嘉宾：广州周逸旋
记录：深圳张爱萍
标签：财籽黑钻学员
财籽落地成果:
1，37套长租，3.7万/个月
2，民宿2套，7、8月是5000元/月利润
3，3个月从负债到购入一线城市优质房产
背景：创过业，打过工，一开始还看不上包租
•踩过坑，走投无路的情况下才做包租，一套利润500元？10套5000元？还尚可以改善现状
•推荐了朋友来财籽，但是她们没怎么动，因为现状好。→人，是因为痛苦而改变
一，第一套房子2020.12.28收的
看过20多套房子。还没进门时看到房东，很紧张，没办法，硬着头皮面对，首先微笑，房东也微笑，坐下来谈，环顾房子，拉家常，家有很优秀的闺女，逸璇姐也有一个女儿，赞美、请教她，拉近距离，彼此放松下来
装修图册展示出来，展示专业度。半信半疑中，还不够熟悉房子，直接跟房东说：打个电话问一下行情。房东也很好，可以打。
打完后，房东心里也有数的，房东报价有点高，不谈价格，这个能不能拿，到时我亏了怎么办？房东报价5000多，本想谈到4200元，房东给4600，谈到每年一个月空置期，房东又不同意了，要4800元，拿逸璇姐就不同意。
那经纪人就很想成这个单，谈了几个小时了，你们不要纠结了，“以退为进”，跟房东说“房东，我不搞了，这个风险太大了”（了解房东，房东平时在海南，必须要托管的，但是自己当时感受确实是不想收了）
房东要打电话给她老公商量，又顺势夸赞她；“哪里会在意100块200块，您在意的是交给我是否放心”→签下4600元，6年不涨租
房东人也很好，给配了空调+电视
放租：6000元放租，中介认为不可思议；租出去了，经常短租几个月，再后来5500租给一个家庭，签了4年合同（900元溢价+每年一个月免租期）
•装修上：节约成本但也要注意品质
二，第四套房子
一房一厅报价4000多，不同中介给打电话看房，虽然价格很高，得去看，给个面子去看。
价格太高，想要谈到3500元，一个月免租期。房东人在外地，亲戚在，3500元？亲戚都不想理我了。
半个月空置期？也行
亲戚和房东打完电话后说没有空置期，80天装修期，报价3700元，10年不涨租。
逸璇姐给中介说，立马定下来，打了1000元定金。赶紧定下来
装修用了20天，一房改成三房一厅，成本1万硬装+软装+收房出房佣金，总共成本大概两万
出房价5800元，改出来的房间：8平+7平方米
和中介之间的关系不是靠钱来维系的
越秀很多同学做，很卷，但是，再怎么卷，依然有机会
三，前几天又收了一套
中介报价4000，80平米，看房子的图不错，然后去看房，中介11点打电话过来，1：30去看，让中介帮忙谈15～20年，3800元，每年一个月免租期，中介惊呆了15年？人家都是5年，给中介信心和肯定：你尽力谈，尽力谈，有任何情况跟我说（方法灵活），中介谈到10年不递增，那行，10年行，立马定金定下来。
刚刚房租，房东很忙，所以一定要把握住机会；后面房东反悔了，因为70多岁了，怕自己活不了10年，于是逸璇姐说“6年+6年”，6年后身体还OK自动续约，依然是3800元。
出房报价5500元，租客出价5000元，也有租客5500元可以，有能力筛选租客。
•好多房不装修直接出的，有钱就装修，没钱就不装修，快速出房，回笼资金。中介六七百个。
四，意外惊喜
8年不涨租合同，每年一个月免租期，花了2000元美化，租出去给地铁公司，签了三年合同，溢价800元
租到一个月时，房东要违约，没办法。一个月时间赚了3万元——好合同的关键性
按照原合同算：要赔四五十万的（剩余租金的总和），但是房东懂法律的，仔细看了合同，修改了违约金条款。没关系，我们也要让别人舒服。
•性格：简单直接，真诚，利不可占尽
•现在，和中介关系越来越好，先有客源，再生产产品
有位租客预算3000元，于是，2500块钱收了一套房，没装修，花了200～300块钱打扫卫生，3200块钱出租出去，每月溢价700元
•和中介关系不用刻意维系，你一直在做，持续在做，快准狠，中介就会想到你，帮助你
•3900元收了一个房，6年不涨租。中介都说蠢，这么高收了
有自己的判断，这个房子好。
没装修，房东自己把二房改成三房，逸璇姐分租出去了，5800元出房，每月利润1900元
•总结：都是老师课堂上讲的，听话照做，大量行动
曾经做过那么多生意，包租是最简单的生意。当然，前提是需要付出的。
我们不用在一套房上赚钱，有溢价500的，有溢价高的，一千两千几千的，整体下来溢价可观即可
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