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你的房贷到底要不要提前还清?

你的房贷到底要不要提前还清?

作者: 凌志_d5e4 | 来源:发表于2019-01-07 23:51 被阅读0次

前段时间,业主群里在谈论一个话题:提前还清房贷。部分业主认为房贷利息太多,想尽早还完,少付利息。的确,如果是30年的房贷,大多数都是按照等额本息的方式贷款的,如果按贷款利率4.8计算基本上你贷款100万总额要还190万左右,利息就要90万,而且这190万还是分期还进去,确实有点多,我也不想还这么多利息。

在我们买房时,一般有两种贷款还款方式:等额本息和等额本金;

等额本金的贷款还款计算比较简单,举个例子:小王看中一套房600万,首付4成240万,贷款360万,月利率0.4%,期限30年,小王的房贷还款明细如下:

360万÷360月=1万

360万×0.4%月利率=14400元

第一期还款就是本金10000+利息14400元=24400元

第二月本金1万不变,利息如下:

(360万-1万)×0.4%月利率=14360元

第二期房贷=本金10000+14360利息=24360元

第三月本金1万也是不变,利息如下:

(359-1)万×0.4%=14320

依次类推,越往后越少,那么30年本金加上利息总还款是360万本金+259万利息=612万


等额本息的计算方式比较复杂,我在这里配一张等额本息计算图:

你的房贷到底要不要提前还清?

P代表本金,R代表月利率,N代表贷款期限(月)

相同的例子:

小王看中一套房600万,首付4成240万,贷款360万,月利率0.4%,期限30年,小王的房贷还款明细如下:

360万×[0.4%月利率×(1+0.4%)360次方÷[(1+0.4%)360次方-1]]≈18888

18888就是每期房贷固定额

等额本息方式总还款就是18888×360期=680万,相比等额本金方式多出68万左右,看数字,等额本息是亏本的,但不一定,因为你还要了解等额本息的组成结构

实际上等额本金和等额本息的还款金额组成都是一样的,本金+利息,区别在于两者还款本金及利息不一样

等额本金:本金10000固定+利息逐步降低

等额本息:首期利息=360万*0.4%利率=14400元

                    首期本金=18888-14400=4488元,这就是等额本息的利息及本金组合,第二期等额本息的组合就是:

(360万-4488首期本金)*0.4%利率=14382利息

    18888-14382=4506本金

本金+利息永远=18888,这就是等额本息,因为前期本金还的少,所以利息总和就多,那么问题来了,今天一个同事还问我,等额本息和等额本金哪个好?我下面分析给大家

等额本金:优点:总利息少;越还越轻松

                    缺点:前期还款压力大,适合还款能力强的人;

等额本息:优点:前期压力小

                    缺点:总利息多

如果你还款能力强,那你可以选择等额本金,如果你还款压力大就选择等额本息,不要认为多还利息不划算,根据自己的需求选择才是最好的!

作为财务策划师,如果是我,我一定选择等额本息,先从还款压力说:现在压力大,选择等额本息降低压力,其次,未来收入水平逐渐拉升,还款能力也起来,可以选择提前还一部分本金进去,剩余本金减少,利息也就降低了,这是灵活的操作方法;其二,如果我有能力全款买房,我也选择等额本息,因为利率低,年化利率5个点,我拿着这钱去赚平均7个点的年化收益,净赚2个点,100万30年复利下来就有80万是白赚的,你要不要?

不要抬杠说有亏损的风险,巴菲特的平均年化收益20几个点,他也有亏本的时候,但是他有收益更高的时候,所以,平均…

所有一切,适合自己的才是最好的!

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