富平县政协老旧小区改造民主监督工作会议
提案者简介
民建富平总支，中国民主建国会（简称“民建”），是以工商业为主体的政党。1982年12月，民建富平小组成立，组长简广兴，时有会员6名。1989年9月，成立民建支部，许志刚任主任委员。1998年9月，民建富平总支部成立，后经发展下设4个支部，会员近90名。自成立以来，积极参与国家和本县的政治生活，为发展经济和科技事业及统一战线等工作做出了突出贡献，多次受到民建中央表彰和被评为省、市、县先进集体。
伴随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，使越来越多的老旧小区呈现许多社会矛盾和诸多安全隐患。我县新小区的不断建成，万科、绿地、龙记等一批高档规范化物业小区的出现，也使老旧小区居民对物业管理工作的需求日益强烈。因此，加强建立和完善老旧小区物业管理工作显得尤为重要。民建富平总支白金、杨公社、李建胜等同志针对这老旧小区存在的问题进行了多次调研走访座谈写出提案，梳理问题及建议如下：
存在的问题，一是我县的老旧小区建设较早，硬件设施严重不足，配套不完善。再经过多年居住后，失管失修，出现了很多问题。比如普遍存在屋面渗水严重，道路破损不堪，绿化严重不足，下水道不畅，甚至堵塞，通信线路老化等。给居民的生活带来极大不便。二是随着城市建设的发展和居民生活水平的提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私家车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老旧小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说地下车库了。这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，绿地停车和违章停车等行为。严重影响了居民的居住环境和导致交通拥堵，也为防灾带来了安全隐患。三是我县老旧小区多以单位集资建房，福利房等形式，不少居民认为小区管理应当由单位或政府出资解决，“花钱买服务”意识淡薄，主观上不想承担缴费义务。再加之老旧小区相对落后的居住环境导致居住户多为低收入人群和老年居民，出租房比例高、人员流动性强，消费观念落后等。导致许多老旧小区没有物业管理。所以小区内的房屋、设施等问题得不到很好的解决。
为此建议，一要加大宣传力度，提高小区居民主体责任，强化消费意识。通过各种形式，加强对物业有偿消费意识的宣传，改变居民传统住房管理服务理念。二要争取各级政府资金支持，加大老旧小区改造力度，完善小区基础配套设施。通过对部分老旧房屋拆除，合理规划绿化、停车，合理规划小区布局，尽量降低物业管理成本。从而改善老旧小区人居环境，完善城市功能，提升城市品质。三要协调好居委会、物业和业主委员会之间的关系。进一步发挥居委会作用，协调处理好物业管理中出现和各种问题，形成业委会自治管理，物业公司专业管理、居委会综合管理的良好机制。
同时指出，老旧小区物业管理是城市化进程中不可忽视的民生问题和稳定问题。政府要加强引导扶持和协调，使之具备物业管理的基础条件；物业公司要强化服务质量，使业主满意；业主要真正理解、参与和配合物业管理，从而形成齐抓共管、共管共建的和谐局面。
富平县住房和城乡建设局接到提案后，根据中央“保民生、稳投资、拉内需”发展战略及国家三部委关于老旧小区改造通知精神，借鉴全国部分试点城市经验及我省一些城市老旧小区改造提升工作实践，结合提案建议就推进实施城镇老旧小区改造工作确定了实施方案。
2019年，先行在县域内试点一个小区总结经验，合理制定改造内容及标准。2020年起，利用三年时间逐步实施我县的老旧小区改造，并按照年度改造计划，精准施策，全面完成县城所有老旧小区改造任务。确定改造县城范围内 2000 年以前建成的具有合法产权、配套设施不全、环境脏乱差的住宅小区以及与老旧小区直接相关的城市基础设施。优先改造无产权单位、无有效管理、无业委会的“三无”小区。
老旧小区改造的基本原则：一是政府主导，居民参与。坚持运用“美好环境与幸福生活共同缔造”理念，既发挥政府的组织引导作用，又坚持以居民为主体，尊重业主意愿，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。结合老旧小区改造，促进构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的县城居民住宅小区治理体系，打造共建共治共享的社会治理格局。二是以人为本，惠民利民。坚持人民城市为人民，将补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点。顺应群众期盼，群众自愿，重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映强烈的问题。完善老旧小区市政配套设施，对小区建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。三是因地制宜，稳步推进。从实际出发，摸清老旧小区底数，区分轻重缓急，按照“成熟一批、实施一批”的原则，统筹安排改造工作。根据老旧小区不同情况，量身制定并优化改造方案，坚持“一区一策”、“一楼一策”，力求设计方案精细化，改造工作品质化。四是创新机制，治管并举。充分发挥街道办、社区基层组织、老旧小区产权单位的主体责任，充分兼顾居民需求，创新老旧小区自治管理模式，建立共建共治共享的治理格局，实现小区后续管理的常态化、专业化，并形成长效机制。五是建立可持续资金筹措机制，由政府、产权单位、居民、市场多方筹措我县老旧小区改造资金。按照“谁受益、谁出资”原则，组织业主、产权单位出资参与改造，资金来源包括住宅专项维修资金、居民共同收益、捐资等。中省补助资金使用时，要结合省委省政府“稳投资、促增长”工作要求，突出重点，鼓励试点，不面面俱到、涉及电讯运营商、自来水公司、燃气公司、供暖公司等单位的改造费用由各自单位自筹。
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改造内容：老旧小区改造内容主要以小区环境面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造、增补及居住环境改优四个方面。若居民有出资改造强烈意愿的，可自行增加部分改造项目一并实施。一是改善小区面貌。整治小区“脏、乱、差”。清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章设施；清理楼道杂物及各类小广告；整治小区餐饮油烟等环境污染现象；对沿街建筑物立面统一规范；对小区围墙进行修复和改造，可破墙透绿，并同城市既有公共设施有机融合。二是完善房屋功能。实施建筑安全加固、节能改造，实施集中供暖改造，维修屋面防水；对房屋外墙及公共楼道墙面进行维修改造；修复楼道灯；对破损的屋檐、台阶、楼梯扶手和雨棚进行修绪；具备条件的加装电梯和设置门禁。结合给排水、强弱电改造对居民室内老旧的上下水管网和老化的电路、供气、供暖设施进行同步改造和加装。三是改造基础设施。实施小区内道路修建；有条件的应划设停车泊位；增设电动自行车充电桩及停车棚；维修改造小区内的排水、供水、供电、供气和供暖及其他各种管线管道等；维修和更换老旧污水管道，进行雨污分流改造，具备条件的修建综合管沟以及完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施；完善无障碍设施；配置新能源汽车充电桩和配建化粪池；安装小区安防设施，修复小区路灯；合理设置居民生活垃圾投放点，积极推行生活垃圾分类。四是改优居住环境。改造或配套建设养老、托幼、便利店、便民市场等公共服务设施；清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施；有条件的小区，建设小区游园，安装健身器材，增设休闲座椅等。与小区周边直接相关的城市道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、停车场（库），污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升纳入改造范围。
实施老旧小区改造还应结合我县城市建设的重点任务及四城联创等工作要求，努力做到供水改造与节水型城市（县城）建设相结合；排水改造与雨污分流、城镇污水提标减排相结合；小区道路、绿化与海绵城市和园林县城建设相结合；环卫设施建设与垃圾分类工作相结合；管线改造与强弱电入地相结合；公共服务设施与“美好环境与幸福生活共同缔造”相结合。
并详细制定了工作要求及措施：老旧小区改造涉及面广，情况复杂，各部门要强化责任、勇于担当，将老旧小区改造与加强基层党建、创新社会治理、提升执政能力结合起来，扎实推进。落实相关部门责任，形成“政府总揽，主体单位组织实施、街办社区、居民参与和老旧小区产权单位积极配合”的工作格局。涉及“三供一业”的老旧小区由原实施主体组织实施改造，不纳入老旧小区改造计划。一要做好调查摸底。按照属地原则，各街道办做好实地调查，摸清老旧小区数量、户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，进行登记造册，做好改造入户调查、改造意愿征集工作、对符合条件的小区，要充分征求居民意愿，组织入户调查（入户率不低于90%)，支持人数应达到小区业主总人数的2/3以上。二要求发改局、住建局结合摸底上报情况，编制总体改造规划和年度计划，按照“规划先行、竞争分配、动态调整”原则，打破各自为政的壁垒，能够连片改造的要整体规划，集中改造，公共设施共享，提高改造资金的高效利用率。拟定中省补助资金申报意见并上报市、省有关部门。三要求住建局根据改造年度任务，提出改造设计文件，并按程序进行工程招投标，确定施工企业尽快实施，争取每年年底前完成年度改造任务。四要求各电讯运营商，供水、供气、供暖企业要积极配合改造工作，提前介入，摸清底子，明确各自的改造内容、制定改造方案、筹足改造资金，组织人力物力，高效的完成各自的改造任务。五要求巩固改造成果。老旧小区改造任务完成后，要巩固改造成果，建立完善长效机制。各街道办、社区在健全居民自治基础上，引导召开业主大会、成立业主委员会等由业主自主选择专业化社区物业服务、自我管理等模式；对未建立住宅专项维修基金的老旧小区，引导业主补交专项维修基金；对已完成改造的“三无”小区，引入物业管理、社区兜底、居民自治等；改造完成的小区通过公共区域广告招租、停车计时收费等形式，盘活小区资源，增加小区“造血功能”，为后期维护管理提供资金保障。同时，要加强老旧小区原始资料、改造、竣工资料的收集和存档，确保老旧小区改造工作全过程资料的完整性，便于后期维修和接受检查、审计。六要求充分发挥群众作用。坚持以人民为中心，充分发挥群众主体作用，广泛征求群众意愿，引导居民主动参与小区改造和管理，在项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收、项目移交过程中，全程邀请业主代表 参与，做到“事由民议、策由民定、效果民评”。七要求强化督查考核。老旧小区改造工作列入各部门年度目标责任考核范围，对年度任务完成较好的部门予以通报表彰，落实奖补措施；对责任不落实、措施不到位、工作任务未完成的予以通报批评，限期整改。八要求加大宣传力度。充分发挥各类媒体作用，大力宣传小区改造的意义、政策及已改造小区的成果。切实做到宣传到户、解释到位，营造改造方案业主认可、改造过程业主参与、改造成果居民共享的良好氛围。
经过各部门共同努力，富平县老旧小区改造工作顺利实施。截至目前，我县老旧小区改造共投资2.3亿元，涉及105个小区206栋楼5642户居民，改造总面积60万平方米。
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2023年8月份，省督查组来富督查老旧小区改造工作。督导组先后来到国策巷小区、电力小区、陕拖东塬小区等老旧小区实地查看、听取介绍、入户询问，详细了解我县老旧小区改造工作进度和取得的成效。
督查组指出，老旧小区改造是改善城镇居民居住条件的重要举措，涉及广大群众的切身利益，是一项重要的民生工程。富平老旧小区改造质量好、标准高，既改出了幸福感，又提升了城市的温度与活力。要继续坚持高标准、高要求、高效率，充分调动各方积极性，加强政策宣传和引导，拓展筹资渠道，补齐设施短板，强化安全保障，加强物业管理，建立健全长效管理机制，持续提升居民的幸福感、满意度。
倚新虎
倚新虎，陕西富平人，1972年1月出生，汉族，中共党员，本科学历。在西藏戍边23年，历任排、连、营、团级干部，荣立三等功五次。所撰写军事论文获全军奖,在军内外发表文章数百篇。政协富平县第十三届委员会委员，现任陕西省渭南市政协文史委员、富平县政协特邀文史员等职，参与了《富平文史资料汇编》《辛亥革命巨擘焦子静》《富平红色记忆》等文史专辑的编纂工作。
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