雷军的“风口论”早已妇孺皆知，乘着“互联网＋”的东风，越来越多的“猪”尝试着要站上风口。在房地产领域，长租公寓无疑是2015年最风光的那只“猪”。
根据新芽NewSeeds的不完全统计，2015年房地产行业O2O十大融资事件中，就有6家长租公寓运营商。（有意思的是，这里面还真有雷军的身影。）
2015年房地产行业O2O十大融资事件
但是果真如此风光吗？据非官方分析，目前市场上所有的长租公寓品牌，回报率能达到10%已经非常乐观。一个很傻很天真的问题来了，资本为什么会看上这个市场？难道仅仅是因为运营商忽悠出来的一些租赁市场需求巨大的数字？
另外一个重量但不重磅的消息。折腾了两年后，万科在5月初首次公开亮相了自己的“泊寓”品牌。地产大鳄似乎终于厘清了进军长租公寓市场的商业模式。万科新业务的SVP谭华杰声称万科通过拿地建房出租的租金回报率约3%，税后只有2.4%，你能理解吗？我绝对可以理解。但是答案也非常明显，万科玩儿的是资产管理，而不是租赁本身。
而我们暂且不去分析“You＋”、优客逸家、蘑菇、自如寓这些大牌的运营模式、盈利能力、融资渠道，因为对这个行业的运营坦白讲我并不非常了解，也不去预测万科“泊寓”未来的命运如何。我想从另外一个角度来谈谈个人的一些浅见，那就是“去库存”。
2015年底中央经济工作会议关于去库存的文件中有这样一段话，“发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”
这段话可能并没有引起很多业内人士的重视，因为很久以来，我们卖房子已经不再替客户计算租金回报率了，客户也不再关心这个了。
但是因为在十多年前涉足商品房营销策划领域之前，我在上海主要从事的就是涉外租赁的业务，所以朦胧间觉得似乎有文章可做。
但是就目前的房地产市场来看，租赁需求往往多集中于一二线城市，但是去库存最严重的区域反而是租赁需求并不旺盛的广大三四线城市。所以我认为2.5－3线之间的省会城市，比如武汉、长沙、郑州、合肥、西安等可能是“用租赁化解库存”的最佳选择。
我花了一些时间了解了国内长租公寓的运营模式和现状，我发觉绝大多数运营商的盈利来源都是租金差，说白了其实就是一个“二房东”，最多也就是一个“披着情怀外衣”、“背靠金主”的二房东。如果换一种野蛮人的表达方式，其实就是一个油头粉面的掮客。
反思十多年的房地产从业经历，我发现做开发商不如炒房。先不要急着拍砖，待我举个鲜活的例子。
2004年我在上海碧云社区某别墅项目做置业顾问，当时一套别墅的总价约为800多万元，按照当时行情比较好的利润率来计算，开发商的套均利润不过300-400万元，这已经算非常好的盈利能力了（当下在三四线城市，开发商能有10-15%的盈利已经阿弥陀佛了）。但如今同小区的别墅市值大约在4500万元左右。
开发商从前期拿地、规划设计、报批到建设、销售花费数年光阴，投入巨大资金，倾注精力无数，但是只赚取了当初合理的利润。但是买入的小业主的利润率却是开发商的数倍。这说明了什么？房地产持有环节的持续升值带来的利润远远大于开发环节的一次性利润。这句话很多人可能会表示不屑辩驳，因为2004年的房价水平和眼下的房价水平已不可同日而语。
但是请退回到2004年的场景，当时的800万元对很多人来说已经是很贵了，即便当初我们的客户都是高端阶层。我记得当时周边世贸开发的高端公寓项目的销售均价也已达到13000元左右（当年上海的平均房价是6385元），现在想想是不是很便宜呢？。
对比一下，谁又能说现在很多二线城市的房价就已经到顶了呢？
就拿我相对比较熟悉的郑州市场为例，这一直是中部最容易被忽视的一个省会级城市，常住人口已逼近千万，一个特大城市的量级，何况背后还有亿级的河南总人口做为支撑。如果不是“一带一路”和去年的上合组织峰会，这个城市可能还依然躲在角落里哭泣。但如今看看郑州的城市建设，城市框架不断拉大、城中村拆迁如火如荼、地铁机场高速市区高架等都在疯狂建设中，假以时日郑州必然以崭新的面貌展现。如果用20年前上海浦东开发时“一年一个样，三年大变样”的口号来形容也丝毫不为过。
更何况还有一个因素是别人永远无法理解的痛。又是一年高考季，河南省庞大的高考生源群体因为自身高等教育资源的匮乏，让很多优秀的年轻人不得不输在起跑线上，拿着高分却只能混迹在郑州一个名不见经转的三四流大学，毕业后大多只能留在郑州苦苦追寻着自己的中国梦（2015年郑州市的大学应届毕业生数字为49.9万，全国合计749万）。
而郑州目前的平均房价是多少呢？据中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数，2016年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，而郑州房价为9597元。
无独有偶，前两天有一位开发商的老总来跟我吐槽，辛辛苦苦一个项目做了三年，投入了那么多的资金、人力、物力、精力，最后发觉项目所赚的钱还不如在郑州买房子升值赚的多。顺便补充一句，这位老总是我认识的圈子里专业度最高的开发商之一，堪称“青年才俊”，他的项目在当地市场上也算很成功的项目之一。
如果您不认同上面这个观点也无所谓，我们不妨再拿万达来做个案例剖析。
很多人都知道万达现在已经不再专注卖房子了，已经不再把自己定位为房地产开发商了，而是中国生活消费综合性平台提供商。
万达的现金流哪儿来？难道仅仅是上市了吗？非也。
难道是靠商业运营的利润吗？非也。
万达通过整合商业资源提升项目价值所带来的资产升值已经足够获取源源不断的资本，还需要降低自持物业的比例来回款吗？而我们绝大多数的开发商却依然在为回款、现金流发愁，甚至包括万科。
这其中的区别就是，一个做的是一锤子买卖，一个做的是永续经营。
但如果非要论个对错，很显然这是一个伪命题。
那么我标题所说的长租公寓的玩儿法也基本上清晰了。既然在省会级城市很多开发商为去库存而白了头，那么我们为什么不借机以低于市场价的成本购入这些未来仍有升值空间的商品房，以长租公寓的运营模式来匹配日益增多的租赁需求呢？
举例：某楼盘目前市场销售表单价10000元/平方米，市场成交均价9000元，如果能以7000-8000元的价格批量购买整栋或若干层，开发商实现了去库存、现金回款的目的。我们利用银行按揭贷款，以比较大的杠杆率提前获取一定的升值溢价空间，以预期的租金收益来对冲月供还款甚至部分运营费用，可以这样玩儿吗？
很显然，未来这个平台除了长租公寓这样一个持久的租金收益之外，持有房屋这一“资产包”所带来的升值以及融资能力才是这一商业模式的最大亮点。
而这，恰恰也是万科“泊寓”的存在之奥秘。
那么为什么这么多的长租公寓运营商品牌鲜有如此尝试呢？前期的资本是一个绕不开的坎儿，而这种模式是基于对所在区域房地产市场未来上涨行情的假设之上的。在当下的房地产市场环境下，资本敢赌吗？
就像一位天使曾经非常高傲旳质问我，你凭什么认为郑州的房价就一定会涨而不会跌呢？在我抛出了我自己的12345之后，他非常淡然地告诉我，这只是你的个人判断，我们不会为了一种不确定性和假设去赌博。
我只能“愉悦”地表示理解。但是，难道投资在这些盈利能力不足10%的“二房东”身上就不是赌博吗？
这个运营思路产生在半年前，虽未敢“寻风”，可能永远也只能是一个理想化或者疯狂的想法而已。但是我听说某“猪”借着背后庞大的资本支持以及在二手房市场积累多年的资源，已经在尝试着这种方式了，祝这位“猪”同学好运。
如果您认同或不认同本文的观点，均欢迎头脑风暴、共同进步。
文／刘刚一品行地产机构（微信：forestliugang）
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