30年的中国房地产发展史，也是房地产金融从萌芽到发展的30年。2018年，中国的房地产金融刚刚进入而立之年，真正的创新刚刚拉开序幕。
传统与创新并进
中国房改三十年后，庞大的市场需求促使开发商疯狂拿地建房，而大举上马的房产项目导致中国开发商普遍呈现高融资杠杆。
由于上市开发商规模大、品牌知名度高，因此中国的商业银行倾向于向它们提供低风险贷款。但经过数十年的不断扩张，中国开发商在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段：境内外银行贷款和企业债，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具，如永久债券、信托公司、P2P借贷、众筹、合作开发等。
融资工具齐全，银行借贷仍是融资主渠道
融资工具方面，2010年，人民币地产基金开始发力；2012年，券商及基金子公司房地产资产管理计划启动；2015年，房地产公司债突起。除了公募REITs尚待发行外，针对房地产开发经营企业的金融工具基本齐备，能够满足房地产全产业链开发的需求。
虽然从开发、销售、并购、经营到转让都有配套的金融工具，但银行借贷仍是房地产开发商的重要融资来源。
房地产开发投资完成额从1999年的4010亿元迅猛扩大至2014年的9.50万亿元，15年间增长了23.7倍。可以说在市场总量极其庞大的房地产行业，银行是主要的协同方。当然，银行支持房地产业的资金还表现其它方面，例如同业业务和理财科目，其资金量也尤为庞大。
大发展背后风险积蓄
2014年以来，房地产投资杠杆呈现加大的趋势。在消费端，银行按揭贷款首付比例仍能得到较好的控制，但“消费贷”转“首付贷”需要关注；而在开发端也存在隐性加杠杆现象，主要体现在“名股实债”的操作，以及债性资金用于股性投资。
随着房地产行业进入白银时代，销售放缓使得部分中小开发商遭受流动性风险，资金链断裂的危机、跑路频频出现，高杠杆、高周转的经营模式风险凸显。此外，跨市场的金融产品交易结构越来越复杂、分业监管下的信息碎片化使得风险隐患进一步提升。
资产证券化渐入视野
2017年，是中国房地产金融的重要分水岭。在一系列政策暖风中，我国住房租赁市场迈入发展新阶段。住房租赁供给侧改革，离不开政策层面的顶层设计，更离不开金融服务和产品的配套支持。
此前，易居研究院认为，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求；租金规模将达3.86万亿元，比2017年增长138%。而以REITs和CMBS为代表的证券化金融渐成住房金融创新的重要方向。
尤其是权益型公寓类REITs的推出，一方面反映出我国房地产行业正在进行“供给侧改革”，精细化运作的持有租赁经营模式将逐步取代简单粗暴的高周转开发销售模式；另一方面也映射出中国资本市场正经历“去杠杆”、居民“消费升级”的经济转型。CMBS和REITs产品可解决困扰业内多年的“REITs到底服务于谁”的问题，而随着此类资产证券化产品的有序发展，未来有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择。
金融创新多元化
过去，金融服务主要围绕住宅地产，而随着存量市场的到来，非住宅类地产开始崛起，例如产业地产、消费地产、工业地产、物流地产、旅游地产、写字楼、购物中心等。
这些非住宅类地产在开发、持有、运营中面临融资痛点：配套金融服务不发达；金融机构不太熟悉新业态地产；低成本、长期限的资金仍然难找。
随着经济转型期流动性持续宽松，大量资金开始追逐优质地产公司和项目，金融创新不断出现，诸如并购金融、互联网（物联网）供应链金融、房地产众筹金融。
并购金融
随着房地产行业的横向整合，金融资本与产业资本开始寻求长期投资，一系列的跨界整合将至。随之而来的就是融资机会，因为大型并购的背后都是借助金融实施杠杆收购。
互联网（物联网）供应链金融
目前，中国房地产采购市场年交易额已经高达数以万亿计，而绝大多数交易仍停留于传统的点对点线下交易模式。依托产业链，打造与互联网、物联网结合的B2B垂直电商平台，发展供应链金融，存在巨大的机会，也将成为创业或者发展的新风口。
房地产众筹金融
众筹的好处在于：一是借助互联网能有效解决信息不对称，而且效率较高，成本较低；二是小钱汇成大钱，如果把众筹做成地产金融，此前面临解决的问题，例如需要的工具和产品、产品制度、流程以及风控措施等，都可以得到有效解决。目前来看，市场上较成熟的众筹金融产品非常少。
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