【塘朗城】头脑经济是价值之源

大学谷规划考，头脑经济是价值之源

塘朗城地处南山区大学城 、留仙大道南侧，与环中线五号线塘朗站接驳。项目坐落大沙河创新走廊腹地，华侨城、香蜜湖，南依约1000万㎡塘朗山原生山脉，北眺约4000万m3西丽水库。为南山区着力打造国际知识创新村的代表作品南山智园，周边 、科研、新兴产业齐聚。塘朗城的开发紧密结合轨道，以400～800m为半径建立集工作、商业、文化、居住等为一体的城区。项目落成后，连同项目股东集团为建设的人才公寓 、配套幼儿园及 、初中等，共同构建成了留仙大道南侧，塘朗山北侧生态控制线范围内目前的80万㎡超大型综合社区。

南山，向北

创新是深圳的灵魂所在。福布斯连续多年发布中国大陆城市创新力排行榜，深圳历来摘得No.1宝座，足见权威媒体对这座城市创新力的肯定。追本溯源，深圳城市创新的源头，就在以南山科技园为核心的高新技术产业开发区，这里已成功培育出腾讯、大疆等在内的世界知名科技创新型企业。

深圳创新发展之迅猛，有目共睹。但近几年来，南山高新区小马拉大车早已不堪重负，深圳科技创新产业蓬勃发展似乎存在掣肘，有必要找寻创新研发的外溢地。但基于南山创新环境的醇熟，为更好的发挥南山区创新的长处，因此，即便扩容也不离南山的声音不绝于耳。

那么，究竟何处是最佳外溢地，查看南山科技园所在的区位图，向东是深圳的华侨城豪宅片区，向南逼近深圳湾，向西是正如火如荼建设中的前海，各自均有其特定的规划，那么，向北呢？若向北，可与留仙洞总部基地连接，引导部分高科技企业进入，选择与大疆创新、天珑移动技术、传音控股等多家高科技企业总部与研发总部等为邻。放眼整个南山，向北，已是不二之选。

大学城+塘朗山，承接南山创新需求

意识到突破口便是解决问题的开始，因此，南山高新区产业研发外溢便顺势而生。但是，问题又出现了，南山北部片区能否担此重任？美国硅谷的发源地是斯坦福科技园，除了斯坦福大学外，圣何塞州立大学、卡内基梅隆大学西海岸校区等均坐落于该片区。这里并非1.0版普通工业园，亦不是2.0版智能型园区，而是3.0版低密度生态型智能园区，是一幅高校与大大小小高新企业点缀其间、大自然山水与建筑共同造就的科技、人与自然和谐相处的画卷。而南山北部片区大学城＋塘朗山组团所能提供的，恰巧与之相契合。

近年来，南山北部片区的发展也已走上了快车道，2016年1月，南山已出台北部片区三年行动计划，提及未来三年该片区政府投资将超50亿元，吸引社会投资625亿元，确定项目库总数111个，很快我们便能看到政府把大量的优质资源注入南山北部片区。接下来，南山北部片区将继续引入战略性新兴产业，培育产业集群；到2020年，每平方公里产业用地创造工业总产值力争超过2000亿元，高新技术产品产值、工业增加值、利税总额比2014年翻一番。

大学谷，片区，生逢其时

根据法定图则，南山北部大学城片区涉及范围包括沙河西路、动物园路、留仙大道、二线公路所围合的区域，总用地面积1072.70万㎡，深大西丽校区、南科大、北大深圳校区、清华大学深圳研究院均分布其中。塘朗山片区范围涉及龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的用地，总用地面积为1843.44万㎡。

大学城＋塘朗山法定图则

一、片区发展目标与功能定位   

1、发展目标，创意绿谷&低度开发

大学城片区总体发展目标，按照规划，该片区承担着将规划区打造成为深圳市学研结合、配套齐全、出行便捷、社区包容、充满活力的创意绿谷的发展目标。塘朗山片区总体发展目标，严格划定塘朗山郊野公园范围，适当布置现代都市生态型观光游览用地；塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主，避免对山体景观轮廓的破坏。

2、功能定位，科教创新区&现代化居住社区

大学城片区主导功能，以教育科研为主导，以商业、商务服务、居住及配套等多种功能复合科教创新区。

大学城西校区规划调整与公共核心区范围调整图

塘朗山片区功能定位：依托塘朗山郊野公园和大型市政交通设施的建设，规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区，同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。

3、深圳主城区容积率极低的片区

大学城片区规划中提到，该片区的建设规模总量约为500万㎡，规划居住人口规模8万人，照此计算，片区单位人口密度约1.6万/平方公里，容积率约0.46，容积率远低于关内的香蜜湖、红树湾以及关外的观澜新中心、龙华新城核心区等片区，或为深圳最后一个泛容积率低于1.0的片区，稀缺性由此凸显。1.6万/平方公里的单位人口密度，在深圳屈指可数，这意味着，该片区人居舒适度可最大限度的得到保障，当低人口密度的属性遇到科教为主，且涵盖商业、居住、科教创新区的功能定位，环境优越性也将在此实现最大化。

综合该片区的发展目标与功能定位，我司经过研究与思考，将本片区定义为——大学谷片区，即片区的未来发展将以高校为依托，以产业升级、创新研发孵化以及人居等为一体的经济内容为契机，来实现自身角色的大转变。

二、科研频密，大学谷片区已得最好的垂青

据南山经济促进局资料，截止到2017年1月份，南山培育上市企业总数达121家，约占全市总数的36%；新增新三板挂牌企业144家，挂牌企业总数达241家，约占全市的37%，居全市各区首位。大学谷片区的表现将如何？资料亦显示，仅位居大学谷片区的深圳清华大学研究院便累计孵化1500多家高新技术企业，培育上市公司20家，为创新型产业的快速发展起到了重要的孵化推动作用，对此，业内人士将该片区称为是深圳科技创新高活跃、创新研发产业发展的黄金轴地带不无道理。综合该片区现状，强劲的经济推动力、优越的创新环境、基数庞大的顶尖高校……均是构成大学谷片区不可或缺的要素。而高新企业密集之地，也必将是高智人士聚集之地，注定了片区还带有高精尖人才孵化器的价值属性，若说大学谷片区不足以承接高新产业研发的外溢需求，试问谁敢当。

三、密集交通网，南达港地，北上辐射全国

1、双高铁枢纽站中心

大学谷片区坐拥深圳北站、西丽高铁站规划中双高铁枢纽站，根据此前公布的广东省综合交通运输体系发展十三五规划，未来的西丽站将成为与深圳北站并列的特大型枢纽，这意味着其将由辅站升为主站，随着西丽站特大型枢纽地位的确定，其将连同深圳北站，共同拉动片区的快速化发展，为片区价值注入强劲动力。

2、双地铁拱卫

目前片区已有地铁5号线经过，设西丽、大学城、塘朗、长岭陂等站，且已开通的7号线在片区内也穿境而过，并在片区内设有西丽站与动物园站，加速片区人口流动与集中，助力提振片区物业价值。

3、城市密集交通网

①片区内已形成三横三纵的交通路网，留仙大道、沙河西路、北环大道、留仙大道等主干道构成交通大动脉，可快速抵达南山、福田、罗湖等中心区，并与南光、广深、莞深等高速公路接驳，可快速前往其他城市；②西丽路、丽水路、丽山路、龙珠六路等次干道共同构成交通毛细血管微循环，部分路网密度可达1.3公里/平方公里，红线宽度达43米，高于常规标准的40米。

大学谷片区交通通达性极佳。值得注意的是，地铁5号线塘朗站、长岭陂站距深圳北站分别为2站与1站距离，藉由便利的轨道交通，由此出发南下地铁则直通港地，北上高铁则可辐射全国。

四、深圳最密集的高等教育中心，为创新供应源动力

从全球创新中心来看，高等学校正是为创新、研发机构的发展提供了源源不断的人力资源，其也是视为创新中心能迅速崛起并快速发展的根本性原因。不妨看硅谷、中关村，无不如是，同样的，大学谷片区亦如此。目前，大学谷片区高校数量已达18所，是深圳主城区范围最密集的高等教育中心，且高校质量居深圳之首。据预估，该片区未来的高等教育师生总数可超过10万人，如此庞大的高精尖人才，无疑可为深圳的创新、研发孵化赋予了最新的知识源动力。

大学谷，片区的引力波

质量越大、对外的引力越大，这就是物质规律。其实，城市的发展同样遵循此规律，从这个角度就可以看到城市的极速收缩，有效空间，恒星与卫星---越来越少，无效空间，星云与尘埃---越来越多的趋势。对城市而言，当GDP达到2万亿元、人口达1500万人口以上，就会进入新阶段，具备自我循环的内在力量，且对外具备引力。仅凭内部人与人之间互相服务便可维持运行，兼具以自身的引力、吸引外界强化自我的能力，进入二八定律的2序列，具备城市领导力、城市引力波的赋权。在这其中，主要片区扮演着各大恒星角色，而占据着绝对优势的片区，即会成为城市中的太阳星，负责创造价值、输出供应能量。大学谷片区，正是深圳星系中具有引力波效应的恒星片区，与福田CBD、前海、高新区、后海、超级总部基地、北站商务区、蛇口海上世界等片区具备类似的恒星价值。

当大学谷片区将创新中心、高校聚集地、高智人才孵化器等复合性功能汇聚在一点时，当规划利好、资金投入同时发力时，便会形成强有力的引力波，其将站在绝对优势的高地，并以自身的引力及其所吸引的外力来强化自我能力，迎来综合价值的爆发。

大学谷，片区在崛起，置业如何选

如今，大学谷片区正在以自身蕴含的力量在崛起。届时，片区内的物业，则是引力波价值辐射最为直接的攫取者，这意味着片区内目前在售的塘朗城·智慧公寓与京基御景峯双盘均将被眼光独到者视为置业圭臬。其中，塘朗城智慧公寓与地铁5号线塘朗站无缝接驳，2站即达深圳北站，近距奢享塘朗山、西丽水库等城市一线生态资源，周边高校与高新研发产业密集、人居氛围纯粹，目前塘朗城主推C座约34-61㎡的智慧公寓，低总价约220万起，不限购不限贷。

塘朗城广场效果图

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