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城里的房子-02-决定城市房价的八大要素

城里的房子-02-决定城市房价的八大要素

作者: f5cbc22a4a57 | 来源:发表于2019-02-15 13:12 被阅读10次

    这部分关于城市房价的八大要素的分析,尤其是有关城市规模、人口流入、上市公司数量以及服务业占比等这些因素都是我之前所想不到的。看来有机会还是要多接触一些这方面的知识点,有助于自己更全面地理解一些事物或现象。


    决定城市房价的八大要素:

    ☘ 常见的已知要素:

    1,城市规模(以地区国内生产总值,计GDP总量或人口总量为衡量标准):城市规模就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标

    2,人口流入:城市外来人口越多,房价也就越高(北上广深,珠三角的佛山、东莞和中山)

    3,人均收入(以职工平均收入水平为参考)

    4,土地供应情况

    ☘ 不常见的关键要素:

    5,儿童数量增速(学区房)

    6,上市公司数量:这是当地经济活力的重要指标(2017年A股新上市最多的:广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东和湖南)

    7,财政收入:中国经济统计结果不一定准确,但财政收支的数据很靠谱,经济好的城市,财政状况也很好(如:上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建);财政赤字的省市容易卖地,所以房价增长潜力易打折扣。

    8,服务业占比(城市经济中第三产业的比重):服务业主导的城市,发展潜力大,具有对抗经济下行的特性。


    三四线城市买房投资的权衡点:

    🌸根据上面的八大要素,对城市的潜力进行判断:

    -- 在城市化推进过程中,很多二三线城市在人口竞争中也会取得一席之地,比如杭州、程度、郑州、武汉等城市,大概率会形成地区性的中心城市;

    -- 而长三角、珠三角的一些中小城市如东莞、佛山等,因其地区优势和工业基础,也有潜力发展成有特色的大中城市。

    🌸不是所有的城市房产都有投资价值:

    -- 胡焕庸线:从中国东北边境的黑龙江省河市,一直延伸到中国西南边境的云南省腾冲市,大致划分出了中国人口在区域上的分布,体现了中国人口东南和西贝的分布区域之悬殊差异。

    -- 从1935年胡焕庸提出这条分割线以来,两侧的人口比例几乎不变:东南侧土地面积占陆地面积的 36%,居住着全国 96% 的人口;而西北侧土地 64%,人口 4% ==》东南侧的人口密度,是西北侧的 42 倍;所以西北侧的城市投资价值不大。

    🌸 投资是多方面的,除了房地产,还有理财、基金等。

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