作为一个普通老百姓应该无法理解，为什么一个好好的房子，忽然就贴了大大的（拆）然后就开始进行浩浩荡荡的征收工作了。明明房子才新作上十年，为什么就马上要征收了呢？这里就大概说明一下。
首先明确一个概念，土地是国家的，房子是你家的，就算你有两证，有土地证和房产证，但是土地还是国家的，你只有使用权。
那么，随着城市规划，棚户区改造推进，国家大的发展需求，你家的‘十几年前’的旧房子就处于随时可能征收的范围了。
那么具体怎么开始呢？
一般来说我们都属于社会投资人，第一步去土地储备整理事务中心将目标地块申请纳入储备计划。具体工作有，自己先去买1：2000地形图纸，确认目标地块单位红线，查土地性质和规划性质，可行的情况做一个项目规划咨询方案，然后拿着方案说服上面说的储备领导，再去说服区政府分管区长，嗯，全部搞定后进入征收前期准备工作阶段。（说服领导除了规划咨询方案以外还要说明为什么拆，是三旧棚户区改造还是城中村改造，还是旧房改造和危房改造之类的，师出有名嘛。）
征收前期准备工作包括完善上面说的设计方案，项目确定红线范围，项目立项，征收预算测算，置换房源筹集，征收资金筹集，然后政府进行征收范围公示，征收方案公示，确认没有反对声音后下征收令。
征收期间所有参与工作的都是政府背景公司，嗯，我们最后发起人，社会投资人是不直接参与的。我们只用给钱。一切顺利，三个月征收前期公示，三到六个月动迁时间，三个月整理土地进入到市场挂牌，然后摘牌成功就完成了土地一级开发程序。
其中每一块地，都被政府加价20%土地收益。然后还有1-2个点的服务费。
以上就是社会投资人参与征收并完成一级开发全过程。
另外要是土地属于城中村的，一般要么由城中村发起，要么由开发商与城中村约定后发起，都是大同小异。
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