土地增值税清算（三）

土地増值税清算概述

一、土地增值税清算定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

ー一《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》

（国税发［2009］91号）

二、土地增值税清算总体要求

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

－－《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》

（国税发［2009］91号）

三、土地增值税清算条件

（一）应清算条件

（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

（2）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销量的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

一《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程）的通知》

（二）可清算条件

（1）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

一《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）

（2）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对上述所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

－《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程）的通知》

四、土地增值税清算单位确定

（1）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则）的通知》（财法字［1995］006号）

（2）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

一一《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知）（国发［2006］187号)

五、土地增值税清算的前期管理

主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应当从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案，设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行眼踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

一《国家税务总局关于印发（士地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）

六、纳税人对土地增值税清算资料的提供

（1）纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②项目竣工决算表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产收入、成本和费用有关的证明资料；

③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

一《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）

（2）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：

①土地增值税清算表及其附表。

②房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税教缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

③项目峻工決算报表、取得士地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

一《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发［2009］91号）

解读

除文件要求报送的资料外，纳税人根据当地主管税务机关的要求，可能还应提供：开发项目立项批复（发改局文件），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关规划部门），土地使用权证（发证机关：国土部门），总平面规划设计图（总平面布置图）及分层平面规划图（设计部门），建筑工程施工许可证（发证机关：建设部门），エ程变更设计单、现场签证单，工程监理报告等监理资料（エ程监理部门），测绘报告及房屋分户含／（室）面积测绘明细表（房屋测绘部门），房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收各案文档（建筑工程监督部门）等。

七、主管税务机关对土地増值税清算资料的受理

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发［2009］91号）

解读

纳税人提出清算申请时，主管税务机关应根据开发项目立项批复、土地使用权出转）让合同（协议）、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。

未经政府有关部门批准，企业自行分期开发的项目，或者与政府有关部门审批的项不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算情况、有关部门批文和《土地增值税项目登记表》，本着实质重于形式的原则，可按建筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。

八、土地增值税清算工作流程

（一）应清算项目的工作流程

（1）对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（2）主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

3）应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资局料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

ーー《国家税务总局关于印发（土地増值税清算管理规程〉的通知（国税发（2009）91号

（二）可清算项目的工作流程

（1）对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

（2）主管税务机关进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的关应当作出评估，并经分管领导；确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理提清算。

（3）经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理。

一《国家税务总局关于印发く土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号