变味的租赁住房

1. 政府主导下的租赁住房建设

当前的住房租赁发展沿着两种截然不同的模式发展，第一种是政府主导下的增量租赁住房建设与分配，第二种是企业主导下的市场化住房租赁经营。

政府主导的租赁住房建设主要有以下几个途径：

• 项目配建。地方政府在土地出让中，要求新增商品住房、产业园区、城市更新、棚户区改造、地铁上盖等项目中配建一定比例的租赁住房，建成后无偿移交给政府，并纳入保障性住房和人才住房管理。

• 安居工程。地方政府直接投资并供应独立用地的保障性安居工程和人才安居工程项目，建成后的住房主要以租赁的方式向符合条件的人群供应。保障性安居工程主要面向符合条件的受保障人群，近年来覆盖范围向中低收入城市新移民扩大；人才安居工程主要面向经政府认定的高学历、高技术群体。

• “只租不售”商品住房。今年以来，各城市新推出了70年产权只租不售的商品住房建设用地，这种地块除了建成后商品住房只能用于出租以外，用地性质和产权属性与商品住房相同。目前，全国各地已相继推出80余宗“只租不售”商品住房地块。虽然名义上属于商品住房，并且确实由企业投资建设，但仍然具有政府投资性质。因为除了万科以外，北京、上海、广州、深圳、佛山等地的此类地块均由国有企业摘牌，并且楼面地价约1.5万/平方米左右，远低于市场水平。这种政府让利、国企投资、限制产权的地块及其相应的住房仍然是准公共性质物品。

• 其他途径。在依靠新增项目渠道增加租赁住房供应的同时，国家政策也允许商业办公等存量物业改造为租赁住房，不过各地方在相应的实施政策中则附加了更多的限制条件，这主要是房价过快上涨的城市防止规划为其他用途的土地和房产经过改造流入并影响住房市场。不过，各城市也根据地方条件增加了补充性的渠道，譬如北京鼓励国企自有用地和允许集体用地建设租赁住房（不过要求纳入保障性住房体系由政府统一管理），广州和深圳允许“城中村”房屋改建用于住房租赁。然而，由于在产权、规划、建设、消防、治安等方面治理的复杂性，以及操作细则的模糊性，通过商办、集体用地、国企用地和“城中村”等渠道增加租赁住房的效果有限。而现实中，市场比政府走得更远，因为将闲置的工厂、商业和“城中村”物业改造用于住房出租是人口流入城市早已存在的实施，只不过一直处于灰色地带，国家及地方允许上述物业改造为租赁住房的政策看起来只不过是一种包含了追认合法、有限许可、不鼓励发展等多种意图的复杂而模糊的陈述。

2、脱离基本保障的租赁住房分配

政府主导下建成的租赁住房，除了由企业在“只租不售”地块上建成的部分可以自主租赁经营外，其他均被纳入保障性住房体系，有地方政府统筹分配。

保障性住房是住房制度改革以来，由地方政府投资建设的廉租房、安居房、公租房、共有产权住房等多种称谓住房的总称。在“十二五”末期，保障性住房的分配对象从低保户、低收入人群向无房中低收入人群扩大。自“十三五”开始，其分配逐渐偏向高学历、高技术的人群。由一线城市开始，地方政府明确提出了面向人才的各类住房供应计划，人才主要指具有大学本科学历以上或具有特殊技能的年轻人口。

人才住房成为保障性住房序列里的独特住房类型，其筹建渠道与其他保障性住房完全相同，并且在政府主导下投资建设的住房中占有较大比重；其供应和定价带有明显的福利性质和歧视性，其价格远低于同品质商品住房，但仅限于政府认定的人才享受。从此，政府投资建设的保障性住房似乎逐渐脱离了基本保障的范畴，成为地方政府引进优质劳动力的竞争手段。

3、发展受阻滞的租赁住房市场化经营

与高歌猛进的政府主导租赁住房建设形成鲜明对照的是企业主导下的市场化住房租赁经营发展受到阻滞。

企业经营租赁住房的主流是“二房东”模式。即业主将房屋委托给租赁企业管理，租赁企业面向租户出租。目前来看，租赁企业管理的房屋主要是分散的个人商品住房，有少数整栋的物业。为了降低成本，租赁企业会收储“农民房”、闲置的商业办公物业，甚至是工业厂房，加以改造后作为住房出租。这些产权不完整、功能不符合居住规划的房屋具有先天的“违法违规”问题，因此常常成为公安、消防和违建等管理部门政治查处的对象，也成为租赁企业经营不稳定的原因之一。

4、政府与市场界限模糊的住房租赁

虽然国家政策明确提出住房租赁发展“健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”的指导思想，不过各地实践的情况却表明在住房租赁事务上政府与市场的界限模糊，甚至有所颠倒。

政府主导的租赁住房建设本质上是住房分配为形式的转移支付。政府直接投资建设的保障性住房和人才住房，是将所有纳税人的钱转移给获得住房支持的人群；政府要求开发企业配建、或者由企业投资建设的“只租不售”商品住房，则是隐性的将成本转嫁给购房人群，由其补贴获得住房支持的租房人群。政府主导的租赁住房是资源配置的扭曲，其规模和分配范围本应受到严格的限制，而不是加以发展。

历史是何其的相似。政府主导住房租赁似乎又回到的住房制度改革前的福利分房时代。不同的是，福利分房造成了体制内和体制外的不公平，政府主导的租赁住房则将加剧高学历、高技术人群和普通劳动者之间的不公平。

深圳是我国最早探索和开启住房制度改革的城市，其《住房制度改革方案》早于全国10年，那时的改革先驱，就已经充分认识了政府扭曲住房配置产生的问题，就此摘录如下：

（深圳）为了解决居民的住房问题，投入了大量资金，兴建了大批住房……但是，住房问题却得不到缓解，而且越来越紧张……三十多年来，国家在城镇职工住房问题上，一直采取由财政和企业全包的形式。这种全包的住房制度造成：

1．建设资金投资放后，有去无回，成了无法周转的死资金。同时，国家为了维持已建住房的简单再生产，只好每年倒贴折；日费、维修费、管理费和利息等，造成建房越多包袱越重。

2．在职工的工资构成中基本上没有住房消费这一部分，房租很低，仅占职工工资收入1.5％左右，是象征性的房租，象征住房的产权不属于个人而已，作为住房消费者所拿出的房租仅承担了维持简单再生产费用的二十分之一到三十分之一。职工没有形成住房是个人消费的观念。

3．正因为房租很低，不成为生活负担，导致人们争住大房，住好房，各单位也争着建大房，建好房。造成居住水平明显高于城市经济发展水平的不正常现象。

4．一方面居住水平越来越高，另一方面缺房户越来越多，难免在住房问题上产生不正之风。

总之，现行的往房制度弊端甚多，已达到了财政和企业无法承受的地步，到了非改革不可的时候。