土地增值税

一、土地增值税的征税范围

1.合作建房。建成自用的，暂免。建成后转让的，征税。。

2.房地产交换。征税（一种情况除外。个人之间互换自由住房。经税务机关核实。免征。）。

3.房地产出租。权属不变，免征。

4.房地产抵押期间，不征。抵债的征收。

5.因国家建设需要依法征收收回的房地产，免。

6.纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的。

7.房地产评估增值，不征收。

8.视同销售的行为。销售安置房，对外投资，奖励职工，利润分配，征收。

二.土地增值税收入的确定。

1.转让房地产取得的货币、实物、其他。

三.扣除项目的确定。

1.取得土地使用权所支付的金额。

2.房地产开发成本。

3.房地产开发费用。（包括开发的贷款利息。房地产销售费用。）一般按5%、10%扣除。

4.与房地产开发有关的税金。

5.财政部规定的其他扣除项目。（开发成本加计20%的扣除。）

6.住房及建筑物的评估价。

注意点

A，不同类型的扣除：

房地产开发企业转让新建房：12345

非房地产开发企业转让新建房。1234

各类企业转让存量房。146

各类企业转让未开发的土地使用权：14

B，超过贷款期限的利息和加罚的利息支出和土地闲置费，不得作为开发费用，在计算土地增值税中扣除。

C，转让住房计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有。

旧房产的评估价格；支付评估机构的费用；转让环节缴纳的各种税费。

D，确定转让旧房及建筑物评估价格时的计算方法，评估价格一般为房地产重新购建价格乘以成新度折扣率，凡不能取得评估价格、但能提供购房发票，旧房及建筑物的评估价，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止，按每年加计5%的继承扣除。

E，计算土地增值税时，允许扣除的支出不包括。

超过国家有关规定上浮幅度的历史部分；超过贷款期限的利息部分；加罚的利息。

D，财政部，国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题做出了两点专门规定：一是利息上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上高幅度的部分不允许扣除，二是对超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

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题一

甲房地产开发公司对于一项开发项目进行土地增值税清算，相关资料包括：取得土地使用权支付的金额为40000元。房地产开发成本为101000万元。销售费用4500万元。财务费用3680万元，其中包括支付给非关联企业的利息500万元；已取得发票；支付给银行的贷款利息3000万元，取得银行相关证明 且未超过商业银行同期同类贷款利率。项目所在的省份房地产开发费用扣除比例为5%。不知道考虑其他情况，给房地产在本次生产中可扣除的房地产开发费用为。

A，10050

B，10375

C，10550

D，10730

答案。A.

解：（1）纳税人能按转让房地产项目分摊的利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，用水扣除房地产开发的费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%.=3000+(4000+101000)*5%=10050(万元）。（2）向非关联企业借款的利息支出500万元，不能提供金融贷款机构证明，不得直接作为利息据实扣除。

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题2

2017年4月，张某将2016年6月购入的商铺转让，取得收入600万元。张某持有购房增值税普通发票。注明金额350万元，税额17.5万元，无法取得商铺评估价格。张某一计算缴纳土地增值税时。可以扣除住房金额，其加计扣除共计多少万元？

A，350

B，367.5

C，285.88

D，404.25

答案B

解答

纳税人转让旧房及建筑物凡不能取得评估价格，但能提供各方发票的，可按发票所载金额，从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除。每满12个月为一年。本题中，2016年6月购入，2017年4月转让，不足12个月可以扣除旧房金额及家具扣除共计=350+17.5=367.5万元

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三，土地增值税清算管理规定。

应清算：

1，整体转让。2，开发项目的住宅全部销售完。3、直接转让土地使用权的。

可清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。