自从2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》出炉，从12个城市试点租赁住宅，再到九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，及至广州市、沈阳市、武汉市相继发布发展住房租赁市场的意见，租赁住房的红头文件发布接二连三、令人目不暇接，短短一年时间，已是如火如荼、热浪滚滚。
静下心来、细细思忖，培育租赁住宅市场不是运动，完善市场也至少要过三道关：资源配置关、利益博弈关、依法治理关。
资源配置关——资源配置不仅是计划经济的指挥棒，也是市场经济的奠基石。
遥想当年，我国国民经济的总方针是“一要吃饭、二要建设”，所以确定了以农业为基础、工业为主导、“农轻重”为序安排国民经济，国家计划委员会掌管着所有生产资料的分配权，在实践中把大部分资源投向了重工业，推动了核工业、军工、钢铁、汽车制造业等的倾斜式发展，结果是民穷国不富、回首两袖轻。
资源投向哪里，哪里就会繁荣。
2008年美国经济危机之后，美国预算和管理办公室前主任斯托克曼指出，2008年第四季度证券化抵押贷款集聚时，商业银行总资产高达116万亿美元，其中有毒资产仅有2000亿美元，所以华尔街的倒闭并不会引发大萧条，“如果华盛顿允许市场规律自行运转，把那些犯错的投机商处理掉，危机将会悄然消亡。”
然而，在雷曼兄弟倒闭之后，伯南克和保尔森联手推动美国政府救市，最终挽救了华尔街，于是华尔街越来越富。
租购同权看似简单的一个词，其背后涉及到资源数量、配置方向、利益关系的调整，绝不是简单算术的赋权调整。
租购同权的关键难点是资源的充分配置，没有充足的、供大于求的资源保障，就一定会有优先和劣后的资源分配，比如，因为大城市住房供不应求，所以对外地人的限购本质上就是非户籍人口购房劣后于户籍人口。三四线城市之所以不会限购，就是因为土地供应向中小城镇倾斜，导致了一些城镇供大于求，自然也就不需要优先和劣后的资源分配政策。
如果优质中小学教育资源足够充足，学区房势必失去意义，如果优质医院和优质医生供给充沛，好医院人满为患的窘境也可以得到缓解。
解决的办法其实也并不复杂，比如，放开民营学校、民营医院跨区域、市场化竞争，实现优质资源全省全国连锁经营，就可以相对化解优质教育、医疗资源供不应求的矛盾。
凡是政府管制配额的市场往往是资源短缺的市场，凡是政府放任不管的市场往往是资源丰富的市场，不论是计划经济时代还是市场经济机制，我们想要一个供不应求的还是供给充沛的市场，本质上就取决于行政管制的程度与社会治理的理念。
广州市政府提出“租者幸福居住”无疑是政府和社会的巨大进步，因为这不仅是一个政策的调整，还是资源配置的倾斜，更是人文理念的升华，意味着遵循人人生而平等、尊重民生民权平等的理念重新回归。
只有先进的理念才能指导先行的实践，没有先进理念的支撑，就如同没有大海中的灯塔，航船必定是左右摇摆、进退失度。
租购真的能同权吗？
在广州市的文件中，保障租购同权体现在“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”，符合条件是指“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”，这就意味着首先优先户籍人口、人才绿卡持有人，然后才是符合“积分入学安排学位条件”，离真正的租购同权还差得很远。
租购同权不仅是中小学教育，如果我们能够更进一步实现“就地入学”的高考政策，让租房者孩子不必再回到老家去参加高考（尽管不太容易），这才是租购同权、租者幸福居住的终极目标。因为只有这样，我们才能真正实现租赁住房的社会认同和租赁市场的健康发展。
租购同权还可以体现在很多社会资源的配置倾向上，比如路权资源。一些城市既限制非户籍人口在本市购车上牌，又限制外地车辆在本市通行、或者进城收费，显然对于没有户口或居住证却有外地牌照车的租房者并不公平。
一些城市还限制外地人驾驶网约车，导致大量网约车出现本地人不愿开、外地人开不了的尴尬局面，包括滴滴打车在内的网约车原有的快速响应、方便热情的体验感也因供给不足而荡然无存、优势不再。
租购同权还可以体现在同工同酬上，体现在享受公共服务上，体现在参与社会公共事务上，只要我们把租房者当成城市的价值贡献者而不是坐享其成、争食利益者，我们的城市发展理念就会由排斥转向亲和，并愿意对租房者提供更多的同等的权力和利益。
党的“十八大”提出“使市场在资源配置中起决定性作用”，意味着政府需要更多开放而不是限制资源的自由流动与自主配置，促使稀缺资源供求关系的改善与供给质量的提升，这也是供给侧改革“补短板”的题中之义。
利益博弈关——资源配置就是利益分配，分配逻辑无非市场与行政左右两手。
因为我们担心外来者侵占了原住民的既有利益，所以才会有千奇百怪的歧视性、限制性政策。因为我们担心利益输送便宜了民营企业，所以宁可让利于效率更低的国有企业。
近期出台的《沈阳市住房租赁试点工作方案》中提出：“到2020年，全市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%”。
方案同时还提出：“组建国有住房租赁平台公司。到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%”，由此可以看出做大国有平台意味着什么。
东北为什么会衰退？一篇“东北啊，东北！”的短文阅者“百万”、火爆如斯，恐怕与东北一些政府部门的思维逻辑是不无关系的。
也许，有些城市政府只是希望国企带头进入租赁市场，进而加快整个租赁市场发展，但是，如果政府不肯让利于民，而是一味想要依赖国企，租赁市场的花园里恐怕就只会剩下国企了。
自持租赁用地能不能让民企更多参与呢？民企会不会愿意参与呢？
上海刚刚出让了两宗租赁住房用地，其成交楼面价低于6000元/平米，可谓是“地价”，不到目前同区域合理地价的一半。政府“几乎是定向”给了区属国企，可见租赁住宅用地政策之倾向。
以上海嘉定租赁住房用地项目为例，以6000元/平米楼面价，加上建安成本、税费和三项费用，不考虑利润，简单测算房价不低于1万元/平米。同区域70平米二手房租金的偏低水平大约是2700元/月，全年租金约3.3万元，对应同等面积住房的租金房价比4.7%。
如果不考虑运营税收、财务成本和管理费，不敢说收益率有多高，至少亏本是不太会了。当然，国企还有可能拿到政策性银行低息贷款，如果是这样，就很清楚了，区属国企为什么有意愿低价拿了地。
如果租赁住宅能够不亏本，相信民企也会愿意参与进来，毕竟不参与租赁住宅，几乎就等同于退出这些城市的房地产市场。
只有降低地价、减免税费、提高租金，才能真正鼓励房企参与租赁住房的开发建设与运营管理，仅仅靠获得政策豁免和地价倾斜、而没有竞争的国企，持久地经营好租赁住房这个大市场恐怕也是不容易的。
租购同权对于租房者当然是最大的利好，既享受了附加在房子上的公共服务和社会福利权益，又不用背负住房贷款的沉重包袱。
但是，租房和购房投入的成本是不同的，投入与产出比是否应当对等呢？或许，两者对应的权利既不可能也不应当绝对平等，前者享受的应该是基础公共服务的基本同权，后者才是包括优质公共资源服务在内的全面同权，但这与租赁住房市场的发展思路似乎又有相悖之嫌了。
显而易见，在公共资源有限的前提下，零和游戏是难以避免的，少付出者得到更多，多付出者得到的相对就少。有利益获得者，就一定有利益受损者。
比如，政府要搭建住房租赁交易服务平台，本来或许是好事。但可以想见，很快地，以二手房交易为主的平台机构将面临极大的冲击，因为不仅政府平台具有同样的信息发布功能，而且还具有合同网上签约和登记备案功能，同时还可以监管中介机构和平台、限制其合同网签资格，面对这种既做运动员、又做裁判员的官办平台，民间平台的日子可想而知。
再比如，广州发展住房租赁市场的文件中有一个重要的信息是：“积分入学”，这就意味着并不是所有租房人子女都可以入学的，换句话说，租房人还是享受不到购房人、户籍、绿卡持有人同等的权利。
为什么要凭积分？
显然这是因为学校不可能提供更多的空余名额，有人获得了名额，就一定有人失去机会。
经济观察报有一篇文章，题目是《租购同权如何反对租购同权》，看上去有些绕，但其中的观点非常鲜明：租购不能同权，恰是源于资源的供给稀缺。
网友评论