北蔡最佳小区

作者: 魔都经纪人 | 来源:发表于2019-11-07 23:20 被阅读0次

买房亦是如此，虽然上回我们根据过往成交数据和现有数据以及未来项目工程在偌大上海滩找到了北蔡这片“洼地”。但是，北蔡板块有一百多个小区，上千套房源，再掂量着自己手里的50万，感觉真的是无从下手。

这个时候不要慌，对我等凡人来讲，事情总要一件一件的做，按部就班、循序渐进、稳扎稳打是基本原则。据说，很多买房大神有一种直觉或者嗅觉，能够精准的捕捉机会，抓笋的本事连国宝都甘拜下风。

淘老爷想，这种人放到军界大概就是太祖、韩信、项羽、霍去病、拿破仑、希特勒这类，他们打仗没有斤斤计较的分析，也不去读佶屈聱牙的兵法，但所有的战略预判都精准的可怕，而且能够十分自信的去实施。对于这种人，我们只需要膜拜赞叹一下就好了，更多的人其实跟我们一样，要小心翼翼、战战兢兢的做一个决策。即便强如林、粟这样的战神名将在战役打响前也要把战争数据和信息推演无数遍。

所以，我们普通人买房时需要更多的是可靠的信息、数据和更加有效的分析工具，而非看到某个新闻后一瞬间得到的灵感。

当然，也有许多爱慕虚荣哗众取宠的大佬明明就是自己私下里研究了好几个月，或者花钱买到了专业的分析数据，最后终于买到了值得一炫的好房子，非要一副天赋异禀慧眼如炬的样子吹嘘自己选房的眼光是如何独到精准，那个神气样子就仿佛在太上老君八卦炉里被炼了七七四十九天熏成火眼金睛的是他不是孙悟空。这里顺便吐槽一句，淘老爷有几个不便公开姓名的客户朋友大抵便是此类人。

言归正传，从上一期我们分析板块时就预设了一个未来的楼市环境，即未来很长一段时间一线城市楼市价格将处于稳定期，我们寻求在保证不贬值、可随时出手、首付尽量少的前提下，在局部寻找能够小幅升值的房子。在这个目标指引下我们把目光锁定在了北蔡这个板块。

稳重带皮的活跃度

从上一期数据可以看出北蔡板块的整体价格走势是十分稳定的，也就是我们在这个板块买房是基本没有减值风险的。考虑到增值才是我们的最终目标，那么，这一期具体到小区，我们从交易活跃度入手来挑选适合我们买房的小区。

（数据来自AI淘房数据中心）

做数据很无聊啊！淘老爷在这里直接放结果了，至于过程，有对数据分析很有灵性的大神我们私下探讨。

（数据来自AI淘房数据中心）

从上表，我们得出交易活跃度前三名的小区：绿川新苑、鹏海小区、文汇小区。

看一个小区房产交易活跃度，最直观的是看成交量，严谨一点还要看成交率，当然，更严谨一点还要考虑稳定性，我们看一下哪些小区的成交量能够历经房市暴涨期、下跌期、平稳期三个阶段都能稳如老狗。

（数据来自AI淘房数据中心）

现在我们根据成交量稳定程度重新得到一个排名前三甲：金旋小区、由由六村、惠德新邨。

原来交易活跃度排名前三的鹏海小区和文汇小区竟然排倒数第一和倒数第三，即便如此，我们也不能因为成交量波动大就放弃成交活跃前三的小区。

贷款可操作性分析

我们暂且保留原来的排名，先遴选出最具操作性的小区，也就是30平米以上，240万以下房源最多的小区。如果你问，为什么非要卡着这个面积和价格呀？淘老爷冒着被和谐的风险告诉你，因为我们手里只有不到50万的首付呀，要尽可能多的贷到银行的钱呀！如果还是不明白加小编私聊奥！

（数据来自AI淘房数据中心）

我们得到贷款可操作性最好的10个小区，排名前五的有：绿川新苑、鹏海小区、芳雅苑、文汇小区、绿川小区。而且这五个小区可操作性房源都超过10套。

房龄

考虑到日后交易和二次抵押的喜新厌旧，根据房龄新旧我们重新排一个次序，我们得出最优选择，鹏海小区和绿川小区。如果考虑到成交量稳定性，芳雅苑其实是一个很不错的选择。如果非要去除一个最差选择，那就是绿川新苑了，虽然这个小区拥有最多的可操作房源，但是，马上奔三的房龄和巨长的成交周期，对于投资买房的各位来说无疑是个巨大的缺陷。到目前为止，我们做一个优先级排名如下：鹏海小区、芳雅苑、绿川小区、文汇小区、绿川新苑。