房地产销售，我如何一天成交七套，价值1200万
一、初入职场，年轻气盛。
2009年，我毕业于无锡一所大学，专业是市场营销，刚毕业时，心高气傲，认为自己是不世良才、千里良驹，一入职场便能平步青云。但理想很丰满，现实却很骨干。
第一份工作应聘的是贵金属电话销售，月薪只有可怜的600元，但为了学东西，我还是坚持了下来。接下来是培训，公司要求员工在一个星期内必须背熟电销话术。
我2天就完成了，我一天要在呼叫中心连续打200个电话，下班后整个耳朵都是嗡嗡嗡声。每天打200通电话，有的客户大吼大叫的，有的客户骂爹骂娘的，有的客户说不上几句话就挂了……
遇到各种各样的拒绝甚至谩骂，我都坚持下来了，最后为了缓和对方情绪，可以做到一边听客户骂一边跟客户交流。一个月后，我辞了这份工作，主要原因是担心留下后遗症，每天打电话打到耳朵痛。
还有就是看不到希望，进公司2年多的员工月薪才3000多。离职后从事的还是电销相关的工作，因为看不到希望，结果就像个跳骚一样在换来换去，我学的是市场营销，就想找此类工作，当然其他的也不会。
2009年9月，借助网络市调，在当地人才网找到一份农夫山泉业务代表的工作，当时得知应聘成功时，有点小激动，抽个烟都TMD觉得是甜的，真应了那句话：农夫山泉有点甜！
在农夫山泉，为了能离线路近一些，我在附近租了一个8平方的单间，150元/月，整个房间塞一张1.2米×1.5米的床，外加1张桌子，其他啥也塞不下了，我在这样的小破房子待了整整1年半。
每天早晨5点起床做早饭，有人问：“为什么不买着吃啊？”省钱啊哥几个，当时身上就剩几百了，还得要交房租、水电费、电话费、洗澡费、午餐费……旧社会有“三座大山”，当时我何止三座？!
吃完早饭后，我背着小挎包，骑着二手市场淘来的“小毛驴”（电动车）就去拜访客户，在主要客户那里多待，跟老板、促销员聊聊天，帮他们搬搬东西，小店就跟老板唠嗑两句，做做陈列，贴贴POP。
当时公司将一个月的任务分配给每一个业务员，我再把任务量分摊到每天，比如每天目标是30袋矿泉水、2箱果蔬饮料，完成任务我才能回家。有一天，下班时间早就到了。
但是我的任务还没完成，我骑着小毛驴继续把这条线上没进货的再梳理一遍，我一天只跑1条线，不然电量不够，任务没完成只能跑第二遍，遇到老板哭穷、求情、甚至耍赖。
晚上8点多，我还在跑单，老板看我这么辛苦，都可怜我，最后进了一些货才完成当天的任务，任务完成了，小毛驴也没电了，最后我只能推着小毛驴走回家。
这一路，我想了很多，但看到自己完成了目标，还是特别欣慰，等我回到家已经11点多了，当时真的一点力气都没有了，躺在床上啥也没想就睡着了，那一晚我睡得好香、好沉……
为了维持和经销商的关系，老板经常让我们帮经销商下货，整整2大卡车几千箱水，就是我跟另一个业代，从早上10点多一直卸到下午4点多，回去2只手酸、麻、肿、疼，感觉手是要废了。
2010年初，无锡的早春还是很冷的，当时公司老业务员基本都窝在家里，我依旧骑着小毛驴冒着大雪去跑单，当时也挺二B的，我居然没买手套，风里来雪里去，结果我两只手肿得跟个胡萝卜似的。
一些地方还裂了口，后来肿得连手套都戴不进去了，只要一用力就钻心的疼，眼泪花就在眼眶里打转，出太阳的时候又特别痒，但是又不敢抓，那种纠心的感觉，我想只有经历过的人才能体会……
这还不算啥，记得一个下雪天的晚上，拜访完客户回家的途中，我的小毛驴又罢工了（没电了），当时的雪越下越大，地上的雪越积越厚，我浑身冻得直哆嗦，冻得牙齿咯咯响。
当时我把车往地上一扔，仰望满天飞雪狠狠吼了几嗓子，除了远处几声狗吠声，周围安静极了。看着远处灯火通明的城市，人们喜气洋洋
现在是“叫天天不应，叫地地不灵”，回想这么多年来一路拼搏奋斗，混得还是这样苦逼、狼狈、落魄，心酸、无助、无奈、迷茫一股脑儿涌上心头，瞬间击溃了我那伪装、坚强、虚荣的心，那一刻我百感交集，好想在雪地里打个滚……
半晌我才回过神来，不可能在雪地里过夜吧，生活还得继续，最后也没办法，只能沿着厚厚的雪地慢慢地往前推，到家时我已经成了雪人……快消品做久了，慢慢发现这行的出路就是自己开个终端店。
公司做了3-5年的业代不过是4000元左右，我算是蛮勤奋蛮努力的，一个月薪资也就三四千元，几乎没啥发展空间，我又不可能一直待在无锡，这时我开始寻求突破。
二、跟高手学习。
2010年7月，我一朋友在房地产业做业务，听说他待遇不错，在快消品实在看不到希望，我就在7月中旬申请离职，好几个同事不理解，每月拿着3000多的薪资，不是挺好吗？（在这个行业这个城市属于上游）
2010年8月，我从宿舍翻出唯一的一件白衬衫，头上还上了点摩丝，做快消都穿牛仔裤，上个毛线摩丝啊，当时我行业0经验，凭着一股冲劲到地产公司面试置业顾问，公司包吃，底薪1500，我干得很开心。
进入公司后，恰遇2010年房地产调控，当时我主要学习的是房地产基础知识、流程，我在快消累积了不少客户交流经验，比一起进来的新人好一些，但由于没人带，不知道如何区分有效客户，磕磕绊绊走了不少弯路。
有一天，我接待了一个姓孙的客户，他的问题都挺刁钻的，我被问得满脸通红、一时语塞，他看我接待的比较认真，就劝解我：“小松啊，基础要打牢靠，明白吗？对于客户的问题都答不上来，还做什么销售？”我满脸羞愧又满含感激地点点头。
孙总的话我一直记在心里，后面我严格要求自己，将每个客户的问题都记录在本子上，并随时添加新问题，别人是百问百答，我的百问百答何止200、300？2011-2013年，经过两年多沉淀，我在GX任职地产销售主管。
并在2014年初被任命为销售经理，职位上升的同时压力也开始如“五指山”般压下来，要处理的事情多如牛毛，甲方谈判、广告咨询、团队建设……一股无形的压力向我袭来。
看着如山的文件和事我透心凉，觉得如果再不学习，根本没办法应付眼前的工作，基本可以洗洗睡了。于是我在网上查销售
三、用“三大”帮老板节省广告费。
老板安排我给项目做围墙广告，让我挑选出一家合适的广告公司来做，以前要是接到这种指示，直接杀出去找广告公司谈价格。现在？不急，慢就是快，好好把思路给梳理一下。
(一）老板找合适的广告公司做围墙广告这件事情的本质是什么？（分析）
这个项目老板与开发公司谈得是大包，也就是说广告费这块是由我们出的，老板对费用一向精打细算，他说得合适的广告公司标准就是价格最便宜、做事又利索。不难看出，这个事情的本质就是便宜+速度。
（二）用《目标细分》解决问题。
第一步，项目围墙尺寸问题；第二步，周围广告公司区域分布；第三步，围墙广告实际价格；第四步，谈判。
1、首先，解决第一个问题：我们项目的围墙尺寸是多少？
继续提问：我自己量？
回答：不现实，半专业也没工具。
找工程部来量？
回答：也不行，工程部不知道怎么量？
那么，最好的对象是谁呢？
回答：肯定是广告公司里的人了，这一块他们是专业的。
那么，如何让他们主动过来量呢？
回答：肉少了人家不一定会动，可以用未来的合作来勾引，呵呵，我看行！
接着我到附近一家广告公司想让对方给我把围墙尺寸量一下，为什么选最近的一家？
回答：地方不远，也算个半熟人，好说话。另外距离不远，也方便上门来量尺寸。
一进门，看到一个约30岁左右的男人，碎发，穿着白色衣服，翘着2郎腿坐在电脑旁边看电视，一副无所事事的样子，看我进来就转向我：“老板，要做什么东西？”
我微笑着回答：“我是前面XX项目售楼处的，准备做个围墙广告，看到你这边开广告公司的，就过来看看，你们这价格怎么算的啊？”
老板一听，立马摆正了坐姿，从电脑旁捞出一盒拆开的玉溪烟递给我：“价格嘛，不一定的，要根据尺寸来，你那围墙多长多宽啊？”嘿嘿，正等着你这句话呢。
接着我到附近一家广告公司想让对方给我把围墙尺寸量一下，为什么选最近的一家？
回答：地方不远，也算个半熟人，好说话。另外距离不远，也方便上门来量尺寸。
一进门，看到一个约30岁左右的男人，碎发，穿着白色衣服，翘着2郎腿坐在电脑旁边看电视，一副无所事事的样子，看我进来就转向我：“老板，要做什么东西？”
我微笑着回答：“我是前面XX项目售楼处的，准备做个围墙广告，看到你这边开广告公司的，就过来看看，你们这价格怎么算的啊？”
老板一听，立马摆正了坐姿，从电脑旁捞出一盒拆开的玉溪烟递给我：“价格嘛，不一定的，要根据尺寸来，你那围墙多长多宽啊？”嘿嘿，正等着你这句话呢。
我立马接茬：“围墙尺寸我也不太清楚，Q老板你也经常从那边走，估摸着也不少吧，要不这样，反正到我那也就一根烟的功夫，你带着尺子，咱们先过去看看？”
Q老板想了想，啪得把电脑关了，拿了尺子就跟我去项目现场，我还没用展示前景画饼这招，呵呵~~~算了，省下了，去了现场跟Q老板一起量尺寸，我让销售员把尺寸全部记下来，OK，第一步完成。
2、接着，解决第二个问题：如何清楚的了解周边广告公司的分布情况？
这里我分两步：第一步，上网看地图或用手机地图导航显示出广告公司；第二步，让甲方配个本地人给我，告诉我广告公司的分布情况，这份工作任务完成。
3、然后，解决第三个问题：询问围墙广告实际价格？
首先借助网络市调，通过切换搜索引擎和辅助关键词的方式，浏览器比如百度、360、有道等，辅助关键词比如JS围墙价格、Y州围墙价格、Y州房地产围墙价格等。
然后借助QQ群，本身就有Y州房地产群，询问里面的本土策划，为了做到极致，我又加入Y州广告公司群，装甲方、乙方询价压价，基本掌握了大概的价格区间。
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