二手房交易流程
一、准备阶段
自身储备
- 查阅相关资料，了解买房的基本知识。
- 明确自己的需求，尤其要对自己想要的做好归类及优先级排序。
- 规划自己能凑齐多少钱，初步估算能买什么样的房子。
选择中介
- 选择几个门店，比如链家、太平洋，中原地产……。
- 选择中介，一定要在网上根据公开信息，找到一个经验足，靠谱的中介。
资质查询
- 可以让门店中介代查，也可以自己到房管局查询。
- 查询需要身份证、户口本、结婚证等。
确定购房能力
- 和中介沟通好需求，以及算好费用，已确认看房的范围。
二、看房
- 持续与中介保持沟通，看房。
- 自己也可以在网上多关注一些不同房源。
三、查册
- 确认意向房屋之后，让中介协助查证房产的权属状况。是否是共有产权，实际登记面积、结构、是否被抵押、是否被查封等等。
四、谈判
- 以上都确认无误后，和房东多次约谈，谈判成交价。
- 和中介也需要谈判中介费的比例问题。
五、签三方合同、网签合同
- 买卖双方签署购房合同及补充条款。主要包括：房屋权属、购房金额、交房及过户时间、付款方式及时间、违约责任及赔偿方式等。
- 买卖双方和中介公司，签订居间服务合同。主要包括：居间服务费、评估费、过户费等。
- 网签备案，中介将房屋交易信息，录入政府网签系统，生成电子合同，并由买卖双方签字确认，以保证信息透明，防止一房多卖的情况。
六、资金存管
- 买房，将钱转入第三方资金存管账户，等到过户完成后，再转入卖方账户，以保证买卖双方的利益。
七、贷款（最麻烦的一步，要跑很多次银行）
- 商贷7-10个工作日，公积金贷款10-15个工作日，组合贷款10-15个工作日。
- 房屋评估：中介带领评估机构评估人员上门评估，大约1周出具评估报告，根据房屋位置、年代、装修、层数，给出评估价，一般在成交价的80%-90%。
- 面签：买卖双方，一起去银行面签，如果银行流水不够贷款，可选择提高首付比例的方式减少贷款。
- 批贷：中介代为提交材料，银行最终审批。
八、缴税
- 买卖双方去银行办理缴税。
九、过户
- 买卖双方到指定地点，带好指定资料，进行过户办理。
- 过户完成后，房子才真正属于买家。
- 过程中需要出新证、归档，大概要12个工作日左右。
十、抵押
- 将房本递交到银行或者公积金中心，办理房屋抵押。
- 最后将带有抵押标示的房本，下发给买家。
十一、放款
- 公积金放款大概三个月，银行1-7个工作日。
- 由银行或着公积金中心将钱放给卖家指定账户。
十二、房屋交割
- 房屋验收：验收家具家电。清点水、电、燃气、供暖、有线电视费用。和原房主要最后一次结清单，确保已结清所有金额。
- 提前准备好交割清单，清点完毕后，签字确认，可能需要买方将物业保证金退还给买方。
- 户口牵出：约定好户口迁出时间及违约责任。买方也可以到派出所，拿房本和身份证查询户口是否迁出。
- 物业更名：携带身份证、新房本到物业做物业更名，过程中可能会出现上家未结清物业费情况，所以需要考虑留一笔钱备用。
新房交易流程
一、准备阶段
自身储备
- 查阅相关资料，了解买房的基本知识。
- 明确自己的需求，尤其要对自己想要的做好归类及优先级排序。
- 规划自己能凑齐多少钱，初步估算能买什么样的房子。
选择中介
- 选择几个门店，比如链家、太平洋，中原地产……。
- 选择中介，一定要在网上根据公开信息，找到一个经验足，靠谱的中介。
资质查询
- 可以让门店中介代查，也可以自己到房管局查询。
- 查询需要身份证、户口本、结婚证等。
确定购房能力
- 和中介沟通好需求，以及算好费用，已确认看房的范围。
二、看房选房
- 持续与中介保持沟通，看房。
- 自己也可以在网上多关注一些不同房源。
三、认筹
- 确认要买的新房后，参与开发商的认筹活动，即缴纳一定的钱，证明有买房的意向。
- 资质审核，确认买房者有买房资质。
四、摇号选房
- 一般在开盘当天，开发商会对所有参与认筹的买房者，进行摇号选房，摇中则可参与选房，摇不中，则退还认筹金，无法参与此次买房。
五、签约付款
- 对选中的房屋，签定合同，付首付。
六、办理贷款
- 根据自己的实际情况选择贷款方式，并与开发商达成一致。
七、交房验房
- 开放商开发完成后，会通知买方前来验房。
- 确认房屋情况，是否与合同描述一致。
- 验证无误后签字确认。
八、缴税/费、办产证
- 新房在开发商拿到大产证后，业主需要交纳契税，办产证。一般来说，商品房除了契税，还需要缴纳公共维修基金、物业费、停车位费等费用。
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