学区房

最近在关注学区房，见过传说中高价的老破小。

学区房一室户单价远高于二室户和三室户，之前还有点不理解，不停问中介为什么小户型这么贵？

看了香帅中国财富报告25讲中一期专门在讲学区房，才明白原来是因为学位的溢价值。

房子价格不仅仅是“学区”，还有居住价值，拆解如下：

一套学区房的价格=居住价值+房屋学位价值

居住价值肯定是随着房屋面积增加而增加，但因为一套房一个学位，学位价值是固定的。这样我们可以列出一个关于某学区的房价计算公式：

某学区的房价（y）=每平方米的居住价格（k）× 房屋面积（x）+房屋的学区价格（b）

套用这个公式可以求出某学区小区对应的每平米居住价格和学区价格，可以用来判断某套房子售价是否高于市场平均价格。

学区溢价在中国会长期存在的原因：

第一，中国的教育资源分配不均匀，中小学校之间差距非常大。比如清华北大录取的北京学生绝大多数都来自西城和海淀，郊区的很多区县清北考生都是0。而像瑞典、卢森堡等富庶的国家，由于其教育投入较大，公立教育水平普遍较高，因此家长一般没有选择学区房的必要，其学区房价格通常与普通房屋没有差别。

第二，中国的教育是公立为主导的。优质教育资源基本都集中在公立学校，这也就使得学区房有着更大的吸引力。而像私立教育比较发达的美国，优质教育资源的溢价就不会体现在学区房中，而是直接体现于私立学校的高昂学费当中。

私立学校的摇号政策，也加速了公立学区房价格增长。