摘抄于房天下
今年四月跟朋友去日本玩了几天根据见闻整理了点东西分享给大家。
1.
上次到日本还是两年前跟着领导出差在东京只有短暂驻足
如今再见感觉这座城市似乎也没有什么明显的变化…
与国内一年修N条路、通几条地铁的情况不同东京发展已经很成熟
是一座早已脱离「建设」阶段、进入「运营」阶段的发达城市
由「建设城市」转向「运营城市」是判断一座城市转型成功的一个标准
是一座「成熟」的城市。
2.
先解释几个概念
东京都市圈 > 东京都 > 东京23区
最小、也是最核心的区域是东京23区面积623平方公里相当于1.3个朝阳区北京
范围再扩大一点是东京都Tokyo包括东京23区在内面积2188平方公里跟深圳面积差不多
最大的概念是「东京都市圈」由“一都三县”组成
总面积13557平方公里不到一个北京大约等于一个上海+ 一个苏州
或者深圳+ 东莞+ 广州+ 中山。
东京都市圈与大湾区这四个城市总面积相当
东京都市圈是世界上最大的都市圈聚集了大约4000万的人口也有说法是7000万贡献了全国接近一半的GDP。
我们下面要提到的数据也是基于这个都市圈而不是一个独立的城市。
3.
东京有着非常完善的基础设施建设远远领先于国内大城市
这里只谈其中最重要的一项指标轨道交通。
不得不说在东京乘坐轨道交通真的是非常方便比北京方便许多几乎不管在任何地方几百米之内都能找到地铁站
唯一的缺点就是进站以后容易迷路…
东京轨道交通线路图
我们以「轨道交通里程数」这一指标来对比东京和国内的几个大城市。
考虑到两国不同的城市发展模式国内我们选择的是与东京都市圈规模相当的的城市群
其中东京都市圈的轨道交通总里程超过2500公里
与之结构接近的「上海+苏州」轨道交通总里程为上海676公里+苏州120公里
再加上上海到苏州的高铁总里程仍然不超过1000公里。
珠三角四市三个经济强市加起来也只有800多公里...
虽然中国有“基建狂魔”之称但毕竟发展时间短
包括一线城市里的深圳仍尚且处在修地铁、搞基建的成长阶段
距离成为像东京一样的「运营型」城市并且形成都市圈还有很长的路要走。
4.
东京城市建设的成熟体现在房地产上就是几乎没有新楼盘。
十公子逛了很多地方一个新盘也没见着有的只是二手房中介。
一般我们说在日本买房默认也都是二手房。
类型有两种一户建和公寓。
公寓就是单元式的住宅比如下图某中介的展示房源
东京忘了拍照放张京都的吧…
一户建则是一块土地上面自己盖的房子可以理解为小别墅。
一户建
这两种房外国人都能买平均单价差不多都在五六万左右套内面积单价
—— 比起国内北上深东京作为亚洲第一大都市这个房价真的很良心了...
外国人到日本买房最建议的还是小户型公寓
总价低买卖灵活租金回报率高。
一般来说小户型公寓的租金回报率在4% - 6%左右是扣除各种成本之后的到手纯收益。
这种公寓租客群以学生或者刚工作不久的年轻人为主
但本地刚需买的不多主要是在投资客之间流转、消化。
这也是跟国内的投资理念不同之处
国内目前阶段买房投资普遍「重升值轻租金」
而在日本这种成熟的市场里则更佳重视现金流也就是租金。
实际上东京的公寓价格是稳定上涨的交易也很活跃
但税太重会吃掉很大一部分收益因而基本还是以长期持有赚取租金为主。
—— 从另一个角度来说这反而是一种更健康的投资状态
房价不暴涨但稳中有升同时获得比较高的租金回报。
总的来说日本房地产行业规范成熟租金回报稳定
再加上对私人财产权保护完善还可以对冲汇率和政治风险…
这些就是有钱人们选择日本买房的几个主要原因了。
5.
几天逛下来还有几点印象颇深。
一是城市干净、整洁维护好。
日本的房子保养很用心很多八九十年代的房子看上去就跟我们2010年建成的房子差不多
—— 房子的折旧和磨损低更加有利于保值增值。
二是东京的高楼不多公寓也很少有高层
途中随拍
房子矮矮的道路窄窄的跟国内大城市的高楼大厦感觉很不一样
人口密度比我们高却又不必像我们一样住动辄30层的住宅很神奇了…
不好的一点是日本的老龄化是真的严重。
有次打车遇到的司机师傅将近七十岁看地图要拿放大镜才行
—— 这种现象在日本很常见很多老人退休了还在工作。
据我了解日本的养老制度有个很有意思的设计
现行法律规定企业有义务采取措施保证老年人工作至65岁65岁退休后领养老金
但是呢如果从66岁开始领或者再晚一点干脆等到70岁开始领每月的养老金就更多。
领得越晚养老金越多。
据悉日本政府还在计划将退休年龄延长至70岁。
这是一件很无奈的事。
生育率上不来年轻人不够多就只能从老年人身上想办法了…
低生育率下小地方的房子将会并且已经越来越不值钱
只有人口流入强劲的大城市才有足够的存量人口来支撑房地产。
在日本这个城市就是东京。
ps
一个可怕的事实
我们国家大部分地区的生育率比日本还要低
想象一下我们老了以后的情景不禁一个激灵得赶紧再买两套房子压压惊…
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