前几年地产市场红火，如果你问一家房企最想要什么？多数人可能会说，想要多拿几块地，多卖几套房。
到这两年，如果你再问房企最想要什么？回答一定是，想要钱。
市场下行、融资渠道收紧，很多中小房企借不到钱，即便龙头房企，其融资成本也在小幅走高。
然而上周，龙湖发布了一则公告，其融资成本，低得让人流泪：
“发行于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据，发行于2032年到期的4亿美元3.85%优先票据”。
合计6.5亿美元，45亿人民币，这么便宜的利率就借到了？
简直让地产同行，闻者伤心，见者落泪。
3.375%，这个数字意味着什么？
数据显示，2019年95家典型房企的境外融资成本超过8%，是龙湖的两倍还多；
境内融资方面，主流房企普遍高于5%，还有很多高于10%，而龙湖已经连续4年低于5%。
以2019年为例，龙湖进行了三笔融资：
1、2月20日及21日，发行规模为22亿元的公司债券，分别是票面利率为3.99%的17亿元的五年期债券，和票面利率为4.7%的5亿元七年期债券；
2、7月19日，发行住房租赁事项公司债，规模为20亿元。分别为5亿元的五年期债券，票面利率低至3.9%，以及15亿元的七年期债券，票面利率为4.67%；
3、9月9日，发行于2029年到期8.5亿美元3.95%优先票据。
这么低的融资成本，不羡慕是假的，简直可以说虐心。
行业里能达到这个水平的公司不过5家，而除了龙湖一家民营企业，也就只有央企可能享受到这个待遇。
一、为什么龙湖融资成本低？
房企融资成本的高低，主要取决于企业性质、规模以及经营风格等因素。
反观龙湖，无论是规模还是背景，都没有压倒性的优势，为什么融资能力足以媲美央企？
我想，这和龙湖一贯稳健的经营风格密不可分。
从债务结构来看，2019上半年，龙湖综合借贷总额1400亿元，净负债率为53.0%，处于行业较低水平。
在有息负债中，龙湖一年内到期债务为137.6亿元，占总债务比例仅为9.8%，而龙湖的经营性收入将完全覆盖利息支出。
从现金短债比来看，截止2019上半年，龙湖的现金/短债比为4.22，可见其拥有极强的偿债能力，这是其获得低成本融资的重要原因。
过去几年，行业加杠杆是常态，龙湖是为数不多的很少碰非标、影子银行，和信托的企业。
针对龙湖的融资，邵明晓曾表示，“我们没用任何高成本融资的方式，非常自律，才使得今天的龙湖有这么多授信额度。”
国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉，给予龙湖的评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”，均为投资级评级。
可见龙湖偿债能力极强，违约风险极低。
在19年中期业绩发布会上，有记者问到吴亚军关于龙湖上市十年的感受，
她回答说：“对于上市公司来讲，没有故事，就是好故事。”
低成本融资，正是龙湖从容的底气。
二、龙湖还有什么优势？
龙湖作为一家民营企业，融资表现在业内首屈一指。那么相比其他房企，他的优势究竟在哪？
财务稳健只是结果，究其本源，不得不提及龙湖稳健的区域布局，以及发展战略。
从2015年起，龙湖明显加大了投资力度，但是土地总体溢价率并不高，符合其一贯冷静的投资风格。
基于对未来房价不会爆发式增长的判断，龙湖在全国采用的是重点布局、深度聚焦的模式。
目前，龙湖进入全国50多个城市，这个数量相对同规模房企而言，还是比较克制。
截至2019年底，龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额，在全集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。
可见，龙湖坚持布局热点城市群，保持了相对健康和合理的供货结构，为其后续盈利增长奠定了坚实基础。
除了地产开发之外，龙湖还将商业运营、长租公寓以及智慧服务作为主航道业务，协同发展。
例如商业运营方面，龙湖19年上半年商场出租率高达98%，收益同比大增25.7%，达到21.1亿。
在低迷的消费环境下，如此亮眼的数据，充分展示了龙湖强劲的运营能力，和较高的品牌价值。
此外，据2019年敬业度调查结果显示，龙湖得分从16年的76%上升到19年的84%，再创历史新高。
与同行相比，龙湖敬业度高出约10个点；与世界500强最佳雇主平均分相比，龙湖高出5个点，可见其组织竞争力优越。
前两天，在龙湖年会上，吴亚军更是对龙湖的未来寄予厚望：
地产开发业务，2029年权益销售额要达到9000亿；
商业运营业务，到2029年商业项目预计开业300家；
长租公寓方面，2029年收入要达到1000亿；
智慧服务业务，2029年权益收入要达到2000亿。
吴亚军说，面向未来，龙湖要做一家没有边界的公司。
除了主航道业务以外，龙湖也在默默耕耘养老、产城等业务，等待绽放的时机。
相信龙湖下一个十年，会更加从容。
三、房企应向龙湖学什么？
房地产对资金高度依赖，未来十年房企最核心的竞争力，要看融资能力。
去年5月以来，境内外融资持续收紧，传统融资渠道受限，短时间内难有转机。
对很多房企而言，他们既没有龙湖高度自律的融资技能，也没有龙湖的发展规模，未来怎样才能找到钱？
1、回款为王
融资情况两极分化严重，有些房企能够拿到低利率长账期融资，有些房企即便是以高利率融资，也很难借到钱。
不依赖外部融资的情况下，加快销售回款、增强自身造血能力，也能存活很久。
2、卡准融资窗口期
对于商业银行和资本市场来说，都是以自然年作为周期。每个周期内明显利率先低后高、融资额度先充裕后紧张。
因此，面对严峻的融资环境，抓住年初的窗口期，是关键中的关键。
3、上市、分拆上市
2019年已有6家房企通过上市获取资金，例如德信、中梁、新力等；
还有些房企通过分拆上市进行多元融资，例如佳兆业、时代将物业分拆上市，宝龙商业在年末登陆港股。
4、资产证券化
相对于银行贷款、信托等传统融资方式，目前监管对资产证券化的态度较为宽松。
ABS、供应链金融，以及未来的REITs，都有可能成为房企融资的突破口。
面对行业周期下行，房企的风险来源不仅限于融资渠道。
龙湖的低成本融资固然值得称道，但是其稳健且全面的经营能力更值得学习。
只有维持稳健经营，增强自身造血能力，才能活下去并且活得更好。
涛哥，房企人力资源总监，著有多篇地产职场10万+热文，关注地产行业趋势，解答职业发展困惑，公众号：涛哥杂谈，微信：taogezatan03，欢迎交流。
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