转自微信公众号：houtian_zs
之前身边一直有朋友想买房，就想过做这么一篇分析，不过一直因为一个亘古不变的特性——懒，没有动手。现如今决定投身火热的房产投资市场，又因为另外一个天长地久的状态——穷，不敢盲目投入，遂作此篇。
帮我下定决心的是前几周去实地考察的时候，一位著名地产中介人员跟我说的话：我们的网上的房屋信息绝对是真的，如果发现有假，两个月不能挂新单。这让我直接产生了收集数据作分析的想法。
首先是数据准备，简单来说，我通过自己的明亮的双眼和勤劳的双手，亲自浏览了该著名地产中介网站的广州和佛山地区的每一个条目，并整理成了如今的数据库。至于为什么是广佛地区……因为我本人准备在珠三角买啊，所以先从广佛下手，之后再铺满珠三角，进军北上深及其他。
最终的结果的分析，是以一个online app的形式呈现。众所周知，房产投资最重要的是什么……是地段。而此app正是一款结合了地理位置信息的应用，可以直观地分析房产信息。举个栗子，你突然发现有块区域，房子的价格，楼层，房型都十分满意，那你还在等什么？找到那片区域在哪里，赶紧去实地考察，然后买买买啊。
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初级选手指南
先来看看长得如何。
是不是感觉数据区域有点小？这是因为在战略规划上，本来是放眼珠三角甚至全国的，只是现在只有广佛的数据。不过没关系，这本来就是基于一个地图应用的，轻轻滑动滚轮，放大缩小随心所欲
下面这部分斜体是给能看懂的人看的，会涉及到一丢丢的data visualization，看不懂就直接略过吧。
大致布局是这样：背景板就是一个地图了；上面的点点点，就是一个个的数据源；右边的是信息显示设置，以及数据简单分析；左下角有图例。
代表每个数据源的点点点，目前应用到的有两个维度，一个是颜色，一个是大小，用以显示不同的信息。将来如果加租金信息的话，可能会加入第三个维度，样式，不过这还在思考中。
信息显示设置在右边：默认设置为，颜色代表房屋的单价，尺寸信息不显示，因为我假设大部分人不喜欢一上来看大大小小的圆圈铺满屏幕。如果你喜欢这样，请公众号留言，我可以考虑给你一个私人订制版本。
如果是默认地图，你会对广佛地区的房价有个大致了解，红高绿低，看看是不是你想想的模样。
将地图缩放到你感兴趣的区域，右边显示栏的数据分析结果会变，可以让你了解目之所及的房产汇总信息，比如：
注意看上图右边的数据分布直方图，在这个区域，价格在3W左右和5W左右的房产比较多。具体的分布大家从图上点点点的颜色也可以看出。如果还想详细了解，可以上手点击，像这样：
好了，基础功能就介绍到这里，也就是看房价。不过，作为一个intelligent房产投资者，仅仅有房价，是不够滴。
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高级选手请继续
细心的同志们可能注意到了，前面说到有两个维度，另外一个维度，是点点点的大小，通过右边的“尺寸”可以设置：
下面在尺寸下选择面积试一下：
如上图，点点点的尺寸（半径），就代表了面积的大小。可以看到，广州周边的明显要小于佛山的。毕竟大房子买不起……只能买小户型房子……
到此为止，是地图及点点点的使用方法。通过调整颜色和尺寸的变量，可以通过点点点的颜色和大小，对整个地区的房屋信息有一个整体了解。随着地图缩放，还可以对局部地区进行分析。
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右侧信息图使用指南
下面重新开始一个新的篇章，关于右侧信息图的使用，适用于稍微懂一点数学的人，比如小学毕业。如果你说你看见数学两个字就要爆炸，你先试着跟我过一遍，不行的话……你就当地图玩吧……
细心的同志们会发现，上面的例子，右边信息显示栏多出了一个散点图。这个散点图，表示两个变量，颜色和尺寸的关系。
再换个明显点的例子，把颜色设置为总价，尺寸设置为面积。再观察散点图。这会基本有那么点线性的意思了，当然房屋总价跟面积本来就有一定的线性关系，基本上面积越大总价也越大，这里只是举例说明用法。
上面两个例子，是看不出什么关系的。但是在局部区域，可能会有意外发现喔。这就等同志们自行探索了，结尾我会发app网址。
上面的变量中，要么是总价，要么是单价，都是数值。那么对于非数值型信息，比如我想知道，佛山地区基本都是什么房型，最流行什么，我可以这样玩。
在上图中，这时候看点点点就看不出什么了，就要看右边的分布图了。如图，在佛山地区，最常见的房型是，三室两厅，然后第二流行的是四室两厅。这个分布跟广州略有不同，广州第二流行的是两室一厅，毕竟大城市。
那如果我想知道各个房型的单价分布呢……将颜色设为单价，将尺寸设为房型。（这句话算是整个app的使用手册，类似还有，如果我想知道关于装修的总价分布……将颜色设为总价，将尺寸设为装修。）结果如图：
上图中的直方图跟之前说的一样，是单价分布。下面的条形图，是关于房型的单价中位数。局部地区来看，居然核心区有这么奇葩的房型……不过单价相差不多，当然其中一些也有可能不是住宅。
接下来这里比较绕：上面的直方图，永远都显示颜色变量的分布，也就是说纵轴表示的数量多少。下面的图，如果颜色变量和尺寸变量都是数值型，那么会用散点图表示其相关性（比如颜色是单价，尺寸是建筑年份）；如果颜色变量是数值，尺寸变量是非数值型（比如房型、朝向、电梯），那么就像现在一样，用条形图来显示，横轴是尺寸变量（如上图为房型），纵轴是颜色变量（如上图为单价）。
在所有提供的信息当中，还有三个比较有意思的数据：关注人数、看房次数以及发布时间。先来看下关注人数，将颜色设置为关注人数。可以看到红色圆圈区域是比较popular的区域。总体来讲，广州超出佛山一个级别，周边地区尤甚。佛山地区祖庙和千灯湖地区比较受欢迎。其中千灯湖地区其实也应该为黄色，但是被绿色盖住了不少。
看房次数基本上跟上图差不多，广州市中心微多了点。
因为毕竟相比关注关注人数，看房次数更能体现购买意愿。那么接下来，主变量（也就是颜色变量）设置为看房次数，副变量（也就是尺寸变量）设置为建筑年份，我们再来看看。可以看到基本90年以前的房子，都没什么人看了。看房主要集中在2000-2010建的房子。
接下来再看下看房次数和房型的关系，颜色设为看房次数，大小设为房型。结果居然是五室一厅的看房次数最多！！经过确认数据，是因为其中有一套明显拉升了看房次数，至于为什么……因为单价低啊，15K……聪明的朋友应该可以找到喔。不过到目前为止还挂着，也说明没成交，所以应该是有其他不合适的因素的。
既然说到了单价，就看看单价和看房次数的关系吧。将颜色设为单价，尺寸设为看房次数。既然大小设置为看房次数，那圆圈越大，次数就越多了。广东地区是核心区和周边，佛山就是千灯湖那块了。价格都属于中间档，广州在大约4W，千灯湖在2-3W左右。
最后再瞅一眼发布天数吧……虽然现在没了成交信息，不过发布天数也一定程度上能推测出市场的热度。结果还可以，整体看，广州稍微房源多一点，市场活跃些，佛山部分市场没那么热，大部分都放了一段时间了。
需要说明的是，上面所有的分析，都会随着区域不同而改变。如果你觉得广佛太大，我就考虑广州，那你就把地图放大到广州区域，右边信息栏里面的分析图表会自动改变。
最后，既然说的是投资……那么怎么可以没有收益的分析！其实是有的……我对于房产非刚需，主要是投资。从投资角度我认为价值的升值空间已经有限，所以主要来源是租金收益。下一步，我会把广佛地区的租金信息加入，这样各区域租金收益情况，也可以一目了然。结合房价，也就是成本，一起分析，可以对广佛地区的房产投资有个大致概念。
app网址请点击原文。建议最好浏览器打开，收藏，然后以后用电脑看。因为涉及很多分析图，手机显示不怎么友好。况且动辄几百万的生意……怎么可以只用手机
。
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