看点与思考：
我们已经进入体验营销时代，体验的策划是根据项目定位对体验主题的设定，体验的基础是做好现场包装和样板示范。
一个新城或一个大项目开发成功的关键在于先行做好基础设施，如铺路，做九通一平等。
一个房地产项目的营销，先做好体验设施，如售楼中心、样板景观、样板房、科技与建材展示、休闲游乐等。
各种文化包装和软装，是做好一个项目营销的关键；体验先行，是营造基础设施，也是体验营销的重要前提之一。
在项目前期策划中，项目开发策略也是相当重要的。项目定位及产品确定以后，就要确定项目如何开发运作。
房地产是一个资金密集型的行业，而且一般的房地产项目开发都是以杠杆原理来实现项目运作的。
杠杆原则，就是尽量少用自身投入，多用外部资金如以土地使用权为抵押的开发贷款、工程建筑单位的垫资等。
项目要实行分期开发。如果项目整片全线开工建设，特别是大项目，它带来的资金投入压力就会非常巨大。
实际上没有开发商愿意这样干，一般都以分期开发来实现项目的资金滚动，也叫滚动开发。
如一个项目在一个小县城，它将市区的老厂房拆迁，要造一部分回迁房，另外造的可对外销售。
它应市长及回迁户要求，其实，完全不能答应这种要求，把地块内最好的区域盖了多层住房给回迁户。
其他区域因市长答应补偿，增加容积率，其实是容积率陷阱，造了超高层对外销售。
结果，多层在分给回迁户后所剩无几的房源被一抢而空，而高层住宅却无人问津。
占项目建筑面积总量三分之二的几十栋高层房屋，开发商又一次性开工，没有分期分批开发。
加之对前期策划、营销策略和广告推广又不重视，造成了项目频临破产，资金链几近断裂。
后来通过再融资，割肉或高息借贷，将高层工程进度重新分割，组团分期分批建设和销售，才使此项目起死回生。
如何做分期开发，这就需要确定项目开发策略，作为项目成功的保障。
项目开发运作，要安排好分期分批建设和开盘上市的节点节奏。
还有一些其他开发策略，也是市场成熟后客户需求的变化逼迫开发商采用的策略。
这些策略主要有：
l做“精装修”产品。这种做法是很好的办法，但很多开发商不敢用，因为装修房的“交房细节太多”、“瑕疵也较多”，开发商怕增加麻烦。何况对于某些开发商来说，本来毛坯交房就是很头痛的问题。那些自己亲自操办过自家室内装修活的人，应该知道，这个活确很累人，也很多无奈；如果品质尚好，质量保障，那么，我想，多数人还是喜欢要这种“省却很多烦恼”的精装修房。
l先打造景观环境。配合售楼中心（或将会是未来小区业主会所）的营造，先将小区的主入口及入口处的主景观区域或部分水系做好，呈现一点“未来生活窗口”，以调动潜在客户的想象力；在体验营销时代，这种直接呈现的体验对象，对客户的感官刺激，往往比你说一百句劝说的话要管用；体验先行，是项目开发制胜之本，是开发策略的重点之一。
l先做配套。包括商业配套、学校、小型高尔夫练习场、网球场、游泳池、体育馆等；在商业配套方面，有的开发商先引进1-2家品牌大型超市或百货等，等商业部分开业后再考虑住宅物业的开盘，这样就会给销售带来人气以及价格的支撑。
在市场成熟期，或在政府宏观调控背景下，或在市场供应量饱和或超大情况下，就需要运用这些开发策略。
真正掌握开发策略的人是开发商的决策者，如果他们没有创新思路和前瞻意识，不能运用新的开发策略，则很麻烦。
项目决策者学习掌握和运用一定的项目开发策略，对于项目的成功运作也是十分重要的。
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