分要房东自己去拆借大半年的时间，其实是比较困难的

基于以上几种情况，很多房东会想房子我能不能找到合适的买家再出，比如首付比例能高点的，六成或者全款的，这样前期解贷款占用的资金会少一些，而且拿到了大部分钱，相对来说购买下一套的资金压力也会小很多，如果实在等不到我就暂时不卖了，卖了反正也不能马上拿到钱，而且很容易踏空。

普遍房东有着这样的心理情况下，全款反而有了谈条件的优势——别人按揭完成整个流程估计要到明年去了，我全款可以一个月或者两个月到位，是不是减少了房东很多的沉默成本，是不是在房子价格上可以有更多的谈价空间，毕竟目前贷款难的形势下能付全款的客户属于少数，少意味着稀缺错过了下个客户说不准就要到明年才能拿到全部款项了。

现在中介门店的情况

二手房的成交数量大部分是中介们一单单做下来的，在现在的行情下成交数量大量缩水，也就意味着会有更多的中介没有单子。在市场行情好的情况下也不太能开单的中介，市场差下来还想要成交，难度真的会成几何倍上升。

贷款变难了，客户减少了，房东对首付要求变高了，成交风险变大了，成交难度也提升了，这样的情况下更加考验的是一个中介的专业度，尤其是大品牌旗下的中介，一个单子处理不好不但不赚钱不说可能还要赔钱。

前几个月可能还会有人说“杭州XX月成交了多少套，是不是自己努力下也是可以在这几千套里占几套”，但时间调转到现在，这样的行情下二手房成交其实已经不在是大部分中介的重点，接下来如何生存下去才是，所以更多的中介将视线从二手转移到租赁上来，以前可能不想去做的租赁单子也开始做起来了，最起码保证在这个阶段活下去，过了这个“冬天”再说。

写在最后

目前行情不好是真的不好，拧紧了水龙头大家都不能愉快的玩耍了。

对于购房者来说目前首房首贷属于“社会最底层”能不能买到房真的很难说，糟心的时间周期导致了现在大部分房东不愿意接受这样的付款方式，更别提有些还想上公积金组合贷款的了，至于6成首付现在反而变成了二手买房最低门槛。

现在全款买房还是比较香的，有些房子房东急着用钱就要找全款的买家，有需求还是可以来个大刀，至于怎么砍就看个人实力了。

对于房东来说目前其实不适合卖房，等待时间真的太长了，而且还要警惕买家办理按揭能不能通过，这个阶段买家被拒贷概率其实很大，至于房东遇到全款的买家要做好被大刀的准备，要让多少根据个人需求来定。

对于中介来说这个阶段真的会有很多同行混不下去的，保证让自己度过这个阶段，同时不断修炼自己的基本功才是现在的当务之急