如今，我们一谈到90后购房者，很多人就把他们等同于前些年遇到的80后，然后简单地概括成“首置刚需”，不再做进一步的研究。但小廖要说，对待90后购房者一定要透过买房现象看本质：
一90后更敢消费，购买力不弱于80后
90后和80后的成长环境都有着比较明显的差异，这决定了他们是一个更加敢于消费的群体。链家就公布过一组深圳2016年上半年的数据，90后能承受的均价为38070元/平方米，而80后则是35399元至36982元/平方米，同样是刚需，90后的购买力超过了80后。
二90后消费时最先考虑因素是自己喜欢
《中国90后青年调查报告》显示，77.3%的90后在消费时最先考虑的因素是自己喜欢，其次才会考虑价格高低、商品品牌等，换句话说，主观因素对90后消费的影响更大。在选房的这件事情上也是如此，比如颜值高往往比品牌等客观因素更加重要。
小廖认为，“一招鲜吃遍天”的模式在90后身上可能行不通了，他们需要更加符合自身需求的个性化产品，不会因为买房对生活妥协。
下面，小廖就来分析，究竟什么样的房子才能让90后买单。
90后喜欢什么样的房子？
90后不买房是因为房价太贵。这个观点显然是片面的。
如果单凭价格这一点，就拿便宜的地建便宜的房子，肯定没有90后愿意买。90后买房，不仅是为了解决“住”的问题，更多是在追求个人精神上的满足。下面小廖详细来说90后喜欢什么样的房子。
一颜值高比房企品牌大小更重要
90后从来不否认自己是“外貌协会”，他们在买房的时候有自己的审美，更容易“一见钟情”，更加在意外立面、窗外景观、小区园林等外在环境有没有鲜明的设计感、年轻化的元素等等。
有设计感、简单的房子，远比华丽的房子更受90后欢迎。
二90后在消费上很少有“将就”的心态，只看喜不喜欢，宁可租房也不降低生活品质
对于90后个人来说，房价真的太贵了！但他们中父母有房或者借助父母财力买房的人有很多。
而另一部分90后，大多奉行着不降低生活品质、不放弃其他理想的原则，比80后更乐于接受长期租房。
所以，90后买不买房很多时候取决于自己喜不喜欢，而不是看房屋的价格。
最近比较常见到的一句话，很适合概括90后对住房的需求：“就算房子是租来的，但生活不是”。为什么这么说？因为90后不愁住，他们对住房的需求其实是对生活品质的要求。
90后出生在经济快速增长、出生率降低、互联网发展的年代里，从小在“小太阳”家庭里长大，生活里很少有柴米油盐，社交、兴趣爱好上的日常开销比较多。在事业刚起步，积蓄又不丰厚的情况下，90后不再愿意为了买房影响其他生活品质，所以很多人会倾向于总价相对较低的房子，或者租房。但即便租房，也会花很多时间和精力布置，添置和摆放各类家居用品，甚至重新进行装修。
三生活便利比功能设计更重要
90后会选择距离市中心1个小时车程的大房子，还是距离市中心20分钟车程的小房子呢？小廖近期对90后进行了一次调查，结果接近80%的90后选择了后者，他们表示不希望自己的时间过多地浪费在交通上，除了上下班辛苦外，自己日常的社交、购物也很费劲。
生活便利不只是交通方面，还包括配套。90后买房不是为了住而住，他们更看重生活品质上的满足，比如项目配套或者周边有没有比较高端的购物中心、好吃的餐厅等等。
所以，开发商想让90后买房，最先要解决的就是交通和生活配套的问题。
搞明白了90后喜欢什么样的房子，下一步就是考虑做什么样的产品让90后买单，小廖觉得可以从“租”和“买”两个方面来寻找答案。
这样做公寓，迅速扩张，还不怕90后不租
90后租房有自己的一套“取舍”逻辑，其中最重要的一条是，在不大幅降低其他生活品质的基础上，他们愿意为了地段，放弃房间面积。因此，90后租房更倾向于步行10到15分钟能到地铁口、公交枢纽，同时能够辐射商务办公区或者购物中心的房子。
如果这样的房子还能够让他们拎包入住，又有年轻人的生活氛围，就会成为他们的最佳选择。
那么，怎么样才能造出满足这些要求，价格又相对便宜的公寓呢？
一改造旧楼、改变土地用途，降低土地成本
自己拿地开发做租赁公寓是不现实的。现在做租赁公寓的主流，都是租下闲置房源、农民房、旧厂房、酒店、商场进行改造。
早前，中央就允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，这让租赁公寓在选址上有了更大的空间。
某倒闭商场打造出来的青年公寓产品，采用北欧设计风格
二创新设计，筛选租客，打造品牌
近几年在一二线城市出现了不少符合上述条件的租赁公寓。
受到年轻人的欢迎的租赁公寓一般是loft风格的极小户型，上下层合计20至30平方米为主，每间房间至少有客厅、后勤区和休息区三大板块，有强大的收纳系统。公共区域设置健身房、洗衣房、公共厨房、电影区等供租客聚会交流。而对客户的筛选标准一般是不高于40岁，没有小孩，不养宠物，热爱社交。
就像You+青年国际公寓，他们的卖点是特意设计出300至500平方米的超大公共空间，并营造和维护亲密友爱的社区氛围，让年轻人把“心”安在YOU+社区，把租客组合成社群。
三房企有实力，创出品牌，管理输出，可以迅速扩张
房企转型，很多都会尝试做“包租公”。比如万科在广州、西安、济南等十几个城市推出“泊寓”租赁公寓，据地产壹线消息，在广州万科仅用两年时间，就将长租公寓从0家做到14家，合计开业近4000间房，成为广州的规模第一，出租率达到90%。
小廖了解到，目前万科采用自有资金发展租赁公寓，主要目的是为了打造品牌。这种模式的前期投资较大，单靠租金，短期很难实现盈利。但一旦品牌获得市场认可，就可以采用管理输出的模式，大规模发展租赁市场。此外，万科也关注公寓属性土地的出让，不排除和其他企业联合拿地。
值得注意的是，在国内，由企业经营的长租公寓在整个租赁市场的占比为1至3%，而国外达到60%以上，市场空间很大。如果能够打响品牌，会获得很多先发优势，将来可以为客户群体挖掘比较有价值的服务。
这样造住宅，不怕90后不买
说完出租，小廖下面来说说90后会买什么样的房子。
小廖认为，90后会买的一定是能“晒”出来的房子。不管是独特的小区设计，还是能在自己家展示厨艺、和朋友聚会、精心布置的房间……总之，要有一些个性化的亮点满足90后渴望分享的心理。而他们要分享的不仅是个性化的生活，还是交流感强、智能程度高、极致人性化和空间百变的房子。
一总价：更多选择中低产品
作为首置刚需，90后买房在总价上大多会选择中低价产品，但如小廖前面所说，他们买房更关注品质而非价格。
90后买房有三种途径：第一种是父母提供全款买房，这些90后凭借优越的家庭条件，能接受的价格空间更大，买房全凭个人的喜好，对住房的品质，甚至产品的精致程度都有更高的要求；第二种是父母出首付，自己或和家人一起还月供，这些购房者更青睐实用的一二房、各种类型的小户型产品，看重交通、生活配套远胜于面积大小、户型舒适度；第三种是自己买房，目前最大的90后今年才26岁，出入职场不过3、4年时间，能完全靠自己买房的比例非常少。
二户型突出多变性和交流感
既然要“炫耀”，就不能天天“炫耀”一个画面，户型多变和场景多变的的房子，会更受90后欢迎。要造出这样的房子，有以下几个方法。
1、户型有N种变化
90后是特立独行的，由于缺乏经验，他们会从自己的体验中去思考和决定，具有强烈的质疑和冒险精神，所以标准化、同一化的事物很难获得90后的青睐。针对90后的住宅产品设计应该强调一个“变”字。
a、常规空间变出多样化的新空间
与70、80后相比，90后的客厅需要兼具游戏、电视、运动和聚会四种功能。早前就有房企根据这个需求，构想过90后“4模式”大客厅，按居家娱乐、玩乐至上、健康活力、社交爱秀等个性化需求，设计成为影音室、游戏厅、健身房和聚会厅。
b、增加“自定义”空间
户型设计方面应该考虑“自定义”空间，可独立存在，也能和其他空间自由组合，就像现在很多项目的“N+1”户型，小书房、阳台或者衣帽间、卧室简单改造就能组成新的实用空间。例如金地推出的70-80平方米SMART+智慧户型中，为年轻夫妻设计了“0.5房”。 “0.5房”与主卧合并时即可变身衣帽间或化妆间，有了孩子后还可作为主卧内的婴儿专区，与次卧合并时，父母来照料小朋友时就有了活动空间。
不仅如此，越来越受年轻人关注的Loft公寓产品，也在灵活空间上做文章，很多四十几平方米的产品就能做为三代同堂的“全生命周期”住宅。
2、公共区域没有明显的界线，突出交流感
适合90后的房子还有一个重要的考核标准就是，能不能让他们更好地宅在家里，这对于户型设计的要求并不低，哪怕房间再小，也需要功能齐全。但这一点并没有得到很多开发商的重视，他们认为90后很少在家做饭和招待客人，因此厨房和客厅的设计不重要。这种观点在一二线城市一些单价高的某些特殊的核心地段可能行得通，但这只是90后取舍之后的选择。事实上，90后非常看重厨房和客厅，而且更加注重空间的交流感。
举个厨房的例子。90后渴望交流，包括在做饭的时候，厨房设计最好能够让客厅、餐厅和厨房的人自由交谈。所以厨房最好设计成半开放式的空间，操作台是客厅与厨房的分界线，增加交流感的同时，让厨房成为一个大“秀”厨艺的空间。
3、装修相对简单，让90后有自己的发挥空间
90后喜欢“拎包入住”，但过分装修不见得是好事。他们追求更鲜明的设计感，充满生机与活力、富有时尚气息的居家空间，这不是一个统一的标准。所以，90后对装修标准的要求在精不在贵，更喜欢简单装修，然后根据自己的喜好进行布置。
三有“大脑”的房子，能让人更懒，也更加科技酷炫
90后需要更加智能的房子，这样他们才可以变得更“懒”，还可以拿出来“晒”，这并不是贬义，科技的发展给了他们懒的理由和条件，也是居住舒适度的新考验。
现在很多开发商都接受了这个考验，做智能家居，比如金地和小米联合推出的互联网住宅，以路由器为核心的集成化系统，通过路由器来控制电器、灯具、摄像头等设施。再比如万科和阿里联手推出的全屋智能系统，不仅可以靠手机APP来操控家里的各类电器，还能记录家庭成员习惯的功能，比如适宜的温度，喜欢的音乐，灯光的明暗等等，自动调节个性化环境。
本文由“放风筝的人”发布，2017年3月8日
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