之前也说过北京的房价在下跌，这两周时间我了解了北京一些区域主要小区的成交价（不是挂牌价），也与去年的成交价做了对比，跟大家说说北京房价下跌的情况。
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老旧小区总价越高跌幅越大，1300w跌至1000w，1000w跌至800w，900w跌至700w，700w跌至600w。如知春里、德胜里一区、马甸南村、曙光花园、裕中西里、慧忠里、康桥水郡、双榆树，东南小区，六铺坑，远大园等小区。即使北三环、北四环这样的优质地段，老旧小区，塔楼或没电梯的板楼小区都跌幅明显。一些集地段➕学区优势的老小区，虽然居住质量差一些，但一直是流通性的代表，学区政策打压之下，没有幸免者。
同为老旧小区，总价低的跌幅会小很多，从580w降至500w，从400w跌至350w。毕竟总价低，涨跌空间也相对较小，这是正常现象，只是从买房收益上讲就有很大的不同了。
不夸张的说一些小区的成交价已经把去年到今年上半年的涨幅全抹没了。
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与之对比的是次新小区的坚挺，五环外次新小区从500w涨到600w，从600w涨到700多的，现在降价20-30w之后就会有成交。
望京第一梯队的次新小区也在跌，融科橄榄城两居的成交价跌了100w左右。不过也是因为之前涨了太多，即使跌这个数，对比去年来说也还是有不少涨幅的。
一些小区在沉默了一段时间后才开始降价，而降价后就有成交，有的小区最近成交还挺活跃的。如果能继续有成交，坚持到年底的话，我觉得一些小区的价格也就算站住脚了。
要强调一下，虽然说的是房价下跌，但并不代表我看低楼市。相反，从成交上来看，最近多个区域的成交都活跃了起来，据说德胜片区11月已经卖了40多套房子。量好一些了，但没拿到具体的成交数据，现在是否能界定为回暖，还需要继续观察。
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11月北京二手房的网签量11851套，比10月高了2000多套。不过这也是正常水平，暂时还不能说明什么。网签数据有滞后性，最近了解到的德胜、望京、回龙观、上地、芍药居多个区域的成交量较之前都有很大提升，所以12月的网签量应该会更高。
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户型不好劣势明显。关注的一个小区，同位置的楼栋，都是中高楼层，户型差异造成的结果。一个90多平的朝南的两居10月份成交了，户型朝北的100平米出头的两居上周刚成交了。后者在下调了几次挂牌价后，成交价比前者低了70w，可见户型不好真是太惹人嫌了。
然后一个有意思的事情出现了，户型不好的房源卖出去后。小区里没有在售的同户型，后来挂出来的同户型房源，业主依然挂出了最高价，挑战前辈未曾到过的高点。作为买家当然不能就这个价格冲了，不过也说明现在的市场业主的预期还是在的。
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现在的成交价和挂牌价差距比较大，大家如果真有诚意买的话，不要被挂牌价唬住，可以约业主出来聊聊。特别是对于那些着急用钱，而自家房子又有点缺点的业主，议价空间比较大。
虽然最近二手的的挂牌量没有大的下降，但有的次新小区本身挂牌的房源不多，最近成交了几套后，现在又成了快没房的状态。这也是我早先就提示大家看房的原因之一，对于买房者来说，非常不愿意看到这种情况。
现在房子的价格跟业主有没有诚意卖和小区内的挂牌量有很大关系，有些不着急的业主反倒是调高了挂牌价。当然中介跟我说，即使调高了，但还是能以最新的成交价买到，只是业主对比前段时间来说确实不着急了。
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