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01.
该不该买公寓？
今年很多地方都出了“史上最强限购令”，没钱买房不是最郁闷的，最郁闷的是有钱也买不到房！
在住宅限购、限贷的高压政策之下，打着“不限购、不限贷”旗号的商业公寓开始大行其道了。公寓就像个盛装打扮的小妖精，价格便宜、装修时尚，让人把持不住！很多鹿粉和围观群众纷纷给朕留言：“爷，这公寓该不该买？”
做任何投资决策之前，你必须清楚地了解你的投资品。可是很多围观群众对公寓还真是一知半解。公寓跟住宅的区别真的不止是价格便宜一点，使用年限短一点这么简单。公寓和普通住宅相比有很多硬伤，但是中介和销售可是不会告诉你的哟！
02.
住宅，公寓傻傻分不清楚！
普通住宅和商业公寓是两种性质不一样的房产。
住宅，也叫商品房，是比较常见的供居住的房屋，包括普通住宅、洋房、别墅等等。
公寓其实属于商业地产的一种形式，一般包括住宅式公寓、商务公寓和酒店式公寓三种。商铺，写字楼等也属于商业地产，也算是公寓的好兄弟咯。
03.
和住宅相比，公寓有哪些优点？
在限购限贷地区，公寓的优点是显而易见的：
１．不限购不限贷
在绝大部分城市，公寓是不限购（部分地区有购买限制，如广州）。相比起住宅动不动就限购，公寓极大地满足了各位土豪买买买的需求，而且公寓不占用购房名额。至于贷款，公寓首付是至少５成（不管第几套）。
２．价格便宜
同一区域，类似条件下，公寓的价格通常只有住宅的一半。
举个例子：我买鹿二堡的时候，鹿二堡８年楼龄，每平方25000大洋。附近200米内就有一个新开盘的公寓，开盘价25000大洋，但是都是复式结构，相当于买一平送一平。因为是我的老东家投资的，所以我还特意给前老板打了电话，拿了９折的优惠。公寓全部精装修，送家电，这个价格简直让人无法抵抗有木有！
3. 商住两用
很多公寓是商住两用，除了可以居住，还可以注册公司，做办公室等。
然而......即使价格让人把持不住，朕最后还是......没有买公寓，依旧果断了买了住宅（鹿二堡），因为我发现公寓有很多硬伤！
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04.
公寓的6大硬伤
跟普通住宅相比，公寓有6个硬伤，严重影响它的升值潜力和价值。
硬伤１．土地使用年限短！
商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。这类商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等；而住宅性质用地的使用期限为７０年。
请注意：土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的，而不是你收楼的日子算起的，所以你实际得到的使用期限更短。
举个例子：
我曾经在深圳看过一个公寓。在福田中心区，全新公寓只要每平方6万，简直便宜得让人无法想象。结果，我了解后才发现，开发商1997年拿地，开了酒店失败了。于是这两年改造成公寓再出来卖。也就是说实际上它只剩下２０年的使用期限！
最让人头疼的是产权到期了怎么办？住宅性质房产到期了应该有偿还是无偿续住这个问题还是在讨论！我个人觉得哪怕是有偿续住，费用也不至于太大，因为它关系到民生和社会稳定！
但是，商用公寓土地年限到期后是肯定需要补高额地价才能继续使用。这一点在各地都有很多先例的。
硬伤２. 不能落户，无学位
购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读附近的学校。
硬伤３．银行贷款利率高，年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款。而普通住宅可获最长30年、最高七成的贷款。
而且，公寓不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各银行会有少许差异，但是同等条件下，公寓的贷款利率肯定更高)。
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硬伤 4.管理费、水电费更贵
商业公寓的水电费、管理费比普松住宅贵很多。很多公寓是不可以明火煮食的，对家庭而言也是相当不方便。
举个例子：
目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。
硬伤5. 高税费，转手交易难
商业公寓最大的弊端是，买卖的税费很高，导致很难转手。
根据政策，住宅二手交易满2年可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。公寓的土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。
此外，商业公寓还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。公寓各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。
硬伤 6. 升值慢，升值潜力有限
因为以上的种种弊端（主要是转手难），商业公寓的升值比起普通住宅是慢得多的多！
举个例子：
去年，我买鹿二堡的时候，一平方25000大洋；那套新公寓的价格也是一样价格。现在鹿二堡的价格是每平方40000大洋，而新公寓只要30000大洋。这还是在广州楼价暴涨的情况下，如果楼市不好的话，可能压根就不会涨！
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05.
什么人适合买商业公寓？
总的来说，我的建议是：
能买住宅就不要买商业公寓！
但是，对于急需安家但是又苦于限购政策的盆友们，如果上述的硬伤对你影响都不大的话，还是可以购买的。有个公寓当自己的窝也是极好的。
对于投资客来说，北上广深的公寓市场还是比较活跃的，公寓出租市场也比较活跃。如果你打算投资公寓产品的话，必须要做好长线投资的准备，以出租回报为主，房产升值回报为辅。公寓的单价和总价相对住宅要低，如果地段选择好的话，每年的租金上涨速度还是可以的。
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