1、作为北漂，最后的落脚地在天津的可能最大。整个城市还行，界面干净，历史感与现代感兼具，还有节奏较慢，适合生活，最重要的是孩子高考，有分数优势。因此，对天津关注较多。但天津的大环境偏保守，政治左倾，观念传统，市场意识薄弱，虽不能算排外，但对新生事物容忍度低，不适于创业和创新。若没有大改变，天津也只适合高考，天津的学生要么进京，要么向南，留在天津发展的并不多。那些转为高考而来津的父母，在孩子升学或毕业后也会选择离津。
2、长时间以来，天津的房地产以高考移民为卖点，全市所有区县大开发，目标客户也面向全国。前几天看到一篇文章，说天津的土地供应太大了，每年千万方，下属区县虽多，均摊开来，也是惊人的。因此天津出大盘，出神盘，很多郊区盘都拿的特别早，十年八年仍在卖，实际上是房子卖出去了，来住的却不多。2016年下半年起，得利于资本躁动与北京外溢，天津市场突然就火了起来。鸿坤在武清、团泊、蓟州先后囤货百亿，但不久史上最严格调控出台，限售，限购，限价，限贷，等等，交易被政策层层加码一捆到死。环境市场崩盘，天津市场崩盘，几个项目都是一地鸡毛，欲哭无泪。
3、2018年后，政府为拯救楼市，出了“海河英才”计划，鼓励外籍人落户天津，以户籍撬动房市。效果还可以，周围的不少人都办了天津户口，加上京津间通勤方便，越来越多人从天津来京上班，也算得上方便。主要的是，天津市场在崩盘后，又经过了两年调整，底部筑底，跌无可跌，就只能转头向上了。就公司投的几个项目来说，无一不是大亏，若非企业责任心，不如封盘待涨为好。天房在南开区30亿拍的地，15亿都卖不出去，楼面价2万，向下的空间已经没有。如果有钱，从去年底至今，在天津购房都还是不错的，最多横盘，不必担心降价，上涨有多少，但可期待。
4、今年有疫情，通常理解，疫情损害了经济，当然也损害了房地产。但作为从业人员，我知道，疫情实际上是有益于地产的。 去年泰禾、福晟、富力、华夏幸福等房企接连暴雷，今年却没有一个，一是因为企业都做了充分的自救，裁人卖项目抓现金流等等，二则政府还是采取了一些措施保护房地产行业。天津市也不例外，年初发布了一个宝坻、滨海中关村园区的北京迁来企业人员的政策，对落户政策的执行也略有放宽，表现在朋友圈里黑中介的口径放宽了，纯白户交费后一周落户等等，不管这笔钱最后留向了哪里，落户放松是事实。收钱的人敢收钱了，浮出水面也就不远了。
5、近期网上开始传天津要全面取消落户，朋友圈也有说房价一天涨十万，这都是房市要起来的信号。而且以前的同学、朋友找来打听天津购房信息的越来越多，关注增加，热点就出来了。近一阶段，北京房市、环京房市都有量价齐升的态势。京津冀到了冰点，是否要开始解冻？
6、想起2016年，公司要在团泊拍地，7月份给授权每亩250万，投拓人员拍到200万就不敢举牌了，后来中骏207万中拍。几个月后天津地价大涨，11月分别用每亩450万和550万的价格拍了两个地块，四个月地价涨幅近2倍。武清泉洲水城的地价拍到1200万一亩再竟自持，楼面价一万三，政府限价却才一万八。蓟州的地七八百万一亩还生怕抢不着，生地熟地都不管了。现在看来，用“疯狂”都不足以形容当时的盲目冲动，但那些投拓人，也都是出自名校名企，做了认真的市场调研的。才不过三年，物是人非，今非昔比，不由得人不感叹再三。
7、我对天津房市的判断就是，目前是底部待涨阶段，如果确有需要，且有资金实力，应迅速出手。城内学区的次新二手优先，开发商高价拿地的期房项目应慎之再慎，因其可能是亏损，就免不了有烂尾的可能。
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