关于买房

今天通过一篇叫做《"众筹买房"风险多 需要谨慎防范》的一篇文章，了解到了关于房产的两个概念：
“名义购房人”与“实际出资人”

简单的理解：名义购房人就是房产证上登记的人，实际出资人可能就不是你了，可能是你的父母，妻子，丈夫或者公司；

在实际操作中，名义购房人一般为支付能力有限但具有购房资格的“出资人”，相较于实际出资者的货币出资方式，名义购房人通常以自己的购房资格或贷款资质作为出资方式。

从房产权益的角度讲，咔咔买房是一个购买房产收益权的一个平台，就像股票一样，股民只有所持股票公司的收益权；

咔咔买房拥有房产的处置权，但什么又是房屋的处置权呢？

限购令，5年内不能交易；

6年完成依次交易，收益率

如果现在有100万元现金，和市值100万的房产，你要哪个？

大家都知道，人民币是在贬值，而房子一直在升值，所以，选房子会显的更明智一些；

但是我会告诉你，我选择人民币，为什么呢？因为100万的房子首付只需30万，那么我手中还有70万的流动资金，房子每年以10%的幅度在上升，100万的房子在5年后大概可以卖160万，这六十万不需要投入“时间”和“注意力”就能自己上涨，五年后如果后如果我再出手一卖，那么这60万的市场增值就到我口袋了；

那么五年后同样的方法再来一次，我又能够考30万的投资，换来60万的回报，是不是很诱惑人呢？

这就是房产投资，有30万就可以收益60万的市场上升份额。

肯定有人会问，那银行的贷款、还有每个月的月供怎么还，亲，你还有那70万现金在手中，其实你只要不是败家玩意，每年消费不超过10万元，那么你轻轻松松变成百万富翁不是梦！

如果一个家庭能够有两套房，那么生活就更加惬意！五年收益120万！

对于那些用全部现金买房子的人来说，就没有这种收益了，100万全部投入到房产中，五年后也能赚取60万的市场份额，但是和那些首付30万的人不一样的是，在这资产升值的5年中，你手中一分钱没有，而他有70万流动资金，同样的结果，但是过程是不一样了！（这里需要注意的一点是，在这我年期间，你的生活质量完全依赖于你留下的这70万现金）

注：房贷贷款70万，三十年期限，每月还5000多，一年也就是6万元，五年下来就是30万，这样算来，五年的资金总成本就是60万；

第一年36万，第二年42万，第三年48万，第四年54万，第五年是60万，第六年卖出；

年收益率10%是以过去五年的数值算出来了，往后会越来越低，不过跟其他理财产品或者放银行相比，这是考虑风险和收益两个因素之后最佳的选择！

项目管理在买房过程中的应用：

买房管理：决策阶段和实施阶段

买房成本管理：买房过程中牵扯的费用

买房进度管理：

100平米，每平米1万

时间	2013	2014	2015	2016	2017
100	100	100	100	100	100
30	36	42	48	54	60

五年后卖掉房子，卖了160万（每年以10%的增长）
买一个120平米，每平米1.6万

时间	2018	2019	2020	2021	2022
192	192	192	192	192	192
57	68	79	90	101	112

买一个130平米，每平米1.6万

时间	2018	2019	2020	2021	2022
208	208	208	208	208	208
62	74	86	98	110	122

买一个140平米，每平米1.6万

时间	2018	2019	2020	2021	2022
224	224	224	224	224	224
67	80	93	106	119	132

买了一个150平米，每平米1.6万

时间	2018	2019	2020	2021	2022
240	240	240	240	240	240
72	86	100	114	128	142

买了一个160平米，每平米1.6万

时间	2018	2019	2020	2021	2022
240	240	240	240	240	240
72	86	100	114	128	152

买了一个170平米，每平米1.6万

时间	2018	2019	2020	2021	2022
240	240	240	240	240	240
72	86	100	114	128	172

买了一个x平米，每平米y万

0	2018	2019	2020	2021	2022
xy	xy	xy	xy	xy	xy
0.3xy	0.3613xy	0.4226xy	0.4839xy	0.5452xy	0.6065xy

z=[(xy0.7)(1+0.049/12)360]/[(1+0.049/12)360-1]=0.0613xy

98平米，每平米7000元，只需要416059元的资金
首付20.58万，月供2480元，

0	2013	2014	2015	2016	2017	2018
0	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第六年
20.58万	2.48万	2.48万	2.48万	2.48万	2.48万	2.48万
	23.6万	26.08万	28.99万	33.2万	37.4万	41.6万

98平米，纯南两居，单价：7000元（毛坯），全额支付（68.6万）；

假设当时拥有现金90万，如何进行住房资产配置？

98平米，纯南两居，单价：9000元（毛坯房7000+装修2000）
如果全额支付的话：预计总支付：68.6万（购房）+19.6万（装修+维护）；
如果银行贷款的话：（68.6万）首付20.58万，月供3293元，每年资金需求4万，资金总需求是40.58万元；

2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
0	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第六年
20.58万	4万	4万	4万	4万	4万	4万
/	24.58万	28.58万	32.58万	36.58万	40.58万	44.58万

2019年房价估算为：1.7万/每平米，98平米的房子市值：166.6万；
预计收益：166.6-52.24=114.36万（年均收益9.53万，平均月收入7942元，平均日收入：265元）

98平米，纯南两居，单价：1.7万（精装）
首付49.98万，月供8027元，每年资金需求9.6万

2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
0	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第六年
49.98万	9.6万	9.6万	9.6万	9.6万	9.6万	9.6万
/	49.98万	59.58万	69.18万	78.78万	88.38万	97.98万

2024年房价估算为：2.6万/每平米，98平米的房子市值：249.6万；
预计收益：249.6-97.98=151.62万（年均收益30.324万，平均月收入2.527万，平均日收入：842元）

220万

买房质量管理：

买房合同管理：

买房信息管理：

本文中我用到几个公式：

等额本息计算公式：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕

等额本金计算公式：每月还款金额 = （贷款本金 ÷ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

其中＾符号表示乘方。
举例说明
假设以10000元为本金、在银行贷款10年、基准利率是6.65％，比较下两种贷款方式的差异：
等额本息还款法
月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667
月还款本息=〔10000×0.005541667×（1＋0.005541667）＾120〕÷〔（1＋0.005541667）＾120－1〕=114.3127元
合计还款 13717.52元

还款方式有两种：等额本息和等额本金
首付：148万
贷款：148万
年息：7%
月利息：7%÷12=0.0058
等额本息计算公式：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
（等额本息）月还款：〔1480000×0.00583333×（1＋0.00583333）＾120〕÷〔（1＋0.00583333）＾120 －1〕= 17184 元

总利息：17184*120-1480000=582080元

2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028
0（6个月）	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第六年	第七年	第八年	第九年	第十年
10.8万	21.6万	21.6万	21.6万	21.6万	21.6万	21.6万	21.6万	21.6万	21.6万	21.6万
10.8万	32.4万	54万	75.6万	97.2万	118.8万	140.4万	161.4万	182.4万	214万	235.6万
						148万
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