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“预售证”取消,房地产的至暗时刻?

“预售证”取消,房地产的至暗时刻?

作者: Leo欧康 | 来源:发表于2018-09-26 21:25 被阅读3次

最近出台的一则政策在房地产行业炸开了锅,直接在资本市场砸出一个大坑(中秋节期间9.24日香港联合交易所正常交易)

2018年上半年,全国各地的楼市调控政策先后发布192次,房地产市场面临巨大不确定性。在南方区域9月月度例会上,万科董事长郁亮表示房地产行业转折点已到来,首次把“活下去”作为企业发展基本要求,6300亿回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿元回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。

点评:从郁总讲话来看,他对当前楼市的调控,中美博弈的一系列变局,以及国内去杠杆的改革,都表达了忧虑和敬畏。这十分符合万科一贯以来的稳健经营作风,也许万科踏空了15、16年最好的上杠杆逆势大规模拿便宜土地的绝好机会,被恒大、融创弯道超车,但是寒冬来临之时,万科一定是抗寒能力最强的一家房企。(笔者作为万科长期股东,难免屁股决定脑袋)

作为一个专注于房地产领域、坚定看多房地产龙头企业的普通投资者,谈一谈我的看法。

广东全面取消预售.

如果实施这项政策,会对房地产带来怎样的影响?

首先要明确一点,已经拍出的土地仍然按照之前合同的约定销售,换句话说,现售政策只会在新出让的土地实施,按照这样演算,会发生什么呢?

针对碧桂园、万科这类快速周转运用到极致的开发模式,不可持续了。因为以前半年到一年半内,在房子尚未竣工就可以预售回笼资金,在“现售”政策影响下,开发商拿地后要2~3年竣工后才能实现售楼,显然对房企资金量的要求大幅提高,房企财务成本也陡然上升。

形势如此严峻开发商该如何应对?

在“现售”影响下,房企需要把增加的财务成本计算进去,仍然按照原来的方法推算项目的毛利率、现金流、IRR、投资回收期等指标。在全国范围内将符合要求的项目放在一起比较,对比更有优势的项目,这非常考验房企的操盘能力和品牌能力。

广东省优先推出取消预售,对于这些“现售”项目,房企拿地的优先级大幅度靠后,除非能显著降低拿地成本。

言归正传,房地产调控早已不是新鲜事,每一年都很艰难,但对于大房企来说,宏观调控其实是在帮助行业洗牌,行业集中度不断像龙头企业集中,以前粗放式增长的好日子一去不复返,许多地方小房企日子难熬,上头表示去杠杆,严格控制贷款发放,市场终端价格又被严格限制。这是今天跟一个地产销售朋友的交流内容:

所以,龙头房企都有拿地或者不拿地的选择权,手头上有大把土地储备,不拿地都够卖好几年了,地块贵了可以选择不拿,兼并中小企业的廉价土地。如果全面取消“预售证”,全国的地方政府都要相互博弈,谁先全面取消商品房预售,意味着谁的土地要么流拍卖不出去要么地价显著下降,买单的首先是地方政府。

如果地方政府出让土地愿意降价,皆大欢喜。如果不肯降低起拍价导致土地大量流拍,那么势必造成土地供给减少,加剧商品房供不应求的局面,房价必然会比现在高出一截,当前上级领导要求“坚决抑制房价上涨”的政策下,地方官员乌纱帽危险了。

站在房企角度,如果一个省率先取消商品房预售,开发商就会抛弃这个省,去别的省多拿地,损失的是这个省。如果这个省不是脑子进水了,就是经济发展太好不需要房地产了。(大多数省的财政收入,土地出让金及相关房地产税收占了50%以上)换言之,将来率先取消预售制的,一定是经济结构发展最好、最不依赖土地财政的城市,比如深圳。又或者,全国突然一刀切的取消预售制,但你觉得近几年有可能吗?

那则广东省“酝酿”全面取消预售制的消息,不管真假,“酝酿”二字是关键词。跟五年前“酝酿”开征房产税没啥区别,慢慢酝酿。等酝酿好了,可以实施时,开发商已经销售不增长,正经营现金流正源源不断,资金压力不大了。

新政策出台,别着急一惊一乍的跑路,学会不慌不忙的先分析一波局势,投资不需要高等数学,只需要常识。

香港一块弹丸之地,上个世纪几百上千家房地产公司厮杀最后只剩下了六家大型房企,市值都在3000亿元以上,中国地大物博,且城市化进程没有结束,行业集中度还没有完成洗牌。

作为一个坚定地产股看多者,贸易战,去杠杆,P2P暴雷多方不利因素把地产龙头股的价格打压到了低点,但用常识判断,它的价值就在那里,弹簧被压榨到极致便会反弹,我愿意耐心持有,与最优秀的公司一起成长。

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