第十一章—辨析“宅基地换房”
“宅基地换房”简单来说就是在符合土地利用总体规划和城镇总体规划的前提下，农民按照规定的置换标准，以其宅基地换取小城镇内一套住宅，迁入小城镇居住，这种做法最早可追溯至2005年的天津市华明镇。”宅基地换房“的天津模式可概括为：建设示范小城镇，必须符合土地利用总体规划和城镇总体规划。村民按照标准以宅基地置换小城镇住宅，迁入小城镇居住。示范小城镇负责建设村民安置住宅区，并把一部分节约出来的建设用地用于市场开发，出让，以土地出让金平衡小城建设资金。示范小镇建成后，当地政府对村民原有的宅基地和其他建设用地统一组织整理复垦，实现耕地”总量不变，质量不降，占补平衡“。
对“宅基地换房”，批评者抨击称地方政府是打农地主意，拿农民宅基地指标去扩张城市。而该实验者的推动者把此视为改变农村生活方式，让农民彻底融入城市的制度创新。本书作者认为这场争论的关键在于厘清宅基地的权利内涵，只要把这个道理讲透，无论是政府还是开发商，只要与农民坐下谈判，剩下的就只是宅基地的对等问题。经过总结，宅基地是一种财产权，农民对宅基地有排他性长期占有，使用和收益权，但没有处分权。其权利性质有四大要点：第一，宅基地属于农民集体所有；第二，村社成员享有宅基地使用权并享有农房所有权；第三，宅基地的取得以成员权资格为界，失去成员资格的意味着宅基地权利的丧失；第四，宅基地是农民可以依法获得并使用的建设用地。
在政府主导的城市化背景下，各利益主体围绕土地的博弈日趋激烈，中央面对的土地问题更为复杂，决策难道更大。本书作者给出的政策建议是在指导和规范地方试点的同时，从中央层面深化宅基地的改革切实保护农民权益，让农民通过土地要素市场化，分享城市化的土地级差收益。具体而言，第一，要坚决制止以行政命令，下指标，强迫农民上楼的做法；第二，及早推进宅基地制度使用改革，让宅基地合法参与市场化，分享城市化成果。
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