买房前，二手房的楼龄是不是一个需要被重点关注的问题呢？相信很多买房人心里往往有这样的想法：楼龄不都是在房产证上写清楚了吗，还有必要再详细探究二手房的楼龄到底是多少吗？
但事实上，很多买房人在购买二手房后，经邻居或专业人士的提醒，才发现自己所买的房子其实比原来中介公司告诉自己的“老”了好几岁。造成了财产上的损失不说，受骗上当的心理阴影也让人很不舒服。
而且，随着银行的缩紧银根，对二手房按揭贷款的审核越来越严，楼龄也成为很多二手房的一个硬伤，如果楼龄太老就不能如愿贷到想要的额度，这就更需要买房人在买房过程中擦亮双眼看清楚房龄，减少购房风险。
【买房故事】
“中介公司告诉我楼龄是6年，而原房主的房产证上写的也是6年，可是我后来才打听到这座楼的实际楼龄都有9年了。”刚刚在胜利路附近买了一套二手房的刘先生找到了一家媒体曝光他遭遇的“骗局”，希望媒体能够对中介公司的做法进行曝光和批评。
原来刘先生是在购买房子不久后，无意中从邻居口中得知，原来前房主所说的楼龄与实际不符。自己购买的房子在三楼，房产商当初建楼时只盖了四层就停工了，后来过了3年又开始继续盖，房子的楼龄显然已经有9年了。一气之下，刘先生找到原房主，可是由于没有合同约束，自己只能白白吃了个哑巴亏。
无独有偶，市民卢女士最近也很“恼火”，原来是她刚买的二手房突然间“老”5岁。买房时，卢女士看到按照房产证上的办理时间，房子的楼龄是5年，可是住进来之后才得知房子已经有10年楼龄了。
楼龄纠纷为什么让买房人如此烦恼呢？众所周知，二手房的实际楼龄长短决定房子的价值，同时也直接决定着房子的使用时间，超过一定年限的二手房，其价值也自然大打折扣。按照二手房的评估标准，房子的折旧率每年为2％，这也就意味着卢女士为她手上的这套二手房多掏了5年的冤枉钱。房子有70年的使用年限，卢女士的房子使用年限虽然没有变化，65年后补交地价她仍可继续使用，但是5年时间里房子发生的磨损却是可观存在的。
卢女士感觉自己被骗了，她想到当时中介公司的销售员说，在现在市场上5年楼龄的房子比较难找，房子保养不好可以通过装修来完善，分明就是在对她故意隐瞒楼龄。现在房子突然间多出了5年楼龄，卢女士不知道这笔账该找谁算？看到这套闹心的二手房，卢女士后悔不已。
据了解，一般中介公司也不会对楼龄做充分调查。一位中介公司的员工说：“我们一般会先到现场去看房子，附近那些楼盘建成于什么年代大概都了解一二。客户只要觉得喜欢就行，而且我们认为，到交易时客户自然就知道房子的情况了。要知道，业主在我们公司放一套房子就是一笔生意。”很多中介公司的员工对他们自己出售的房子的楼龄也常常是“闹不清楚，只知道大概”。
卢女士的遭遇不是个案，现在的绝大部分中介公司都没有对房主出售的房子的楼龄进行审核，统统都是亮绿灯的。中介公司该不该审核挂牌出售的房屋的楼龄，目前也是众说纷纭。
【你不知道的秘密】
在进行二手房交易时，能否准确辨别楼龄是令购房者非常头疼的事。
实际楼龄与合同中的楼龄常常有出入，导致房屋买卖双方常常产生很多纠纷。其实，出现这种情况也有很多原因，首先是房主在出售房子时，一些中介公司往往不会对房主的楼龄进行审核，有一些小中介公司甚至还会为了做成交易与房主统一口径欺瞒购房人。其次是房主办理房产证的时间与入住时间不符。原因是有些房产商为业主办理房产证时总是由于各种原因一拖就是好几年，也导致了实际楼龄与产权证上的年龄不符。还有种情况是房改房，中间的过程更是复杂，所以楼龄更加难以辨别。而在这些原因中，中介公司对房主的楼龄不审核并且与房主一起欺瞒购房人的现象较为普遍。
众所周知，二手房的房价都是由业主按照市场价格自行报价的，按照标准，二手房的折旧率为每年2%。也就是说，如果买房人购买了实际楼龄比房主自报楼龄大的房子，不但房子增加了几年的磨损，而且购买二手房的购房人也会在无形之中多掏好几年的折旧费。这对于买房人明显是有失公平的。
隐瞒实际楼龄不仅会给买房人造成财产上的损失，还会使他们产生一定的心理阴影。因此，知晓房屋的真实楼龄很重要。
【防范绝招】
由于一些原因，原业主拿到房产证的时间相比楼房建成的时间有一定的滞后性，如果间隔时间过长，购买二手房的人无疑会吃亏。再加上许多中介公司不审核楼龄，在登记房产时，楼龄基本上都由原业主说了算，中介公司也不会去追根究底，有时更是有意模糊楼龄。这样，经过几次转手的二手房，“楼龄”几何也就更让人“雾里看花”。
那么，买房人怎样才能认清楼龄呢，再次举例几种方法：
1. 查看楼盘的外立面
由于房产证上的楼龄不一定准确，像有的业主因为一些原因10年都拿不出房产证，因此从楼盘的外立面来分辨是一个不错的办法。通过观察外墙使用的材料，买房人就可以将楼盘的楼龄猜出十分之八九。
1998年以前的老房子都不太注重外观，基本上都是水泥立面，俗称“涂灰楼”；1988年以后，人们对新建的外立面的美观性逐渐重视起来，1988年~1992年期间，建造的楼盘大多采用石米外墙，即以凹凸不平的石粒作为墙面，灰白相间；1993年~1996年，新建的楼盘开始流行用马赛克来装饰外墙，房子看起来更加细致、整洁、易清洗；1996年至今，开始流行各式各样的条形砖，房产商在修建房子时更加重视外观。再后来推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。
2. 细辨内部结构
20世纪80年代的房子，在建造时并不特别注重“厅”的功能，因此最明显的一个特征就是厅很小，这个年代的房子多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多是房改房。
到了20世纪90年代，人们开始注重追求生活品质，所以楼盘在户型设计开始出现“厅”的概念，新建的两室一厅使用面积大约80㎡，注重“大客厅，一梯两户”，客厅面积在14~15㎡，周边的环境与配套设施比较完善。
3. 买房人全方位搜集信息
众所周知，一个新楼盘从报建到交流，再到拿到房产证，大概需要1~2年的时间。如果买房人看中了某套房子但却无法辨别楼龄，可以先到国土局查查房子的建成时间。这样做虽然会需要一些时间，但这样做比较稳妥。
同时，如果买房人对某套二手房比较中意，不妨先去那片小区多走动走动，和未来的左邻右舍多沟通，通过旁敲侧击获得答案，了解房子的真实楼龄。一些二手房改房的楼龄是从楼宇落成之日算起的，并不是像很多人认为的那样是从房主取得房产证的时间开始算。
当然，如果在买房过程中能够找专业的二手房中介公司，购房风险也会相对减小一些。
【个人简介】
子谦，广东江门人，2013年毕业于广东司法警官职业法律系，对于中华传统文化、古典文学情有独钟，尤其喜欢《庄子》、《红楼梦》二书，是一名一边专注民商事法务（特别是家庭婚姻法务、房地产法务），一边习茶藏茶的法律人。
曾是广东笔锋高校文学社团联盟会发起人之一、筹委会成员、首任主席，广东司法警官学院琅嬛阁文学社筹委会成员；现为子谦法务工作室创办人，中国青年文艺学会会员，广东司法警官学院琅嬛阁文学社文学顾问，广州市海珠区作家协会会员。
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