北京楼盘从来不缺收割机，但像丽泽商务区这样持续收割的确实比较少见，
最近有小伙伴连续问了几个楼盘：
第一个是丽泽的西城天铸，一看价格，单价8.2万的89平三房。
精准收割节省面积换”品质“的中产阶级。
8万+单价，只要加一点点钱就可以把双井望京几个标杆楼盘收入囊中。
小伙伴问的第二个问题，是华樾北京。
华樾北京在善各庄，到望京不远不近，要么挤地铁，要么打车，N年前我住过香江北岸，善各庄只去了一次。
由于望京兴起，阿里总部设立在隔壁，给华樾带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，开到单价8万+。
目标无疑是阿里地主家的傻儿子和想要攀缘傻儿子的韭菜们。
户型同样是89平三房。
最后小伙伴问的万象悦府，小米隔壁。
万象一出，连带着小米的话题，有段时间刷频各大媒体，微信能看到几个大号在推。
一看产品，依旧是89平三房；
再看价格，5万多。
后来据小米同事说，折扣最低价不到5万，不过公司内部认可度一般，没抢。
虽然定位是定点收割小米员工，但小米股票的平稳表现拴住了钱袋子，救了一命。
问题：北京首套首贷资格,三个盘:
1,海淀山后北清路【天阅西山】精装180平4居8.6万总价1550万;
2,人大附学区【亦庄金茂府】精装140或160平4居6.5万左右总价850-1100万;
3,丰台菜户营【昆仑域】145平4居1450万(不好买也不给首付周期)
一,纯投看5年,买哪个?北京新房目前是否为最佳时机?还是买二手?
二,总价约束,1500是否太高?结合北京规划海淀山后和亦庄哪更有发展潜力?
三,目前负债率45%现金流持平,赌涨价再加到55%负现金流扛3-5年,还是
谨慎些?
四,欧神卖北京去重庆武汉等,为什么?北京没希望?」
回答：你好！
1.从我个人角度在北京我应该不会买一手房北京新房的最佳购买时机应该在10年前。
2.亦庄比永丰距离城区更近,腹地开阔,产业逐渐多元化,亦庄工作土豪可以考虑金茂府自住。
3.北京大众市场总价区间在300-500,土豪市场总价区间1500-2500,但楼盘随机,不均匀市场。
4.45%负债率如果都在北京大概在A8.2左右,这个阶段杠杆其实应该尽量维持在60%以上,月供多少取决于你的个人情况,这里没有情报不好判断。
5.欧大说的应该是卖部分京沪买二线,仓位巨大的多军需要降低整体风险和拉长未来。
问题：水原兄：想请教您下九龙花园，金海国际和华腾园。
1.九龙花园是因为小区管理和楼内环境较差，再加上面积较大，导致单价低，成为老破大吗？
2.金海国际是次新，小区环境也还可以，但是为什么一直以来价格在周边属于偏低呢？而且很多年都是周边小区涨幅较低的，您觉得有哪些因素导致。
3.华腾园也是附近小区中单价较低的次新，也是因为小区环境较差吗？
4.如果考虑投资一套大三居，您觉得目前上述三个小区哪个更有潜力呢？
谢谢！
回答：1.九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。
2.金海国际其实属于市场价，感觉价格便宜应该说是不高，一方面是户型较大和产品有一定错配，另一方面周边同类质优的产品形成替代效应，加上东四环边上，刚好处于下一级阶梯的地段。
3.华腾园小区不错的，也是户型略大，实际上明面价格不算特别便宜了，毕竟珠江帝景纯住也只要6.8万了，能淘到5.5万有价格优势。
4.九龙或者华腾园。
问题：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美第一城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？
回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。
从品质上来看，珊瑚湾反而最好，但是「地形不好」。
从大户型（150+）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。
奥林春天的三期，和京师园二选一的话，哪个更好？
奥林春天是低密度板楼，相比京师园更宽敞。
但京师园业主和买家对本小区居住的是高素质教师群体存在有蜜汁自信，价格一点不落下风。
林萃桥和清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。
问题：水大好，近日看了四惠/四惠东附近：（1）都会华庭1/20层，150平东南向三居，2001年；（2）城市广场24/26层，199平东南向四居，96年；（3）城市广场4/26层，165平东南向三居，95年，采光部分遮挡，精装修；（4）白领家园14/16层，109平南北通透板楼二居，05年。感觉白领盘楼型户型尚可，但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远，现代城市生态显欠。请教，这几个标的您从专业视角如何评价，有值得筛选的吗，如可选的话四选一哪个性价比略好 ，盼复。多谢！
回答：都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。
城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所以略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起价格，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。
白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，在甘露园地区，朝阳园，丽景馨居，甘露晴苑，都市经典家园包括兴隆家园，基本都是塔楼，板楼具有对比优势。
参考山水文园东恒3期等楼盘也是同样的原理。
楼盘信息不足。
都会华庭和白领家园略安全一些。
问题：水原你好！庞各庄的70平两居次新，总价不到250万，属于上车盘吗？
回答：庞各庄是一个比较尴尬的地段。
一是远郊，以前老北京人只知道这里是种西瓜的乡下，后来随着大兴开发，也有不少楼盘吃肉喝汤。
但归根结底，距离摆在那里，原本大兴线开动，一根井绳吊下来，偏偏到了天宫院就不再前进，始终和地铁走距离。
远郊区，有没有地铁，是天壤之别，因此庞各庄的涨幅也不如天宫院一带同期的小区。
虽然总价低，但是4万的单价和价值短板，对于升值不是很有利，对于上车群体存在比较大的风险。
问题：你对新宫那一片怎么看？目前的规划比较靠谱，还是说说而已？
回答：新宫一带板块还算平整，也有万达入驻，虽然现在人气还不是很旺，商铺也比较土，不过好在底子打下了。
新宫算大兴线第一个标志板块，西边的新发地还是一片荒原可以改造，东边的槐房也有空间，关键看政府态度能不能放地。
缺点也明显，主干道只有一条，主副道路分流不是很好，小区大多是回迁房，缺少品质楼盘组团，聚集的人口层次比较低。
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