上海买房记（二）——明确本质需求

上次差劲的看房体验，不怪上海，也不怪带我们看房的中介，更多是我们自身的问题。即，我们没有提前准备好。

所以，回家后，我们首先做了第一件事：明确自己的需求。一定要先想清楚自己想要的是什么？再根据需求，去找方式方法。

一、头脑风暴式的列举全部买房要求

1. 居住舒服：小区格局新颖、面积80平以上，南北通透、三室，主卧带卫生间。有电梯、楼层在6-8层为佳。
2. 交通便利：离地铁近一些最好，实在不行，可以在3-5公里左右。
3. 教育：附近教育资源丰富，幼儿园、小学、中学都有。
4. 医疗：最好可以在医院10公里之内，方便就医。
5. 地段：内环中环最佳，实在不行也要在外环内。
6. 远离加油站。
7. 购买的是新房还是二手房；是否靠近公交车站；房屋周边环境如何；距离市核心多远。
8. 开发商的口碑；楼盘本身的容积率、楼间距、绿化率；户型的得房率、采光通风、是否渗水、交付标准；项目周边生活配套是否方便；．楼盘周边是否有高压线等各方面污染情况
9. 小区车位比达到1：0.6就可以了
10. 板式多层或小高层住宅的进深在10.5至12米之间比较理想。
11. 小区楼与楼之间的距离越大越好
12. 得房率越高越好，公摊要看情况，但也不要公摊太小，导致楼梯和电梯窄小阴暗。
13. 层高：一般商品房的层高是2.9米，减去楼板及地砖等的厚度，有2.7米的净高也就不错了，不能再低了
14. 小区的绿地率在30%以上，绿地率是指地面上的绿化，绿化率是包含所有的绿化，比如阳台、屋顶。
15. 小区人车分离最好。
16. 要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房

二、去粗取精，保留最核心需求

1. 生活便利，小区周围菜市场、超市，休闲娱乐场所充足。
2. 小区必须是封闭式管理，有学区最佳。
3. 房子房龄在25年以内，有电梯楼层考虑3楼以上，没电梯，考虑3楼以下。不要靠近路边。装修要好，可直接拎包入住。
4. 交通便利，离地铁越近越好，周围也要有公交站点。
5. 上班通勤时间要控制在1小时内。
6. 房屋位置一定要在外环内。

三、进一步提炼最本质需求

通过分析，得出最本质的需求：

1. 第一优先级，看小区位置（中环内、近地铁，近市区）
2. 第二优先级，看小区环境（生活便利，配套完善）
3. 第三优先级，看房屋情况（户型方正、楼层适中）

正所谓，知己知彼，百战不殆。通过上面的梳理过程，我们清晰了自己的买房需求，相当于做到了知己。下一回合，我们准备着手分析上海的房子，做到知彼。