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文：蔡垒磊
近日“专家”董藩说，要让年轻人买得起房，是不是可以把首付降到20%，把还款年限拉长到40年？
董藩的这番言论一出，立刻收到四面八方的骂声，我们可以先不要骂，分析一下他说的话。
他说：30%的首付太高了，全世界没有这么高的首付；
年轻人前期收入比较低，能不能前5年只还利息，5年后收入翻倍了，正好把本金堆到后25年再还；
贷款能不能从30年延长到40年；
网上有人说“那我退休了还得还”，没关系，你退休了还有退休金，可以继续还，到时候还款占你收入的比例已经很小了。
我们一个个来细看。
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1.30%的首付是不是太高了？
我写过一篇文章，叫《买房是杠杆这件事，很多人还没意识到》。30%的首付，是3.3倍的杠杆，如果如董教授所言降至20%，那就是5倍杠杆。
在座的有玩过期货5倍杠杆的没？期货、合约都可以，有活下来的评论区举个手。
你咋不直接0首付呢？这样年轻人不就都能买上了？
你只能付得起20%，其中的80%都是负债，你告诉你有资格拥有这样东西？
你正在支付一种你无力支付的商品，你的负债会拖垮你接下来的生活，你的反脆弱性非常弱。
于是董教授出了“配套措施”。
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2.先还利息再还本金
董教授说，可以前5年先让年轻人还利息，然后把本金摊到后25年去。你现在7000工资，5年后1万3、1万4很正常，于是你就还得起了。
请问，这哪里正常了？
7000工资的人5年后1万3、1万4是普遍现象？我不这么认为，董教授可以拿出相应的依据来证实这一点。如果这是普遍现象，为什么咪蒙老师的“3年薪水不涨50%就退款”的写作课可以红遍全宇宙？
我当时就说了，这事儿只是文案，由于“取证困难”，届时是不会退款的。哪来的3年普遍能涨薪50%？除非基数过于低。
而且先还利息是一个非常大的坑，这就意味着当你5年后薪水没有翻倍，甚至还丢了工作不得不把房子卖出去的时候，你会发现，你白白替银行打了5年的工，这里竟然没有一分钱是属于你自己的。
为了让大家继续宽心，贴心的董教授又出了下一招。
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3.还款年限拉长至40年
董老师不愧是懂老师，好一招连环计。大概是董教授自己也认为5年后没有升职加薪的人数太多，首付付得少，一分钱本金没还，后续压力山大，怎么办呢？
你可以还得更慢一点，从30年拉长到40年。
大家都知道，房贷当前已经占了普通人生活开支中的一个很大比例，如果一个30岁买房的人，要拖着一个沉重的锚前行到70岁，我不知道这是一幅什么样的画面，中国的年轻人还有生活可言，还有事业可言，还有敢于创新可言？
明面上为年轻人买得起房着想，实际上呢？一种东西买不买得起竟然不是看实际支付能力，而是支付方式。40年，卖给妓院也早攒够本钱给自己赎身了。
这时董教授说了，你不用担心。
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4.还款占你的收入比例会显著下降
董教授说，虽然这套房子你的确是要还到临死前，但你的收入会涨啊，所以房贷影响你生活质量的比重会逐渐走低，比如占到你退休金的10%，8%——以后你拿出一指甲盖儿，就够还款了。
他的意思显然是我们国家会经历非常严重的通货膨胀，到底有多厉害呢？以宁波为例，我毕业时候是08年，那时候普通公司的实习工资大概是1500到1800，现在呢，3000或者出头，15年收入差不多翻了一倍。
但是以30年房贷为例，你要还款的金额是多了本金差不多一倍的，所以董教授心目中的“压力越来越小”尽管从过去看是这样，但速度上是不是有点过于乐观了？
压力越来越小，但减小的幅度并没有想象中那么大、那么快，而痛苦的承受年限拉长了，一直长到临死前，这是减少了痛苦总量吗？分明只是分摊了啊。
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董教授抛出这等言论，当然是为了拉长房地产市场的涨跌周期，而不是解决根本问题。
释放本没有能力购房的人去接盘——房价涨了——他们纸面赚钱了——房子的赚钱效应回来了——放的水又被老百姓更多地定向流进去了——房价更高了——还款金额看起来更低了。
注意，这是一个旁氏，如果你不懂什么是旁氏，可以从这个模型中窥见一斑。
纸面财富每个人都增加了，但实际财富并没有，这里所有人赚的钱都是纸面的。举个例子大家都缺钱了，你们小区里的人同一时间把自己的房子挂在对应楼层的均价上，你看下有几个人能以你本以为的“公允价”换成钱？最后卖出去的几户，价格会低到你根本不敢相信。
接盘的人不够，就拉上没有能力接的人强行接，这个旁氏循环就能暂时得以续命。
我相信，他同时一定是“多生孩子”的超级鼓吹者，因为这套玩法要延缓崩塌的时间，底下就必须有越来越多的人口作为支撑。
但最终没有东西是不跌的，几千年的历史上都没有出现过，因为这是规律，你不能逆天而行。你想延续同一个方向拉皮筋，你就需要越来越多的措施和越来越大的力量去维持，等力量到极限了，皮筋一松，你被弹过就知道了，届时涉及的人数将远超想象。
不尊重其自然周期的调节，而是试图把年轻人的一辈子都绑死到这一趟车上，这是我非常反感的地方。
可人家董教授可能并不是不知道，他只关心他的房子们什么时候能多卖一倍的价格给原本没能力接的年轻人们。以及真到了那个时候，他可能已经驾鹤西去了，后世的评论又关他什么事，更何况这么说的又不止他一个。
董老师，收了神通别出来了，替年轻人谢谢你。
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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。
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