产业园
运营与招商
这几年，越来越多的产业园区向着多业态，多层级的复合型方向转变，而对于这一类园区的运营模式始终莫衷一是，今天老曹在“中联智创交流群”发起这个话题，共话复合型产业园当下面临的困境，并交流各家园区成功的经验。
崔国贞
我觉得复合型的产业园最大的困惑就是不清楚自己要什么，什么都想要，什么都要不了，其实不是复合的问题，复合本身没有错，错在自己的诉求不清晰。
苏华
但是资源型主题园区也同样面临着产业升级，功能优化，环境提升，波动较大等一系列问题！
梁霄
主题型园区招商过去面对的是某一个行业的企业，但是现在市场环境下，这些企业也面临着升级，大趋势上企业是两极分化的，一种是逐渐萎缩，一种就是要依托资本、技术、产研复合或者产研分离实现升级，也就意味着需要增加某种业态支持或者剥离某种业态。主题园区有主题园区的特定操作方式，更趋向于资源、聚集和依赖于某些扶持。
苏华
对，正因为如此，大家才向复合型发展、转型，但是复合型又缺乏独有特色。
崔国贞
复合型方向没有错，但如何做到复合和专业找到平衡点是关键，具体讲起来是个系统问题，归根结底我个人认为，复合型园区需要突出重点，辅助型的可以多元化，多变化，主题的必须一条道走到黑，坚持园区特点。
张磊
很多主题型产业园，面对主导产业不足，难以支撑园区去化，而被动的接纳相关产业或其他产业这也是无奈。
老曹
换个思路，主题园区建议是主导产业绝对是我们产业基础具备的产业业态！否则只能单相思，时间会影响我们的坚持的，复合型或者多业态维度不同，和企业园区开发规模有着直接的关系，多业态的风险从趋势来讲会降低很多（我讲的是产品业态），可以根据市场诉求的变化调整产品。
崔国贞
我觉得复合型园区重点不在于客户多元化，而在于需求多元化。
老曹
对，从需求出发是核心，我给大家举个案例，在六年前我做了一个园区，规模在2000亩，最开始产品业态是物流，但是项目报批完毕后发现物流产业虽然能去化，但是不能够让政府满意，因为物流没有税收，后来通过调研，发现二级市场生产基地是方向，做了近两年，去化率每年在8万方，但是容积率太低，开发商觉得利益太少，想要升级，当时就把定位产业的层级生产+组装+研研容积率马上提升，但是核心问题是企业研发端还不够成熟，当时我个人的意见和公司完全背离，博弈了很长时间，最后因为坚持，公司同意我的意见，产业层级是生产+组装，项目一启动，去化的面积当时是周边所有园区销售面积的总和，到了2013年项目又进行了一次升级，生产+组装+研发的产品面世，这个期间入驻企业已经有50家以上，当地的产业和人才结构已经能和研发匹配。就推出来这个产品，同时容积率和价格都已提升，客户层级根据业态和价格提升自然升级，到了14年和15产业从生产+组装+研发+办公正式启动，市场接受度也随之认可！在这个阶段做了个文化产业的产品业态，前提是根据市场需求，很快就招商完毕。
崔国贞
曹总的判断来源于准确的市场走向判断，除了敏锐的洞察力思考很重要，市场在变，我们也要与时俱进不要默守常规。
梁霄
是否是说现在产业园不要上来就追求高大上，要随着市场和企业需求去逐步完成园区的业态升级。
老曹
想和大家说一点是产业业态的变化是需要时间的变化，当地产业的升级，政府的思维变化！土地资源的紧张，产业的外溢！园区从业经理人对市场的敏感要协同，企业家的信心等等。
Hz阳
一步步来，看似慢，实际上是最稳妥的多赢，时效性往往在追求大而全的概念时被放大，当地产业的升级跟地方的核心竞争力有关系，政府的思维变化跟领导者的思路有直接关联，土地资源的紧张与国策挂钩，产业的外溢跟趋同区域的运营方针又密不可分，顺势而为是关键。
王成君
复合型产业园不是泛泛综合，当然也要有主次。产业园运营首先需要多方调研和规划，那么针对一个省域范围内的产业园区，我们如何切实把握好当时和未来多年的业态和市场发展格局？从而进行后续的建设和运营。这方面想大家贡献实际、接地气的经验主要是渠道、方法的总结。
崔国贞
课题太大，群里讨论有难度，针对省域的，这个定位就决定了，没有方向可言。产业已经非常细分了。省域可以细化为区域，意识形态上对范围的认知大小，对决策有很多影响。
东楠
我觉得还是结合省域范围内发现产业结构问题，然后引导政府需求，并提供需求所需要的解决问题的方案，园区创新产业定位和功能规划布局是关键！智慧、低碳、生态园区都是政府比较喜好的产品！每个类型的园区都要精雕细琢，按需定制产业运营模式方可。
Hz阳
我一个石油行业的朋友在2010年前在西南设计的输油管线超过当时需求量的15倍。结果2010年受到国资委点名表扬和批评，表扬是当年的设计很大胆，有前瞻性。批评是不够大胆，2010年的需求已经是5年前的50倍了。所以对未来的预期个人觉得需要请懂统计和精算的朋友多分析下，才好决策如何引导需求和继续定位。
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