我们常常会看到一些小区虽然已入住五六年，但还有部分业主拿不到房产证。原因就是小区有部分房子是开发商的抵押房，甚至是查封房和重卖房。
不小心买了抵押房的业主会担心开发商的资金链是否会出现问题？楼盘会不会烂尾？会不会影响自己二次售房？担心会给自己的生活带来困扰。甚至还有业主为转嫁风险，将自己的抵押房挂牌到中介公司出售。一些中介公司为顺利将房子出手，有时候也会对购房人隐瞒房屋的真实情况，待买房人交完款后再把责任推到原房主身上。
于是就会出现这样的情况：有的买房人在中介公司看中了一套二手房，交了诚意金，但是在签订合同时，却发现没有房产证，后来一查才知道原来自己买的是开发商的“抵押房”。
【买房故事】
夏女士想在某商业街附近开店，经过仔细考虑，她决定先买一套二手门面房。经过几天走访，夏女士最终在一家房地产中介公司里看中了金诚广场的一套二手房门面房，面积有20多平方米，总价格为72万元，这个价格相对市场价来说算是比较低的。在中介销售员的带领下，夏女士看了几次，觉得都很满意，于2017年6月，夏女士就到中介公司交了2万元的诚意金，中介公司经理承诺在签订正式合同时就给她办理房产证。
但让夏女士失望的是，中介公司在通知她签合同时，却没有给她看房产证，而只是给了她一个房产证号码。夏女士感到很奇怪，就把这个号码送到该区房地产交易所查验。结果，夏女士发现她购买的这套房子的主人姓徐，房子是开发商的抵押房，房产证还抵押在银行里。房地产交易所的工作人员明确告诉夏女士，原则上，这种抵押的房子是不能直接进行交易的。
于是，夏女士很气愤地找到中介公司，要求他们退还自己2万元的诚意金，并直接支出中介公司将抵押房挂牌买卖有欺骗购房者的嫌疑，但是中介公司拒绝了夏女士要求返还诚意金的要求，因为中介公司是很有诚意要将此房出售给夏女士的。虽然这套房子的确是开发商的抵押房，但中介人员表示，这几天，房主已经和开发商进行交涉，开发商正在交钱申请解押，等解押后就可以于夏女士签订正式的购房合同。
由于对“抵押房”不太了解，夏女士还是决定放弃购买计划，要求中介公司退还自己的诚意金。
【你不知道的秘密】
何谓“抵押房”？所谓抵押房一般指的是房产开发商为从银行贷款，将尚未出售的房子抵押给银行，在征得银行同意并出具证明后，开发商就可以将此房出售，把首期房款偿还给银行，余款则从买家的按揭里抵扣。
为何会有大量抵押房上市买卖呢，原因有很多，其中最主要的就是开发商为了获取流动资金，把部分物业抵押给银行，这属于普通的商业行为。而对那些购买了抵押房，而又不知道内情的购房者而言，抵押房会给他们带来极大的担忧与一定的法律风险。
我们先来谈谈房产证。如果购买的房屋没有房产证会有哪些危害？实际情况是：如果购房者在入住后不能取得房屋的所有权证，那么所购的房屋的所有权就会处在一种不确定的状态，购房人就不能获得如下一些权利：
（1）不能买卖、转让、置换、赠与、继承等，如购房人进行上述行为，也会因此行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，造成的损失只能由自己来承担。
（2）无法设定他项权利。他项权利在这里主要指抵押权、典权，因为按法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭据就是房屋所有权证，所以购房人无法通过房屋抵押来获得贷款或者承担其他民事责任。
（3）如果因项目非法开发而无法办理房产证，那么购房人所购的房屋就有被强制拆除或拍卖的风险，购房人也将血本无归，无法通过法律渠道来捍卫自己的权利。而购买抵押房就会面临延迟拿到房产证，甚至拿不到房产证的危险。
许多购买了抵押房的业主出于种种原因把自己的抵押房挂牌到中介公司出售，这种情况在当今市场上也较为常见，而一些非正规的中介公司为顺利出售房屋也会事先隐瞒房屋的抵押情况，待签完合同拿到中介款后就把责任推到卖方身上。
在律师看来，购房者如果购买处于抵押状态的房屋会存在很大法律风险，律师会建议尽量避免。因为处于抵押状态的房屋，一旦开发商没有及时还清银行贷款，银行诉至法院，法院就将判令银行行驶抵押权，将房屋拍卖、变卖，以偿还银行贷款。抵押权是一种担保物权，优于购房者基于房屋买卖合同享有的债权。因此，购买了抵押的房子，购房人会因为银行对房产开发上行使抵押权，而无法获得房屋的所有权。如果房产开发商不涂销抵押，那么购房人就无法顺利办理房屋过户手续，当然也无法取得房屋的产权证。到时候买房人甚至还可能面临财房两空的境地。
案例中的门面房房主徐某，他购买的就是抵押房。如果他想把抵押房售出，就需要先与开发商协商，要求开发商补办涂销抵押手续，然后他才可以将房子在中介公司里挂牌出售给夏女士。而夏女士通过中介公司购房，事先并不了解自己要购买的房屋其实是抵押房，并且中介公司也有意隐瞒房屋的真实情况。在这种情况下，夏女士就可以向中介公司索要自己的诚意金。根据法律规定：出卖人在故意隐瞒所售房屋已经抵押的情况下，与买受人签订商品房买卖合同，导致合同无效或这被撤销、接触的，买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
但是，如果购房人经过查询后发现房屋处于抵押状态，而自己确实喜欢这套房子，可在原房主与开发商协调办理“涂销抵押”手续结束房屋的抵押状态后进行买卖。
【防范绝招】
鱿鱼市场的竞争激烈，买房人对抵押房的认识也不多，因此，许多买房人大多对抵押房抱着一种“避之则吉”的心态。但是抵押房在目前的房地产市场依然普遍存在，这源于绝大部分房产开发商在项目开发时都会向银行融资贷款，而融资贷款的一般方法就是开发商将未售的房子先抵押给银行，来套取现金作为周转资金，在进行后续项目的建设或开发新楼盘。据市场调查显示，目前大部分的房产商自有的开发资金仅有33%左右，这就意味着抵押房这一融资做法还会在市场中长期存在。
为降低买房人的购房风险，避免买到抵押房，有3种方法可以查阅所售房是否为抵押房：
一是购房者查看售楼处悬挂的《商品房预售许可证》，着重看许可证的“备注”栏，那上面都会注明楼盘的抵押情况。
二是购房者上网查看《商品房预售许可证》，登录房屋管理局网站，进入“全市预售商品房信息快速查询”，就可以清晰显示楼盘的抵押、查封和备案登记情况。
三是购房者尤其购买二手房者可直接到房地产交易中心查询。购房者将准备购买房屋的房号、地址等具体情况提供给工作人员，就可以立即获得房屋是否抵押的信息。
目前，由于房产开发的资金问题、二手房按揭贷款等原因，楼市中的抵押房十分普遍，其相对便宜的价格让许多买房者很难经受住诱惑。为此，专家特别提醒：抵押房不要盲目购买。要事先充分了解抵押房可能带来的纠纷问题，然后再做进一步打算。
买抵押房要谨慎，但并不是说抵押房不能卖，如果购房人确实喜欢看上的那套房子，也可以考虑购买，但在购买过程中就要考虑多方面的因素。
若购房人看中的房子刚好是抵押房，首先就要从多方面来了解开发商的资质和诚信度。一般品牌好的大型房产开发商，只要在《认购书》上将解押和付款时间明确列明，并且开发商不刻意隐瞒事实，一般都可以进行买卖。
购买抵押房最重要的一点是要跟房屋产权人签合同，而非第三方。如果购房者在房子抵押未解除的情况下，就购买了该房产，应当直接与抵押权人协商确定担保债务的清偿问题。而且购房人还要注意在抵押未解除的情况下，对被抵押的房产的价值及价格要有自己明确的判断。
【个人简介】
子谦，广东江门人，2013年毕业于广东司法警官职业法律系，对于中华传统文化、古典文学情有独钟，尤其喜欢《庄子》、《红楼梦》二书，是一名一边专注民商事法务（特别是家庭婚姻法务、房地产法务），一边习茶藏茶的法律人。
曾是广东笔锋高校文学社团联盟会发起人之一、筹委会成员、首任主席，广东司法警官学院琅嬛阁文学社筹委会成员；现为子谦法务工作室创办人，中国青年文艺学会会员，广东司法警官学院琅嬛阁文学社文学顾问，广州市海珠区作家协会会员。
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