政府究竟要不要强制规定共同空间？

走进一家五星级酒店，首先映入眼帘的是宽敞明亮的大厅，有庞大漂亮的水晶吊灯，有柔美的灯光，有假山喷泉，甚至有钢琴师演奏高山流水。无论我们最终有没有定下这里的房间，一进门的时候，这份舒适我们已经享受到了，而这些公共服务都是免费的。

为什么五星级酒店不是一进门就是房间呢？而是有那么宽敞的、任人免费使用的大堂呢？

商人们可不傻，明智的商人乐于提供公共物品！

没错，提供这样的公共空间是需要耗费资源的，看似免费，实际上是收了钱的，这部分收费就包含在客人付的房费里。只有具备这样华丽的公共空间，五星级酒店才显得名副其实。对比下现在常见的快捷连锁旅店，你是不可能发现这些浪费资源的配套的。

公共空间无疑会给人们带来巨大的好处，而现在很多城市的规划部门，对私人楼盘的设计都有很多过细的规定，比方说要求他们公共空间要留多少，公共道路要留多少，给广场、给幼儿园、给学校、给医院要留多少空间，政府究竟要不要强制规定共同空间呢？

经济学家薛兆丰老师认为政府的行为过于详细，因为有点远见的开发商，都会充分地考虑各种公共空间所能带来的好处，而且他们也一定有办法从中收费，得到补偿呀。所以明智的开发商在开发楼盘时肯定会考虑到这些因素，进而会更好的规划公共空间。

就像我们熟知的万达地产，他们就把住宅和自己的商业中心进行配套，此外再附加其他公共服务。我所在的大连，万达广场建成后，周边的房价就会疯长。前几年去云南旅游时，听当地导游吐槽万达广场拉升了房价，但这种想法是没有考虑到自己享受到的巨大公共空间的便利，而这种便利是长期性的。

不过，我认为政府出台一些强制规定还是十分有必要的。

第一，  政府之所以这么规定，正是政府有远见，有经济学思维的表现。老百姓经常吐槽政府瞎做决定，最终这些服务还是老百姓买单，所以房价一涨再涨。但事实是大部分人缺少大局观，只看到一点眼前的利益，根本不会计算未来自己可能的教育、医疗、娱乐等需求。其实我认为，真正该吐槽的是即将实行的取消公摊面积收费这项规定。老百姓确实为此拍手叫好，不过要知道这个规定绝不会让房价下降，只会催使房价上涨，开发商是绝对不会吃亏的。

第二，  从市场经济的角度来考虑，的确，像薛老师说的，最终开发商都会清公共空间的好处，所有楼盘都会有很大公共空间，但绝不会一开始就会这样。楼盘这种商品，其更新的频率太低了，现在一个楼盘可能要活几十甚至上百年，也就是更新换代的交易成本巨大。一旦一开始决策失误，那么相当多的人就要长久为这种失误买单，这种损失是巨大的。所以政府这种规定，保证一定质量，其政策感觉应该是神来之笔，而不是没有必要。

一百年前，人类发明了两样东西：电梯和钢结构，这样楼就可以往高处盖。从那时起曼哈顿就是世界金融中心，所以房地产商纷纷来纽约投资。当时的建筑师就有两个追求，怎样把楼建高和怎样把建筑面积做大。其结果是曼哈顿中心城区，可以说是遮天蔽日，街道终年不见阳光，空气非常污浊。之后纽约政府不得不颁布一条条法案对楼房建设加以限制，直到1961年，纽约市颁布法案：建筑设计方案如果能够为城市退让出公共空间，就奖励20%的建筑面积。从此，开发商的积极性被调动，越来越多的建筑把面积让出来，做公共广场，搞绿化，修喷水池，所有人都可以在这里休息。

没有政府的规定，开发商之间就是恶性博弈，因为一个开发商建了小学，那么周边的开发商就可以不建设，这会省去不少成本。而只有政府出台一些强制规定甚至如纽约这种鼓励性政策时，开发商才开始争相出让公共空间，增强消费者的服务体验。

第三，  这种规定可以省去部分开发商关于这方面的研究投入。毕竟不是所有的开发商都像万达那样有远见，做出公共空间规划需要投入不菲的资金和精力，一些小开发商、新入局的开发商无力承担，那么长远来看，按照政府规定建设，就不会出现大的规划问题，市民未来享受公共服务一定程度上就有了保障。

经济危机来临，我们都知道政府不干预，经济早晚也会复苏。但没有哪个政府会袖手旁观，因为政府不想经济跌到的底太深，还想更早、更快的使其复苏。公共空间也是一样，政府不强制规定，那么产生的危害可能巨大而又影响深远，所以政府出台一些相关基本政策十分必要。只不过如何利用这些公共空间，留下一定余地给明智的开发商自由发挥，那就看开发商见仁见智了。