买房，一剂无奈的毒药

历史的开始都是茫然的，结束都是突然的，过程都是惊心动魄的，回头看来，都是相似的。———题记

前几日在网易新闻上看到北大90后博士女生写的一篇关于香港楼市的文章。和男朋友去香港跨年，从租房到观察房价，再到记录香港楼市“经济现象”的思考过程。

截止到2016年10月，新界地区私人住宅的平均租金达到31.83美元，作者租房的社区30平米的房子，已经卖到了50万美金左右，折合每平米1.67万美元。

作为一个1105.5平方公里，却拥有700万人口的大城市，为何能生长出这么繁荣的旅游、贸易、零售、金融服务和房地场行业，成为世界第三大金融中心，不得不说是一个奇迹。

单从数据上看，香港的平均房价已经远高北上广了，在土地资源供应少、人口众多的背景下，还能支撑起如此高的房价，不得不说是另一个奇迹。

房地产的拐点在哪？有没有泡沫，泡沫何时破？这是香港的疑惑，也是个世界性难题，更是大陆现在面临的问题，也是大陆人民最关心的现状。

因为太多人把资金和流动性都押在房子上，房子按揭抵押给银行，手里的流动性资金按月给银行还本付息，一旦房价下跌必然会有大量的家庭倾家荡产，后果不可设想。

论事实，日本就是前车之鉴，论道理，世上没有绝对的，有发展，就有倒退，有上涨，就有下跌。

但就过程而论，却是如此的相似。

最近的房价风声鹤唳。远看香港，李嘉诚家族开始套现离场，加上媒体的大肆渲染，更是人心惶惶；近看北京、上海、广州，二手房市场冷清，买房者多以换房为主，新增购买占比极低，因为普通家庭已很难买得起房子了。

近一两年，包括我在内的朋友和同学都在买房，正处于成家立业的阶段，房屋作为安命之所，在中国人的传统观念里，买房就是安家。

房价如此虚高的背景下，在很多人看来，买房意味着失去太多自由，背负很多债务，相对于租房，买房并不是最佳选择，但为什么大家还有咬咬牙，勒紧裤腰带买房呢？

因为不断走高的房价。

网上有个调查，同学毕业后五年，拉开差距的主要原因，就是毕业后是否买房，没买房的不会攒下现金，因为租房、消费，买房的也没攒下现金，因为还贷、消费。但大家坐下来会发现，那套房子就是这两拨人的资产差距。

没买房，几年以后，是一名资产寥寥的奋斗者。买房了，几年以后，也是一名按部就班的上班族，用一套房子的价值安慰着自己那颗已经平庸的心。

大家都不想背负沉重的压力成为房奴，但在房价稳定的当下，现实逼迫我们不得不去买房，因为拼搏十几年，那一套虚高房价的房子成为我们奋斗成就的安慰。但当泡沫破碎的时候，那套房子就成为一个家庭的噩梦，随时成为家庭破产的定时炸弹。

买房，已经成为一剂无奈的毒药。买也不是，不买也不行。

网上无数的段子调侃80后，说80后赶上了计划生育、中小学拿钱、大学自费、自谋职业，如果说这些只是时机不好，那80后在安家立业之际的买房，就是站在房地产泡沫灾难前的赌注，可能是这一代人最大的灾难。

赌赢了，安稳一生，事业或大或小，个人不会破产，家庭完整幸福；赌输了，房产泡沫破裂，背负一生的债务，流离失所。

这一代人，最有可能拥有这样一种命运，在政策不允许的情况下出生，在最苛刻的政策中成长，在没有尊严的环境里老去。

日本的前车之鉴，就是我们的后事之师。

1991年日本房地产市场见顶，随即崩盘，直到今天都没有恢复，从1955年到1991年，日本房地产增长了36年，但却没有实现永远上涨的愿望，从1991年到现在已经跌了26年了。

不管是自然还是人文，规律都是普遍存在的，没有法外之恩。日本是这样，那大陆、香港也可能同样会这样。唯一的疑问是时间点在哪里，会以什么样的方式出现？

决定房地产市场发展的有几个变量：土地供应量、需求量（人口数量）、信贷水平、经济发展水平（决定居民收入和还贷能力）。

每一项都是房地产市场发展的重要推动力量，但作为相关变量，这四项因素适用于木桶理论，也就是说这四个变量必须同时符合，才能支撑起房地产的繁荣和上涨，一个因素扛不住，整个房地产的崩溃就会出现。

与日本相比，中国如此庞大的人口数量和国土面积，貌似供给与需求都不是问题，房地产蒸蒸日上，永远上涨似乎并不是不可能。但事实上，就像世界上没有永动机一样，永远上涨只是一种奢望。

通过这几个变量来对比中日两国，从国土来看，中国远大于日本，人口数量更是10倍之巨，而且从当前中国大陆的房屋需求量来看，刚需数量依然可观，但为什么大陆房地产市场已显疲态，问题就在于后面两个变量：信贷水平和经济发展水平。

从日本房地产市场崩盘经验来看，一个重要现象就是信用贷款总量出现拐点后的一年，房地产市场崩盘，泡沫破裂。

中国房地产市场的问题也必然出现在经济发展水平和信贷资产上，首先我们来考虑这几个问题或者说是现象：

1、当前的房价是否已经高的让很多人无法企及了？2、老百姓手里真正的现金不多，绝大部分家庭的主要资产是否以房产形式存在？3、房贷是否已经占了家庭开支的绝大部分？4、就其收入水平和还款能力来看，大陆很多家庭的信贷额度是否已经达到最大，家庭财务是否已经非常脆弱？5、支撑按揭还贷的动力主要来自于浮高的房屋资产价格，一旦下跌到低于购买值，很多家庭是不是将放弃还贷，导致整个社会的信贷链条断裂，泡沫凸显？

放在以前，买房主要思考是为了居住还是为了投资，年轻人考虑的是成家立业和跑赢这个时代的货币贬值速度。

而现在，当你认真思考以上5个问题的时候，或许你会发现，买房作为一本万利的时代已经一去不复返，现在房地产的每一步投资都要如履薄冰、如临深渊。

因为经济发展徘徊稳定在一定水平，大量长期信贷资产的存在本身就是一个定时炸弹，更危险的是，在萧条来临之前，就会出现工资下降，还贷能力降低，这种信贷资产并不肯定能保持在一定质量水平之上，它会逐步演变成低劣资产甚至不良。为保证整个社会、国家经济的稳定和刺激消费，必然会把社会中大量不符合授信条件的人员作为信贷对象，次贷资产必然大量增加，更加促进了整个信贷市场的不良循环。

这样的迹象已经开始显现。

上面五个问题的答案也越来越接近“是”。

当经济发展一旦波动或停滞，社会成员的还款能力大幅下降，大量信贷资产的存在必然导致信贷危机和次贷危机的爆发，信贷资产就会出现断崖式下降，坏账高企，抵押物被没收，社会成员破产，那日本1991年的房地产崩盘和2008年美国的次贷危机就会重现。

当前很多学者还在论证中国的房地产市场泡沫发生的可能性，其实这种论证没有任何意义，因为规律与期望是两码事。

无限推动房价的上涨更是没有任何意义，因为那只会造成货币贬值和加重社会成员的负担。

稳定房价比房价上涨更重要，在完成“居者有其屋”的背景下，实现货币价值稳定和房价稳定，给社会成员一个降低自身负债水平的空间，完成社会财富的真实积累，才是破解未来中国房地产泡沫，实现经济软着陆的根本之道。