在全球经济增速放缓的大趋势下，我国的房地产行业经过十年高速发展后，也进入到新的发展时期，随着经济结构的深入调整，产业升级等政策的实施，产业地产在产业内核、规划模式、招商模式、运营模式等方面呈现出全新的特征。那么，在新的经济环境下，产业园的规划和发展又有哪些新的趋势呢？为此，我们邀请到了天洋集团产业运营中心副总经理任金星，为大家分享“新经济环境下，复合业态产业布局规划”的观点。
传统招商隐藏硬伤
复合业态园区乘势崛起
众所周知，传统产业地产的招商模式，除了招拍挂，就是招投标，开工以后即预售厂房办公楼。这个模式有一致命硬伤——即基础配套缺失，为园区发展埋下了一系列隐患。首先，基础配套缺失直接导致初期户型产品无法全覆盖客户需求，加之社会经济环境变化快，企业生命周期中面对多种挑战，最终导致区域成长周期较长。其次，新兴的孵化器和众创空间面临着招商能力和服务能力差、同质化严重的困境，难以形成规模优势。而传统的社区和商业，则竞争激烈，致使运营成本居高不下，再加上装补和免租期又长，严重拖累了业主和投资商预期。在这样的大背景下，市场呼唤一种新的业态园区——即复合业态的大园区。
复合业态园区，可以有效解决企业从孵化到发展中的一系列难题。第一步，从企业生命周期初期的孵化器开始，提供创业空间和政策资金扶持，同时就近设置中试车间、研发中心、综合服务大厅；第二步，设立总部办公区、加工制造业基地、生产型服务业；第三步，结合所在地的人文地理环境同步建设社区和商街，根据入住节奏建设区域商业中心，带动局部人流和消费增长，促进园区配套的完善。最终，以全业态拉动区域经济发展，实现人、企业、社会的和谐发展。
沙里掘金是常态
狠抓客户需求才是痛点
什么叫复合型业态园区？这里指的是，在以平方公里为单位的区域内，从整个企业生命周期角度出发，做综合规划和布局设计。从小到大，从弱到强，布局各种人和企业所需的业态。通俗理解即为大而全的产业布局。这就需要产业招商人员，不仅能够招工厂办公楼、还能招商业、招配套，熟悉各种业态的常见招商手法，快速整合区域资源。
对于产业人而言，无论哪种模式做到一定程度以后都会有惯性思维，随着环境的变化，需要沙里掘金，增强自我学习能力。这里需要说明的是，无论市场环境怎么变化，只要从解决客户的痛点出发，更好地满足客户的需要，就能立于不败之地。
单枪匹马不可持续
跨界互补是大趋势
复合业态的园区在招商中也会面临着新的趋势。譬如商业招商，MALL、购物中心，不同开发商的物业对一线品牌的吸附能力就不一样。例如，万达有自己的品牌库，还未开工就已经签约了大半；龙湖商管也有自己忠实拥趸；国瑞城的商业招商就靠几个主力店来拉动。而商业招商中常见的装修补贴即开发商直接精装交房，免租三年。这在传统产业地产看来，非常不可思议！但市场就是如此，大品牌吸客力强，增效快，相对的要求自主性也较多；听话懂事的小品牌吸客能力差，后期导入消费人群的能力弱，增效缓慢。所以，势必要开发商来承担前期的运营成本。
因此，产业巨头间的跨界合作成为未来的趋势，例如协信与启迪的合作，亿达与金科的合作等等，都展示了在新经济环境下，各巨头积极提升运营和招商能力并扩大区域影响力的跨界行为。
那么，什么样的园区才有能力去跨界呢？首先要求园区自身必须有价值。从小规模自我价值的提升到成建制、成体系的提升，需要组织，需要圈层，需要有价值的跨界。在这一过程中，具备复合业态招商运营能力的人才和专业轻资运营公司将成为跨界的主角和受益者。
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