今天下午，一场中山地产人之约——“变式突围2018年中原地产创新高峰会”在希尔顿酒店宴会厅举行。在峰会开始前，乐居编辑采访了中山中原新任总经理——玉家雄先生。
玉家雄先生身兼中山中原总经理和深圳中原二级市场董事总经理的职位，对中山未来发展看得更加清晰，采访中，玉家雄先生更从粤港澳大湾区全局观思维向我们述说中山的未来。
中山人没有看到中山的好
在问到深圳人如何看待中山的时候，玉家雄表示，“中山人没有看到中山的好”，粤港澳大湾区落到实处则是一个城市群的概念，9+2城市均有各自的定位，结合起来在国际上也有很好的竞争力。而在这个城市群中，深圳、广州这两个大城市无论怎样发展都会受到城市边际的限制，进而产业溢出。中山处于粤港澳大湾区的核心位置，交通网络发达，若深中通道落成，中山与深圳、广州两大经济体无缝对接，可以顺接这两大城市外溢的产业，从而促进自身的发展，这是中山发展的一个重要契机。
房价方面，中山的涨幅一直比较慢，2015年后房价才迎来了较大幅度的增长，从投资角度看，投资中山的黄金时期已经过去，但对比深圳目前的房价，中山还是很有吸引力。从居住角度看，深中通道落成后，中山将会成为深圳的后花园，并且中山一直是一个宜居城市，深圳人可以选择退休后在中山居住，或者让父母到中山居住，这都是一个非常好的选择。
5年中山房价将翻番
对于中山的房价发展，玉家雄表示，这取决于大湾区的推进，但5年的时间中山房价再翻一番绝对有可能。
在珠三角市场，大湾区概念非常有决定性。随着概念的落地，一些产业会从一线城市转移到其他二线或三线城市，譬如中山就是一个很好的选择。
深圳为何在过去10年的时间里房价超越了广州、上海，主要是产业的聚集，产业会带来大量的财富，若中山能承接这一波产业的外溢，会产生同样的效果。在粤港澳大湾区的落地与发展过程中，玉家雄表示中山未来房价有机会接近珠海，与佛山齐头并进。
中山有机会出台新政
中山楼市目前处于限签限购的政策中，近期全国亦有城市楼市政策加码，对于中山来说，今后政策又可能会有怎样的变化？
玉家雄表示，在针对投资客这方面，中山有机会会出台新政策，但政策是否真的决定了未来房价的趋势，则不一定了。政府希望的是房地产市场健康发展，因此我们看到目前有城市对离婚买房、企业买房等方面做了一定的限制。为了避免投资客炒房，限售政策还是有可能的。
对于中山之前一直流传的现房销售消息，玉家雄则表示在中山不会有大面积的铺开。中山招拍挂地块在逐渐减少，需要做现售的规定很难限制。此外，现售房价会更高，因此他认为中山不会大面积铺开。
高朋满座听中原变式突围
下午2:30，2018年中原地产创新高峰会正式开始。峰会上，各位嘉宾为观众带来了干货满满的演讲，包含对2018年上半年楼市的分析、对调控前后中山楼市的观察盘点、对养老地产业的介绍及深圳城市更新项目的独到分享等。中原地产高层领导及中山众多开发商均出席了本次峰会。
中原地产大陆区副总裁、华南区总裁李耀智先生为峰会致辞，并向大家展示了2018年上半年中原集团的“成绩单”。
当前楼市步入下行期
提起楼市，大家最关注的莫过于楼市“行不行”了？中原集团研究中心总监、英国金融时报中文网专栏作者刘渊先生给我们的答案是：步入下行期，回归基本面。
刘渊先生分析，当前楼市面临一个低谷，自2017年调控以来，楼市逐渐出现“成交量下降、二手房价停涨、土地市场转冷”三大现象，这正是楼市步入下行期的三大特征。
但“下行”并非“不行”，就当前调控政策，刘渊先生表示，大体方向为：稳市场。稳市场并非导致房价下跌，而更偏向于“价格不涨、成交量不大跌”。他预测，2018年政策环境将继续利好三四线城市，同时维持一二线城市严格调控不放松。在这样的环境下，楼市的量价将逐步回归到合理水平，楼市后续才能走出低谷。但他也坦言，由于近两年各地房价的涨速过快，且可能存在透支未来需求的情况，楼市回归基本需要一个过程。他推算深圳走出低谷大概需要7年时间、上海需要5年时间，至于中山需要多少时间，你猜？
调控后，中山楼市悄悄发生大变化
中山房价近两年涨势迅猛，不少人都归咎于外地炒房客，认为是外地炒房客的“入侵”严重推高了中山的房价。事实真的是这样吗？中山中原首席分析师、策略研究中心负责人郭光喜先生分享的内容中，我们得到了更多信息。
郭光喜先生分享了一份中山楼市限购前后的数据对比报告，数据显示，限购后中山房价不降反涨，且多个镇区房价突破10000元/平米。同时，中山地价涨势迅猛，且随着中山土地资源的日渐减少，行业面临的不再是“地价值不值”的问题，而是“拿不拿得到地”的现实问题。
购房者方面，也出现了一些有趣的改变，比如，调控前不少购房者更倾向于投资特性如交通，调控后，更多购房者的需求回归住宅，并高度关注教育资源的配套情况；调控前中山楼市深圳、珠海购房者不在少数，分别占比32%及14%，中山本地客户仅25%，而调控后，中山本地购房者可谓“异军突起”，占比高达60%，深圳及珠海购房者直降至5%及3%；调控后深圳客虽大幅减少，但他们的眼光不再只局限于市区及火炬开发区，“基本所有镇区均有呈现”。小编猜，这大概就是为什么大家表面上看到深圳客越来越多的原因了吧！因为他们购房的范围广了，我们便感觉“哪哪都是深圳客”。
郭光喜先生分析，深圳客的减少及本地客的重现，改变了中山市场的客户结构区域，其中投资占比有所上升，说明本地购房者对中山楼市未来更为看好。
中山未来将迎养老地产
此外，北京顾问中心总经理、北大国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、房协老年住区委员会副主任张坤昱女士在峰会上为大家带来养老地产业的相关分析及思考。她表示，这个行业的窗口期已经开始，而实际上，不少企业也早就展开了相关的部署，并已经摸索出了使用权销售、长租、共有产权、信托等6种盈利模式。而中山当前已进入老龄化社会，未来或将迎接养老地产业落地。
案例分析助力中山“三旧改造”
最后，深圳中原顾问事业部总经理、深圳轨道交通专业委员会委员舒小清先生与大家分享深圳三旧改造的代表性案例分析及对三旧改造的相关思考。舒小清先生分析，深圳三旧改造项目中，对弱势群体关注高、对公共配套关注高及促进产业转型等几点成效值得引起大家的注意。
对于中山的三旧改造现状，舒小清先生表示，中山的确借鉴了周边城市不少良好的方面，近期推出的三旧改造相关管理办法显现出政府地位的改变及对市场力量唤醒的立场，有利于中山三旧改造各项工作。
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